Non si può usare il cortile in modo esclusivo

18 Dicembre 2020 | Autore:
Non si può usare il cortile in modo esclusivo

La Cassazione dichiara illegittimo attribuire il diritto di proprietà o di uso su una parte dell’area condominiale, anche se ciò avviene negli atti di acquisto.

 Al bando le clausole che consentono al proprietario di un immobile (appartamento o negozio) l’uso esclusivo di una porzione del cortile condominiale: ora la Cassazione le ha dichiarate invalide, perché limitano illegittimamente il diritto di proprietà e l’uso paritario dell’area agli altri condomini.

Questi patti sono spesso contenuti negli atti di compravendita delle unità immobiliari e concedono all’acquirente di usare in modo esclusivo una determinata parte di spazio comune (ad esempio la corte antistante ad un negozio), come se ne fosse divenuto l’unico proprietario.

A volte questo è un rimedio per ovviare al mancato frazionamento catastale dell’area; così la prassi notarile ha ideato questa soluzione pratica, che si è diffusa ormai da decenni, specialmente per attribuire il diritto ad un parcheggio riservato.

Ma le Sezioni Unite della Cassazione [1] sono intervenute in maniera drastica e hanno ritenuto che questo sistema di attribuzione esclusiva incide negativamente sulla conformazione del diritto di proprietà e preclude le facoltà di godimento paritetico dei comproprietari.

La Suprema Corte ricorda che i diritti reali – quelli che riguardano direttamente il bene e lo seguono, a prescindere da chi ne sia o ne diventi proprietario e dunque vincolano anche i successivi acquirenti – nel nostro ordinamento giuridico sono un numero chiuso, che non può essere esteso con la creazione di nuove figure non previste dalla legge.

E non è possibile farlo neppure per contratto, cioè con i rogiti notarili di compravendita immobiliare, che non possono validamente “annettere” al bene di proprietà esclusiva acquistato una porzione del cortile comune, attribuendo al singolo proprietario i medesimi diritti di disporre in modo assoluto su questa area, escludendo gli altri condomini.

L’uso delle cose comuni, come i cortili condominiali, è disciplinato dal Codice civile [2] che consente a ciascun comproprietario di servirsene senza alterarne la destinazione e purché non impedisca agli altri partecipanti alla comunione di farne analogo utilizzo: il loro paritetico diritto non può essere eliminato, come accadrebbe se si consentisse ad un singolo condomino di esercitare il godimento esclusivo su una determinata porzione del cortile.

E tutto ciò non è impedito dalla possibilità che i regolamenti condominiali possano concedere ad alcuni condomini un uso più intenso delle aree rispetto agli altri, perché rimane comunque ferma la comproprietà dei beni. La possibilità di uso frazionato, ripartito o turnario, come avviene negli spazi di parcheggio, è cosa ben diversa dalla individuazione di un «diritto reale di uso esclusivo», che non è consentita.

Qui il Collegio osserva che aderendo alla soluzione estensiva il diritto di proprietà verrebbe «snaturato» quando invece i privati non possono incidere sul suo contenuto, perché solo alla legge è riservata la possibilità di istituire figure di diritti reali e appunto quella dell’uso esclusivo del cortile non è contemplata.

Inoltre, poiché i diritti reali «si impongono per forza propria ai successivi acquirenti», che lo vogliano o no, ammettere l’uso esclusivo del cortile significherebbe incidere non solo sulle attuali parti, ma anche sugli acquirenti futuri e dunque  in definitiva, «vincolare paradossalmente terzi estranei» e ciò sarebbe inammissibile.

Gli Ermellini ricordano la consolidata regola secondo cui «i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle stabilite dalla legge, né possono modificarne il regime. Ciò comporta che i poteri che scaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sono quelli determinati dalla legge e non possono validamente essere modificati dagli interessati».

Per queste ragioni le Sezioni Unite hanno affermato il principio di diritto secondo cui «la pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 del Codice civile, è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi»; fermo restando che il legislatore potrà, in futuro, «dare vita a nuove figure che arricchiscano i tipi reali normativi».

Qui però si apre un problema pratico, quello dell’interpretazione delle clausole contrattuali già stabilite che conferiscono al proprietario del bene principale una facoltà di uso esclusivo sul cortile. Per la Suprema Corte la soluzione dovrà essere data dai giudici di merito caso per caso, verificando la situazione concreta, le intenzioni delle parti e gli eventuali vincoli di pertinenzialità sul bene accessorio. Così in alcuni casi si potrebbe stabilire che le parti abbiano voluto trasferire un vero e proprio diritto reale d’uso [3] (del tutto distinto dall’esercizio delle facoltà di godimento, anche ripartito, dei condòmini), che è ammesso dalla legge anche quando viene costituito con contratto.


note

[1] Cass. Sez. Un. sent. n. 28972/20 del 17 dicembre 2020.

[2] Art. 1102 Cod. civ.

[3] Art. 1021 Cod. civ.


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