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Chi paga le spese condominiali: il proprietario o l’usufruttuario?

20 Dicembre 2020
Chi paga le spese condominiali: il proprietario o l’usufruttuario?

In caso di usufrutto a chi spetta versare le quote al condominio? Quali sono gli obblighi del nudo proprietario?

In presenza di un usufrutto su un immobile, la proprietà e il diritto di uso del bene si sdoppiano: non spettano più, cioè, alla stessa persona ma a due soggetti diversi, il nudo proprietario e l’usufruttuario. L’usufruttuario, come noto, è colui che ha il diritto di utilizzare il bene come se fosse proprio, abitandovi o, eventualmente, dandolo in affitto e percependo i relativi canoni. 

Di qui un interrogativo abbastanza frequente: chi paga le spese condominiali: il proprietario o l’usufruttuario?

Di tanto forniremo alcuni chiarimenti qui di seguito non prima di aver spiegato cos’è e come funziona l’usufrutto e quali doveri competono alle parti.  

Come funziona l’usufrutto

L’usufrutto viene costituito, di solito, tramite un contratto o un testamento. 

Il più delle volte, l’usufrutto si combina con la donazione della nuda proprietà. Avviene così che il genitore anziano, volendo anticipare la divisione del proprio patrimonio, piuttosto che con il testamento preferisce, quand’è ancora in vita, intestare la propria abitazione ai figli riservandosene però l’usufrutto e quindi la possibilità di continuare a viverci fino alla morte. In questo modo, i figli diventano i nudi proprietari del bene, per poi divenire proprietari dell’immobile, a tutti gli effetti, con il decesso del genitore. 

Ma potrebbe anche avvenire l’inverso, ossia la cessione dell’usufrutto (anche a pagamento) mantenendo la nuda proprietà dell’immobile. 

La durata dell’usufrutto viene definita sul contratto e non può mai essere superiore alla vita dell’usufruttuario. Così, se quest’ultimo dovesse morire prima della scadenza dell’usufrutto, tale diritto non andrebbe in successione e i suoi eredi non potrebbero rivendicare nulla.

Da quanto appena visto, la presenza di un usufrutto su un immobile scinde la proprietà in due diversi diritti: 

  • la nuda proprietà, che implica solo il riconoscimento della titolarità del bene. Il nudo proprietario potrà quindi vendere l’immobile, ma il nuovo acquirente dovrà rispettare la presenza dell’usufruttuario; 
  • il diritto di utilizzo dell’immobile in capo all’usufruttuario e di godere dei relativi frutti.

Ripartizione delle spese in caso di usufrutto

In generale, tutte le spese di ordinaria manutenzione dell’immobile competono all’usufruttuario, mentre quelle di straordinaria amministrazione sono di spettanza del nudo proprietario.

L’usufruttuario deve altresì pagare tutte le spese inerenti alla custodia e all’amministrazione dell’immobile. Egli poi deve versare le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sull’immobile. Per l’anno in corso al principio e alla fine dell’usufrutto, i carichi si ripartiscono tra il nudo proprietario e l’usufruttuario, in proporzione alla durata del rispettivo diritto.

Il nudo proprietario, invece, deve sostenere i contributi per miglioria dovuti a opere eseguite dallo Stato o con il concorso dello stesso, oppure dipendenti dall’esecuzione di opere pubbliche che hanno aumentato il valore della proprietà (ad esempio, la realizzazione di strade o nuove reti fognarie). 

Chi paga le spese condominiali in caso di usufrutto

Nel caso in cui l’immobile su cui grava l’usufrutto faccia parte di un condominio, bisogna stabilire chi paga le spese condominiali: il proprietario o l’usufruttuario?

Secondo la Cassazione, le spese condominiali di amministrazione ordinaria, ossia quelle dovute mensilmente per la conservazione e il godimento delle parti comuni nonché per i consumi delle utenze (ad esempio, acqua e riscaldamento centralizzato) sono a carico dell’usufruttuario che è pertanto considerato condomino.

Spetta invece al nudo proprietario pagare tutte le spese condominiali che ineriscono alla manutenzione straordinaria come quelle relative alle riparazioni dell’edificio o alle innovazioni. 

Il diritto di voto in assemblea spetta dell’usufruttuario.

Se tuttavia l’usufruttuario non paga le quote ordinarie e si rende moroso, il condominio può agire anche nei confronti del nudo proprietario. Si ha infatti ciò che tecnicamente si chiama responsabilità solidale. Ciò significa che l’amministratore, in caso di mancato versamento regolare delle quote da parte dell’usufruttuario, può rivolgersi al nudo proprietario e notificargli un decreto ingiuntivo. 

La stessa regola vale all’inverso: laddove, per le spese straordinarie, il nudo proprietario non dovesse pagare le quote di propria competenza, il condominio potrebbe agire contro l’usufruttuario.

Se uno dei due soggetti dovesse pagare le spese che gravano sull’altro può rivalersi contro di lui e chiedergli il rimborso delle somme con gli interessi. 

L’assemblea condominiale non può prendere decisioni che interferiscano o modifichino i criteri di ripartizione tra usufruttuario e nudo proprietario.



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