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Chi è il proprietario del balcone?

22 Dicembre 2020
Chi è il proprietario del balcone?

Condomino: chi decide le spese dei balconi e come si dividono tra i condomini.

Stabilire chi è il proprietario del balcone è essenziale per rispondere a due importanti domande: «Chi decide se fare o meno la ristrutturazione del balcone e chi paga le relative spese?». Chiaramente, affermare che il proprietario del balcone è solo il condomino significa rendere questi l’unico autore della scelta circa i lavori straordinari ma significa anche addossare su di lui tutti gli oneri economici che da ciò discendono. All’inverso, se si stabilisce che il proprietario del balcone è il condominio, vuol dire rilasciare all’assemblea la scelta circa gli interventi edili ma anche spalmare le spese tra tutti i condomini, anche quelli che non dispongono di balconi.

In verità, come si vedrà a breve, la soluzione al quesito è a metà strada e dipende soprattutto dal tipo di struttura di cui si parla. 

Ma procediamo con ordine e vediamo chi è il proprietario del balcone.

Balcone aggettante: chi è il proprietario?

Esistono due tipologie di balconi. La prima – ed anche più frequente – è costituita dal balcone aggettante. Si tratta di un piano sospeso in aria oltre la facciata dell’edificio, aperto su tre lati e per il quarto invece attaccato a un appartamento. 

La proprietà del balcone aggettante è del condòmino proprietario dell’appartamento cui detto balcone inerisce; esso ne è infatti un prolungamento. Dunque, in linea generale, l’esclusivo proprietario del balcone è il condomino che se ne serve.

Fanno eccezione solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale del balcone e di quella inferiore che sono invece di proprietà del condominio. Essi infatti contribuiscono a migliorare l’aspetto estetico dell’intero palazzo: lo abbelliscono e lo impreziosiscono, garantendo ad esso e alle singole proprietà un maggior valore economico. Tali sono ad esempio le ringhiere (o parapetti) sempre che siano di pregio (si pensi a delle vetrate o a dei mosaici); i frontalini (ossia quella parte sotto il parapetto, visibile all’esterno, che cinge il perimetro del balcone su tutti e tre i lati); le fioriere (quelle ad esempio in muratura); la soletta (la soletta di un balcone condominiale è la sua parte inferiore, quella posta al di sotto della pavimentazione).

Come chiarito dal tribunale di Milano [1], la fioriera posta all’esterno del balcone aggettante è da considerare parte condominiale se ha una funzione estetica e architettonica che la rende parte della facciata e, quindi, è il condominio che deve provvedere a risarcire il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore il quale abbia subito dei danni per l’allagamento.

Come chiarito dalla Cassazione [2], mentre i balconi [aggettanti] di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a rendere l’edificio esteticamente gradevole. 

Balcone aggettante: chi paga i lavori?

Da tale distinzione deriva anche il regime di imputazione delle decisioni in tema di lavori straordinari e l’assunzione delle relative spese.

In particolare, la decisione circa la manutenzione e la ristrutturazione di un balcone aggettante spetta in maniera esclusiva al proprietario dell’appartamento in cui esso si trova. Il condomino non può obbligarlo a fare la ristrutturazione, ma ciò non toglie che questi debba intervenire in maniera celere e tempestiva quando dall’aggravarsi dello stato di conservazione o dalla cattiva manutenzione possono derivare danni a terzi. Diversamente, infatti, ne sarà personalmente responsabile. Si pensi alla caduta di calcinacci sul balcone sottostante, sulle auto parcheggiate o sui passanti, con conseguente rischio, in quest’ultimo caso, di un procedimento penale per lesioni o per omicidio colposo.

Da ciò deriva anche che il proprietario del balcone aggettante deve farsi carico delle spese relative alla sua manutenzione e ristrutturazione. Più precisamente, spettano al proprietario del balcone aggettante le spese relative alla manutenzione e ristrutturazione del pavimento. Questi deve, quindi, risarcire gli eventuali danni subiti da terzi a causa del distacco o della caduta di intonaci o altro fuori dal balcone. 

Allo stesso modo, spettano al proprietario del balcone aggettante le spese derivate dalla cattiva manutenzione del pavimento nel caso in cui si sono formate delle fessurazioni o delle crepe che hanno determinato danni da infiltrazioni e da carente impermeabilizzazione, al proprietario del balcone sottostante.

Dall’altro lato, però, qualora la ristrutturazione riguardi gli elementi estetici del balcone aggettante, questa è di competenza del condominio. Spetterà quindi all’assemblea decidere di eseguire i lavori il cui costo sarà diviso secondo millesimi. Alla spesa parteciperanno anche i proprietari di appartamenti privi di balcone, trattandosi di un intervento finalizzato a conservare l’aspetto estetico dell’intero edificio.

Balcone incassato: chi è il proprietario?

Diverse sono le regole per i balconi incassati, quelli cioè che formano una rientranza nella facciata dell’edificio e che, perciò, sono chiusi da tre lati ed aperti solo da uno (quello che affaccia all’esterno).

La proprietà dei balconi incassati è condivisa tra il condomino del piano di sopra (cui il balcone funge da piano di capestro) e quello del piano di sotto (cui il balcone funge invece da copertura). 

Pertanto, tutte le spese relative ai balconi incassati saranno divise in parti uguali tra i due proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante. Resta tuttavia a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Resta sempre la proprietà condominiale su eventuali parti frontali che presentino elementi decorativi e fregi in grado di abbellire l’intera facciata dell’edifico. 


note

[1] Trib. Milano, sent. del 14.09.2018.

[2] Cass. sent. n. 30071/2017.


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