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Condominio senza assicurazione: chi paga i danni

20 Dicembre 2020
Condominio senza assicurazione: chi paga i danni

Risarcimento danni: quantificazione e liquidazione dell’importo. Il danneggiato partecipa alla spesa?

Nell’appartamento di un nostro lettore sono apparse delle macchie di umidità causate da infiltrazioni di acqua provenienti da una tubatura comune. Chiamato l’idraulico, l’amministratore di condominio ha ammesso la responsabilità condominiale. Ora, il lettore si chiede chi lo risarcirà visto che il condominio è senza assicurazione: chi paga i danni in casi del genere? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Il caso preso a riferimento può essere ovviamente traslato a qualsiasi altro tipo di danno, non per forza collegato alle tubature: si pensi alla scivolata determinata dalle scale bagnate o da un ascensore non a norma, alla caduta di calcinacci dal tetto sulle auto sottostanti e così via. Insomma, tutte le volte in cui una delle parti comuni dell’edificio determina un danno a uno dei condomini o a terzi ci si porrà il medesimo problema dell’individuazione del soggetto tenuto a versare il risarcimento. 

Come stabilire la responsabilità del condominio?

La prima cosa da fare, prima di stabilire chi paga i danni se il condominio è senza assicurazione, è individuare con certezza chi sia il soggetto effettivamente responsabile.

Nel caso del risarcimento dei danni da infiltrazioni d’acqua è indispensabile verificare la causa delle perdite d’acqua. Se provengono da una porzione condominiale, responsabile sarà il condominio. Se la causa è sita in una proprietà esclusiva sarà il proprietario della stessa a doverne rispondere. Per queste ragioni la ricerca guasti è fondamentale ai fini dell’operatività della polizza.

A questo punto, il condomino interessato dovrà effettuare la verifica per sapere a quale soggetto rivolgersi al fine di chiedere il risarcimento dei danni da infiltrazioni subiti nel proprio appartamento. Verifica che deve compiersi attraverso un tecnico (ad esempio un idraulico di fiducia).

Per quanto riguarda i danni da infiltrazioni d’acqua, la responsabilità è condominiale se la perdita riguarda la colonna verticale delle tubazioni: questa infatti appartiene al condominio fino ai punti di snodo nei vari appartamenti. La proprietà è invece dei proprietari degli appartamenti quando la perdita interessa le tubature orizzontali. 

Dunque dalla derivazione dalla colonna verticale in poi, il rischio di un eventuale danno dovrebbe essere a carico del singolo condomino, in quanto proprietario del tratto di tubazione interessata. 

Cosa succede se il condominio ha l’assicurazione

Le spese dell’assicurazione condominiale si ripartiscono secondo millesimi di proprietà tra tutti i condomini. Ciascuno quindi è tenuto a versare mensilmente la propria quota insieme agli oneri ordinari.

In presenza di assicurazione, l’amministratore fa la denuncia di sinistro alla compagnia affinché questa, una volta effettuate le dovute verifiche, liquidi il risarcimento al danneggiato. 

In ambito condominiale, al danneggiato non è concessa la possibilità di rivolgersi direttamente all’assicurazione del condominio (come invece avviene in tema di sinistri stradali). Pertanto sarà sempre necessaria l’intermediazione dell’amministratore.

Se l’amministratore non fa la denuncia di sinistro può essere citato dinanzi al tribunale per responsabilità professionale, per aver esposto il condominio all’azione giudiziaria del responsabile.

Cosa succede se il condominio non ha l’assicurazione

Se invece il condominio non ha assicurazione, il danno viene ripartito tra tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Quindi ciascuno dei condomini dovrà concorrere, pro quota millesimale, a risarcire il danneggiato. 

Questa operazione avviene in due passaggi. Eccoli qui di seguito illustrati.

La quantificazione del danno

Innanzitutto bisogna effettuare la quantificazione esatta del danno ossia determinare l’importo da versare al danneggiato. Ciò può avvenire bonariamente o in via giudiziale. Nel primo caso si procede con un accordo tra le parti (il danneggiato da un lato e l’amministratore, in rappresentanza del condominio dall’altro). L’amministratore non può chiudere una trattativa, riconoscendo al danneggiato un determinato importo a titolo di risarcimento, se prima non è stato autorizzato dall’assemblea. 

Se le parti non si mettono d’accordo, allora il danneggiato dovrà avviare una causa civile contro il condominio. La liquidazione del danno, in tal caso, avverrà in via giudiziale e, verosimilmente, il giudice nominerà un consulente tecnico che valuti le circostanze del caso e quantifichi l’importo necessario a ripristinare il diritto del soggetto leso.

Se il danno è stato determinato da incuria dell’amministratore (si pensi ai calcinacci caduti dal tetto perché non sottoposto a tempestiva manutenzione), il condominio potrà valutare un’azione di responsabilità contro quest’ultimo ed eventualmente revocarlo dall’incarico. 

La ripartizione della spesa per il risarcimento

La seconda fase consiste nell’elaborazione di un piano di riparto della spesa così quantificata che tenga conto dei millesimi di tutti i condomini.

Chiaramente la spesa va divisa tra tutti i condomini, colpevoli e non colpevoli, proprio perché la proprietà di un immobile implica una responsabilità “oggettiva” per tutti i danni causati dall’immobile stesso. Quindi, se anche uno degli appartamenti è disabitato e il relativo titolare non era al corrente delle possibili infiltrazioni, questi è comunque tenuto a risarcire il danno.

La Cassazione ha detto che il danneggiato partecipa anch’egli al risarcimento. Egli infatti assume la doppia veste di danneggiato e di danneggiante (egli infatti è comproprietario pro quota della parte condominiale che ha determinato il danno). Leggi sul punto Il condomino danneggiato deve pagare parte del danno subito?

Questo significa che, a conti fatti, l’entità del risarcimento che riceverà sarà inferiore a quella effettiva perché da questa dovrà sottrarre la propria quota millesimale del risarcimento che l’amministratore gli addosserà.

Risultato: chi subisce un danno a causa del condominio ha sì diritto al risarcimento ma partecipa anche alla ripartizione delle spese necessarie alla riparazione del proprio bene, in quanto comproprietario delle parti comuni del condominio. 



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