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Acquisto sulla carta: se il costruttore ritarda nella consegna della casa

12 gennaio 2014


Acquisto sulla carta: se il costruttore ritarda nella consegna della casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 gennaio 2014



Ritardi in cantiere e compromesso: l’applicazione delle penali a favore dell’acquirente per l’immobile in costruzione.

I ritardi biblici dei costruttori nella consegna degli immobili in corso di costruzione sono uno dei principali freni, per i consumatori, all’acquisto “su carta”.

I tentativi di inserire, all’interno del contratto preliminare, una penale a favore dell’acquirente in caso di ritardo, non sempre dà i suoi frutti, soprattutto perché spesso la contrattualistica è redatta dallo stesso costruttore. Specie se quest’ultimo è una grande società, le clausole non vengono mai concordate tra le parti, ma imposte unilateralmente dalla parte più forte sotto l’aspetto economico.

Se è fortunato, l’acquirente riuscirà a far inserire nel compromesso una penale pari agli interessi sugli anticipi versati. Si tratta però di cifre irrisorie.

Certamente, la strada dell’accordo amichevole che non sfoci in un giudizio è quella più auspicabile, soprattutto a causa dei tempi, dei costi e della profonda crisi che vive la nostra giustizia. Una transazione non è mai una sconfitta, ma una vittoria per entrambe le parti.

Una penale più “equa” potrebbe essere pari, per ogni mese di ritardo, all’affitto mensile di un appartamento con caratteristiche simili.

Una tutela ancora più rafforzata per l’acquirente è quella di prevedere, nel contratto preliminare, una clausola risolutiva espressa [1]: le parti possono cioè stabilire che il contratto si risolva nel caso in cui una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità indicate nella scrittura medesima. In questo caso, lo scioglimento del contratto (tale infatti è la “risoluzione”) si verifica automaticamente quando la parte interessata (qui, l’acquirente) dichiara all’altra che intende valersi della clausola risolutiva. Nel caso di specie, dunque, l’acquirente, valendosi di tale facoltà, potrà comunicare al costruttore, dopo un ritardo prolungato, di volersi svincolare dall’accordo e di pretendere la restituzione degli eventuali acconti e/o caparre.

Ma quando questa clausola non è espressa, una strada a disposizione dell’acquirente può esser quella di mettere in mora il costruttore, inviandogli una diffida scritta e chiedendogli di adempiere al contratto entro un termine che, di norma, non può essere inferiore a 15 giorni (salvo particolari contratti o usi diversi). In tale lettera, l’acquirente avviserà la controparte che, se non provvede in tempo, il contratto dovrà intendersi risolto. Questo meccanismo viene chiamato dalla legge “termine essenziale“.

La risoluzione può comportare la restituzione del doppio della caparra. Mentre altri danni, se ci sono, devono essere documentati e comprovati.

Prima di rivolgersi al tribunale per la risoluzione del contratto e quindi il risarcimento del danno dovuto per il ritardo nella consegna, considerati i tempi della giustizia che vedono un processo durare circa 5 anni, è comunque consigliabile tentare la via del dialogo. La trattativa stragiudiziale consente di venirsi incontro, pattuendo la riduzione del prezzo di vendita.

note

[1] Art. 1456 cod. civ.

Autore immagine: 123rf.com

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3 Commenti

  1. Buongiorno purtroppo non riesco a trovare la sezione adatta per esporre la mia domanda. Io e mia moglie abbiamo da poco acquistato una casa dove, in seguito ad una serie di pressioni ricevute da parte dell’impresa, siamo giunti al rogito con una serie di problematiche a cui non sappiamo come trovare una soluzione. Uno di questi problemi é ad esempio l’ingresso/accesso all’abitazione previsto secondo l’impresa attraverso e il garage unico punto che mi consente l’accesso…. Per non parlare poi delle caratterisriche della casa clima A, la posa delle mattonelle,l’altezza del soffitto…. etc….. spero di ricevere presto un attenzione da parte di qualcuno grazie cordiali saluti.

    1. Gentile leggero, le domande per la richiesta di aiuto vanno esposte nella pagina relativa alle consulenze.

  2. Buon giorno, chiedevo un ulteriore chiarimento per quanto riguarda i ritardi di consegna. Riporto quanto scritto nel contratto:
    “La venditrice si impegna ad ultimare i lavori d costruzione dell’unità immobiliare oggetto del presente contratto entro il 30 giugno 2016. Eventuali ritardi nella consegna della unità immobiliare da sospensioni dei lavori imputabili a cause di forza maggiore (certificate dal direttore dei lavori) non daranno adito all’acquirente di apportare eccezioni e/o riserve di qualunque tipo e a richiedere, conseguentemente, il risarcimento di presunti danni e/o rimborso oneri”
    Dato che la casa non è ancora pronta ( probabilmente lo sarà a fine Ottobre) ci sono le clausule per chiedere un rimborso e/o una riduzione del prezzo dell’immobile dati i mesi di ritardo?
    grazie
    cordiali saluti

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