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Chi paga l’Imu su casa ereditata?

20 Dicembre 2020
Chi paga l’Imu su casa ereditata?

Se c’è diritto di abitazione, il soggetto passivo Imu è il coniuge superstite. Diversamente, l’imposta grava sugli eredi pro quota.

Nel momento in cui muore il proprietario di un immobile, il bene passa agli eredi per come indicati nel testamento o, in assenza di questo, secondo le regole stabilite dal Codice civile. 

In caso di pluralità di eredi, si forma una comunione ereditaria sull’immobile che sussiste fino a divisione dello stesso. Prima che ciò avvenga, le spese inerenti all’abitazione del defunto ricadono su tutti gli eredi in proporzione alle rispettive quote. 

Si pone poi il problema inerente al versamento delle imposte: chi paga l’Imu sulla casa ereditata? La risposta varia a seconda del tipo di immobile e della sussistenza del diritto di abitazione in capo al coniuge superstite. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Il coniuge superstite e il diritto di abitazione

Prima di stabilire chi paga l’Imu sulla casa ereditata dobbiamo fare una premessa. Nell’ipotesi in cui, morendo, una persona lasci il proprio coniuge (con o senza altri eredi), quest’ultimo è titolare del cosiddetto «diritto di abitazione» all’interno della casa coniugale. In pratica, questi ha la possibilità di continuare a vivere all’interno dell’immobile che è stato la dimora abituale della coppia, a prescindere dal fatto che, sullo stesso, si sia formata una comunione ereditaria con altri eredi. Questi ultimi quindi dovranno tollerare necessariamente la sua presenza fino a quando non morirà anch’esso. Il diritto di abitazione è infatti stabilito dalla legge “vita natural durante”. Solo con la morte del coniuge superstite, cessando il diritto di abitazione (che non può essere trasferito ad altri eredi), tutti gli altri comproprietari dell’immobile potranno utilizzare il bene, decidere di dividerlo o di venderlo.

Oltre al diritto di abitazione, il coniuge superstite ha altresì il diritto di utilizzare i relativi mobili che lo compongono e arredano.

Il diritto di abitazione riguarda solo la casa in cui i coniugi, in base alle esigenze di entrambi, vivevano insieme e avevano stabilito la vita del gruppo familiare. Il diritto di abitazione, perciò, non può mai riguardare la seconda cosa o anche un altro immobile ricompreso nello stesso fabbricato ma non utilizzato per le esigenze abitative della coppia.

Chi paga l’Imu sulla casa ereditata con diritto di abitazione?

Se sussiste il diritto di abitazione, il soggetto passivo ai fini dell’Imu è il coniuge superstite. Tuttavia, se questi continua a vivere nella casa familiare facendone così la propria abitazione principale, potrà godere dell’esenzione di imposta prevista dalla legge. In buona sostanza, la presenza del coniuge superstite nell’immobile fa sì che l’Imu non debba essere versata né da quest’ultimo né da tutti gli eventuali coeredi che vantino una quota sull’immobile, neanche se, per questi ultimi, tale bene costituisce la seconda casa.

Al fine di conservare l’agevolazione fiscale, però, il coniuge superstite deve:

  • risiedere nell’immobile ereditato;
  • abitare materialmente nell’immobile ereditato.

Se una di queste due condizioni dovesse venire meno, il coniuge superstite (e solo quest’ultimo) sarà tenuto a versare l’Imu. 

Il diritto di abitazione del coniuge superstite non si estingue se il titolare non utilizza più l’abitazione per avere spostato la residenza in un’altra unità abitativa, circostanza questa che si verifica, ad esempio, quando vi è scambio di abitazione con i figli.

Questo perché, secondo l’interpretazione corrente, il diritto di abitazione non viene meno solo per effetto del mancato esercizio, ma solo per le cause indicate nel Codice civile (decesso del titolare o rinuncia espressa da parte del titolare medesimo). 

Il semplice fatto che il coniuge superstite non abbia più residenza nell’immobile ereditato, dunque, non fa venir meno il diritto di abitazione sull’immobile. Pertanto, in tal caso, l’Imu continuerà a gravare sul coniuge superstite, escludendo dall’obbligo di versamento tutti gli altri eredi.

Chi paga l’Imu sulla casa ereditata negli altri casi?

Se invece non vi è un diritto di abitazione sulla casa ereditata (cosa che succede se entrambi i coniugi sono morti o se erano divorziati), sicché la stessa è nella piena disponibilità di tutti gli eredi, allora questi ultimi sono soggetti Imu e dovranno versare l’imposta al Comune.

In questi termini, non esiste, secondo la Cassazione [1], una responsabilità solidale, sicché ciascun erede è tenuto a versare solo una parte dell’Imu: quella cioè corrispondente alla propria quota di proprietà sull’immobile. Se uno degli eredi non dovesse versare la propria quota gli altri non ne subirebbero conseguenze.

Se tuttavia gli eredi decidono di assegnare l’immobile a uno solo di questi, sia a titolo di locazione che gratuito (in comodato), sarà quest’ultimo il soggetto passivo Imu. Tuttavia, qualora abbia la residenza nell’immobile e vi abbia fissato la dimora abituale potrà usufruire dell’esenzione fiscale.


In tutti i casi in cui cade in successione l’unità immobiliare che costituiva la residenza della famiglia, al coniuge superstite compete il diritto di abitazione sull’intero immobile, a prescindere da quali siano gli altri eredi. Ne consegue che tale immobile, ai fini Imu, dev’essere considerato nella titolarità esclusiva del coniuge superstite, con la conseguenza ulteriore che, se questi risiede anagraficamente e dimora nella casa, quest’ultima è totalmente esente da imposte.

Negli altri casi l’Imu ricade su ciascun coerede in proporzione alla sua quota ereditaria.

note

[1] Cass. sent. n. 22426/2014. 


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