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Responsabilità caduta materiale dai balconi in condominio

20 Dicembre 2020
Responsabilità caduta materiale dai balconi in condominio

Lavori straordinari, caduta calcinacci: la colpa è del condominio, dell’amministratore o del condomino proprietario?  

La proprietà degli elementi strutturali del balcone è dei singoli condomini. Solo questi ultimi, quindi, possono decidere in merito al rifacimento degli stessi e all’avvio dei lavori di ristrutturazione. Il condominio ha voce in capitolo solo per quanto riguarda gli elementi ornamentali (frontalini, ringhiere, fioriere in cemento, ecc.).

Stando così le cose, è facile e ricorrente imbattersi in situazioni di degrado e disinteresse, con conseguente (grave) pericolo per la sicurezza dei terzi che si trovino a passare di sotto. Si pone allora il problema di definire i contorni della responsabilità per la caduta di materiale dai balconi in condominio. Responsabilità che, oltreché penale, è anche risarcitoria potendo comportare, nei casi più gravi, anche il rischio di vedersi pignorare l’appartamento.

Il punto, però, è che non è sempre facile capire chi tra il condominio e il singolo condomino sia responsabile dei danni provocati a terzi. 

Si pensi, ad esempio, al possibile distacco di calcinacci dal balcone aggettante (quello cioè sporgente dal profilo della facciata) che si affaccia sulla strada principale, con conseguenti lesioni ai passanti o danneggiamento delle auto in sosta. 

Cerchiamo allora di fare il punto della situazione e di vedere chi ha la responsabilità per la caduta di materiale dai balconi in condominio.

Caduta calcinacci e balconi: responsabile il condomino o il condominio?

Volendo tracciare una regola generale, possiamo dire che la responsabilità grava sul proprietario del balcone. Lo dice l’articolo 2051 del Codice civile che stabilisce una «responsabilità oggettiva», che prescinde cioè da dolo o colpa. 

Pertanto, se si distacca un elemento ornamentale della facciata, la responsabilità è del condominio. Se invece crolla il balcone, la responsabilità è del condomino titolare dell’appartamento a cui detto balcone inerisce. 

In casi simili, la persona che ha subìto il danno può rivalersi contro il condominio o il condomino e ottenere un risarcimento.

L’unico modo per evitare di essere condannati è dimostrare che il distacco di materiale è stato dovuto a caso fortuito come ad esempio un terremoto o un fulmine che colpisce il balcone provocandone il crollo. Attenzione però: il caso fortuito esonera dalla responsabilità solo quando l’evento è imprevedibile e inevitabile. Un edificio diroccato da diverso tempo a causa di un terremoto deve essere messo in sicurezza. La colpa del proprietario non sussiste solo quando non vi sia stato il tempo per effettuare le relative recinzioni dello spazio sottostante in modo da mettere in avviso i passanti e gli automobilisti. 

Responsabilità amministratore di condominio per caduta calcinacci

Se la parte del balcone che è caduta sulla strada è di proprietà del condominio, è possibile ravvisare una responsabilità dell’amministratore qualora risulti una sua negligenza nel non essersi attivato subito per evitare rischi all’incolumità pubblica. Questi infatti ha l’obbligo di effettuare tutti gli interventi urgenti e straordinari, anche senza la previa autorizzazione dell’assemblea, tutte le volte in cui non ci sia il tempo per effettuare le relative convocazioni e decidere. A stabilirlo è l’articolo 1135 del Codice civile.

Quindi, in caso di pericolo di crollo, l’amministratore deve avviare immediatamente i lavori straordinari. Ma se non vi sono disponibilità economiche nella cassa del condominio, l’amministratore non può essere tenuto ad anticipare la relativa spesa. Dovrà tuttavia provvedere a transennare il tratto di strada in modo da evitare eventuali danneggiamenti. Nello stesso tempo, dovrà comunicare il problema, al più presto, all’assemblea.

Se l’amministratore viola tali doveri, in caso di lesioni a terzi, potrà risponderne anche penalmente per lesioni, omicidio colposo e altro. L’amministratore, infatti, come recita l’articolo 1130 del Codice civile, è tenuto a «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio», a maggior ragione se gli interventi rivestono carattere urgente, come nel caso di un cornicione pericolante. Per casi simili, dove anche una minima perdita di tempo può risultare decisiva, l’articolo 1135 del Codice civile consente al professionista di procedere direttamente con i lavori di manutenzione straordinaria senza l’autorizzazione dell’assemblea, che dovrà essere messa al corrente della decisione alla prima seduta utile.

Responsabilità condomino per cadute di materiale dai balconi

Diverso è il discorso se il danno è causato da una leggerezza del condomino. Si pensi a chi posiziona sul davanzale dei vasi di fiori che possono cadere. In tal caso, non si potrà invocare un esonero della responsabilità solo perché la caduta è stata provocata dal vento o da un temporale di forza superiore alla media: si tratta infatti di eventi che, seppur rari, restano comunque prevedibili e obbligano i condomini a dotarsi delle opportune cautele se vogliono accettare il rischio. In caso contrario, scatteranno le responsabilità civili (danno cagionato da cose in custodia) e penali (getto pericoloso di cose), lesioni e altro.

Se il regolamento condominiale vieta di posizionare vasi sui davanzali delle finestre, a rischiare è anche l’amministratore, che avrebbe dovuto vigilare sul comportamento dei condòmini e sull’osservanza del regolamento.



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