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Danni in condominio: il caso fortuito

16 Marzo 2021 | Autore:
Danni in condominio: il caso fortuito

In quali occasioni l’ente condominiale può invocare l’accidentalità dei danni provocati dalle cose comuni. L’ipotesi dei fenomeni naturali.

In ambito condominiale, è frequente il caso dell’infiltrazione d’acqua e dei conseguenti danni a carico delle proprietà private. Ad esempio, potrebbe accadere per una pioggia particolarmente intensa e in ragione del pessimo stato di manutenzione del lastrico solare di proprietà comune. Ovvero, possiamo pensare all’ipotesi del tombino condominiale mal tenuto e all’inevitabile trabocco di acqua in concomitanza di un forte temporale. In questi, come in altri casi, la responsabilità del condominio è inevitabile oppure ci si può giustificare in qualche misura? Dinanzi ad eventi atmosferici di una certa rilevanza, il fabbricato può discolparsi sostenendo la mera casualità dei fatti? In caso di danni in condominio, è possibile invocare il caso fortuito?

Questo argomento è spesso oggetto di discussione in alcune liti giudiziarie tra il danneggiato e il convenuto condominio. Infatti, se è vero che l’ente condominiale è, normalmente, responsabile per i danni cagionati dai beni comuni, è altrettanto legittimo che questo possa scusarsi dimostrando l’accidentalità dell’evento. Si tratta, pertanto, di capire se e quando ciò sia possibile. Quindi, se sei interessato a risolvere questo dubbio, non ti resta che proseguire nella lettura di quest’articolo per trovare le informazioni di cui hai bisogno.

Condominio e responsabilità beni comuni

In un condominio è fondamentale la gestione dei beni comuni. Ovviamente, non mi riferisco soltanto all’opportunità di mantenere pulito il fabbricato o di ritinteggiare la facciata qualora l’usura del tempo l’abbia deteriorata. È necessario, infatti, che tutte le cose di pertinenza condominiale siano mantenute in modo tale da non arrecare danno a nessuno. Per questa ragione, tanto per fare alcuni esempi, si deve provvedere alla riparazione, ordinaria e straordinaria, del tetto, così come allo spurgo del tombino condominiale o alla sostituzione del tubo della pluviale. In tali circostanze, come in altre, se c’è stata negligenza o dimenticanza nell’eseguire l’attenta gestione dei beni comuni e da questi ne è derivato danno a qualcuno, il condominio ne è responsabile.

Questa conclusione trova riscontro nella legge [1] e non è mai stata messa in discussione dalla giurisprudenza. Il condominio, infatti, è considerato custode di tutti i beni comuni e non ha importanza che si tratti di cose inanimate. Anche queste sono suscettibili di provocare dei danni se il dovuto controllo sulle stesse non è stato operato. Pertanto, se dal lastrico solare o da una tubatura condominiale è penetrata dell’acqua all’interno di una proprietà privata, normalmente, il condominio è obbligato a risarcire i danni. In particolare, questa regola si applica in tutte quelle circostanze in cui l’ente condominiale non può invocare il cosiddetto caso fortuito. È questa, infatti, l’unica scappatoia che potrebbe esonerare il potenziale responsabile da ogni conseguenza. Non ci resta che capire, però, in quale occasione sarebbe possibile.

Danni in condominio: cos’è il caso fortuito?

Secondo la definizione espressa dalla Corte di Cassazione [2], il caso fortuito si associa ad un evento del tutto imprevedibile quanto eccezionale. Si deve trattare, quindi, di una circostanza che è stata determinante a provocare, esclusivamente, il fatto e le sue conseguenze. Pertanto, rapportato al caso che ci interessa, il condominio, gestore delle cose comuni, non può essere considerato responsabile dei danni derivati alle proprietà private solo se in nessun caso avrebbe potuto impedire ciò che è successo. Si pensi, ad esempio, ad una calamità naturale come un terremoto.

Danni in condominio: fenomeni naturali e caso fortuito

Chiarito il concetto di caso fortuito è importante stabilire se in tale ambito possano rientrare i fenomeni naturali. Ovviamente, non mi riferisco alle consuetudinarie piogge autunnali o ai temporali che, solitamente, caratterizzano il mese di marzo, ma a quegli eventi atmosferici particolarmente violenti e di notevole intensità che ormai, sempre più spesso, investono i nostri fabbricati. A questo proposito, la giurisprudenza della Cassazione [3] ha precisato che il carattere eccezionale di un fenomeno naturale, per quanto possa essere poco ricorrente, non può giustificare, di per sé, il verificarsi dei danni in condominio. Infatti, secondo la comune esperienza si tratta, ugualmente, di un evento prevedibile. Per questo motivo non può certo rappresentare un’occasione per invocare, sempre e comunque, il cosiddetto caso fortuito e per escludere ogni risarcimento a carico dell’ente condominiale.

Se pensiamo, infatti, ad un acquazzone particolarmente intenso e alla caduta al suolo, in pochi minuti, di diversi millimetri di pioggia, non possiamo dire che si tratti di un accadimento quotidiano. Nel contempo, però, in considerazione del cambiamento climatico in corso, non possiamo negare che si tratti di una circostanza sempre più frequente. Per questi motivi se da un evento del genere è scaturita un’infiltrazione d’acqua a danno di una proprietà privata, in virtù di un vecchio tombino traboccato o di un pluviale mal messo, a maggior ragione il condominio non potrà invocare alcun caso fortuito e sarà tenuto a risarcire il danneggiato.


note

[1] Art. 2051 cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 5267/1991

[3] Cass. civ. sent. n. 5877/2016


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1 Commento

  1. se invece a seguito di una tromba d’aria o qualche cosa del genere si scoperchia un magazzino in cortile e una lamiera del tetto, scagliata lontano, provoca dei danni a terzi; si può invocare il caso fortuito o il proprietario del magazzino deve risarcire il danno?

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