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Cosa succede se non si pagano le spese condominiali?

20 Dicembre 2020
Cosa succede se non si pagano le spese condominiali?

Morosità in condominio: tempi, prescrizione, pignoramento e accordo transattivo. 

Ogni condomino ha il dovere di pagare le spese condominiali per come riportate nel piano di riparto redatto dall’amministratore e, successivamente, approvato dall’assemblea insieme al bilancio consuntivo. Tuttavia, la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del suddetto piano non impedisce la riscossione delle quote ordinarie che l’amministratore è tenuto comunque ad avviare anche in via coattiva. 

Cosa succede se non si pagano le spese condominiali? In linea di massima, il condominio può agire contro i morosi, può notificare loro un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e, nella peggiore delle ipotesi, può impedire loro di utilizzare i servizi condominiali “suscettibili di godimento separato” (come, ad esempio, l’accesso ai campi da tennis o alla piscina condominiale). Tra le conseguenze dell’azione giudiziale, c’è il pignoramento della casa e la vendita forzata all’asta della stessa, anche se inserita in un fondo patrimoniale o se concessa in affitto o in usufrutto.  

Le procedure esecutive contro i condomini che non pagano le spese condominiali, però, sono molto lunghe e, spesso, costose. Così non capita di rado che il condominio sia disincentivato dall’avviare attività di recupero crediti se non in presenza di importi particolarmente rilevanti. In tutto quest’arco di tempo, l’interessato può sempre promuovere un accordo transattivo (magari con pagamento dilazionato). L’approvazione di tale accordo, però, non è nei poteri dell’amministratore e deve sempre passare per il nulla osta dell’assemblea.

Ma procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio, cosa succede se non si pagano le spese condominiali.

Entro quanto tempo il condominio può agire contro chi non paga?

Il condominio ha: 

  • cinque anni per recuperare le quote ordinarie non pagate. Il termine inizia a decorrere dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto preparato dall’amministratore;
  • dieci anni per recuperare le quote straordinarie non pagate. Anche in questo caso, il termine iniziale di decorrenza della prescrizione è quello della delibera di approvazione del consuntivo della spesa e del relativo riparto di essa tra i condomini.

Questo termine, però, può essere “azzerato” da una raccomandata di diffida e messa in mora inviata dall’amministratore o dall’avvocato del condominio. In pratica, dopo il ricevimento della lettera, i cinque o i dieci anni iniziano a decorrere nuovamente da capo. Dunque, la prescrizione si calcola dall’ultima diffida ricevuta.

Per fare in modo che l’amministratore di condominio non perda troppo tempo nel recupero delle morosità non riscosse la legge gli impone di agire entro massimo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. La violazione di tale termine non implica la perdita del diritto in capo al condominio (perdita che, come detto, si verifica solo con la prescrizione), ma solo una responsabilità professionale per l’amministratore stesso. 

Quanto tempo c’è per pagare il condominio?

Ciascun condomino deve pagare le quote condominiali alla scadenza di ogni mese, a prescindere dall’esplicita richiesta dell’amministratore, almeno quando queste sono già certe e fisse. Quindi, la legge non assegna un termine minimo di tolleranza per i pagamenti. 

Cosa fa il condominio se non si pagano le quote?

Una volta scaduto il termine per il pagamento delle quote condominiali, l’amministratore è tenuto ad agire contro i condomini morosi.

La legge consente all’amministratore di nominare un avvocato di propria fiducia, senza bisogno della previa autorizzazione da parte dell’assemblea. Se non vi ha già provveduto l’amministratore, l’avvocato invia una diffida al moroso intimandogli di pagare entro un termine prefissato (non indicato dalla legge ma che, di solito, non è inferiore a cinque giorni).

Alla scadenza, l’avvocato – e solo l’avvocato – può rivolgersi al giudice per chiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. In buona sostanza, il moroso viene raggiunto da una notifica di un atto giudiziale, fatta dall’ufficiale giudiziale. In essa, è contenuto l’ordine del magistrato a pagare immediatamente le somme non versate. Il debitore deve quindi mettere subito mano al portafogli per evitare il pignoramento dei beni.

Se non adempie, il moroso si vedrà recapitare, nei giorni successivi, un atto di precetto, ossia un ultimo avvertimento a versare le somme dovute entro il termine massimo di 10 giorni. 

Se neanche con il precetto il moroso adempie, il condominio può avviare la fase dell’esecuzione forzata, consistente nel pignoramento dei suoi beni (di tanto parleremo nel successivo paragrafo).

La possibilità di chiedere il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo è strettamente legata all’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea. Se l’assemblea non è stata convocata per tale adempimento o non ha deliberato, l’amministratore può comunque agire contro il moroso ma richiedendo un semplice decreto ingiuntivo ordinario. La differenza rispetto a quello “provvisoriamente esecutivo” è che, in questo caso, il debitore ha 40 giorni di tempo per pagare, decorrenti dalla notifica del decreto.

In tutti i casi, il moroso che riceva il decreto ingiuntivo ha sempre 40 giorni di tempo per fare opposizione. Con l’opposizione – che deve essere spiegata tramite un avvocato – questi potrà sollevare eventuali contestazioni contro la richiesta condominiale. 

Il pignoramento dei beni del moroso

Una volta notificato l’atto di precetto, in assenza di pagamento, il condominio può passare alla fase del pignoramento individuando i beni del debitore da aggredire ed eventualmente mettere all’asta. Tra questi, il più appetibile è sicuramente il quinto dello stipendio o della pensione per la facilità e la rapidità della procedura. 

Il più delle volte, però, specie in presenza di crediti consistenti, si procede al pignoramento della casa. Ciò è possibile anche se sulla stessa c’è già un’ipoteca. Tuttavia, in tale situazione, il creditore ipotecario avrà diritto di soddisfarsi per primo in caso di vendita all’asta del bene. Dunque, il pignoramento della casa è un mezzo efficace solo se l’eventuale creditore ipotecario (ad esempio, la banca) ha un credito residuo notevolmente più ridotto rispetto al valore dell’immobile e alle possibilità di effettivo realizzo con l’aggiudicazione all’asta.

Durante il pignoramento della casa, il tribunale potrebbe decidere di dare in affitto l’immobile a terzi (o allo stesso proprietario) in modo da pagare, con il ricavato, i crediti del condominio. 

Sospensione dei servizi condominiali

Il Codice civile stabilisce che chi non paga le quote condominiali rischia, oltre a un decreto ingiuntivo, anche la sospensione dei «servizi condominiali suscettibili di godimento separato».

In particolare, è l’amministratore che deve procedere al distacco dai servizi se la morosità perduri da oltre sei mesi.

I servizi condominiali possono consistere nell’utilizzo dei campi da tennis o della piscina, dell’ascensore (eventualmente munito di schede magnetiche da consegnare solo a chi è in regola con i pagamenti) e così via.

Si è a lungo dibattuto se si possa sospendere l’erogazione del riscaldamento condominiale o dell’acqua. Sul punto, si registrano opinioni discordanti. Fermo restando che anche la sospensione del servizio comune non escluderebbe la possibilità per il moroso di dotarsi di un proprio impianto autonomo, in modo da superare il problema, c’è stato qualche giudice che ha ritenuto illegittimo il comportamento dell’amministratore che abbia interrotto l’erogazione del servizio idrico e del riscaldamento. Leggi sul punto “Condominio moroso: rischia la sospensione dei servizi?“.

Se un condomino non paga, devono pagare gli altri condomini?

Il condominio può istituire un fondo morosità per coprire gli scoperti di bilancio solo con il consenso dell’unanimità ossia di tutti i condomini. In assenza di ciò, è ammesso solo richiedere degli anticipi sulle quote dei mesi successivi, ovviamente da conguagliare a fine anno.

Cosa rischiano gli altri condomini se uno non paga

Nel caso in cui uno dei fornitori del condominio non dovesse riuscire a ottenere il pagamento delle proprie fatture, questi potrà notificare un decreto ingiuntivo al condominio e poi agire in via esecutiva contro i condomini. A tal fine, però, dovrà prima aggredire i beni dei morosi, il cui nominativo deve essere obbligatoriamente fornito dall’amministratore di condominio. Solo in caso di insolvenza di costoro, il creditore può rivalersi nei confronti degli altri condomini, ciascuno in proporzione dei rispettivi millesimi.

Si può non pagare il condominio se c’è un errore?

Ogni errore nella divisione e calcolo delle spese va contestato nel corso dell’assemblea di approvazione del piano di riparto. Ci sono trenta giorni di tempo per farlo. Chi non impugna l’assemblea non può, in un momento successivo, contestare la richiesta di pagamento del condominio, neanche se pervenuta tramite decreto ingiuntivo. Quindi, l’opposizione al decreto ingiuntivo sarà rigettata.



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