Diritto e Fisco | Articoli

Inquilino moroso spese condominiali

22 Dicembre 2020
Inquilino moroso spese condominiali

Che succede se l’affittuario non paga le spese dovute al condominio? Cosa rischia il locatore?

In caso di affitto, insieme al canone mensile di locazione sono di solito dovuti i cosiddetti «oneri accessori» ossia le spese condominiali ordinarie. Queste possono essere concordate in misura forfettaria predefinita oppure ripartite, tra locatore e conduttore, secondo le indicazioni contenute nella legge [1].

Un tipico problema è quello dell’inquilino moroso nelle spese condominiali: cosa succede se l’affittuario non paga gli oneri accessori? Può essere sfrattato? Cosa rischia il proprietario dell’appartamento? È vero che, se l’inquilino non paga, deve subentrare il padrone di casa? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

Spese condominiali e ripartizione tra locatore e conduttore

Prima di spiegare cosa fare se l’inquilino è moroso nel pagamento delle spese condominiali, cerchiamo di comprendere come si ripartiscono queste spese tra locatore e conduttore.

Come anticipato, il contratto di locazione può indicare la misura del contributo mensile dovuto dall’inquilino a titolo di spese condominiali secondo un importo definito in via forfettaria.

Nel caso in cui non sia previsto nulla, di regola, le spese di gestione e manutenzione:

  • ordinaria dell’immobile (ossia le spese necessarie a mantenerlo in efficienza e a rimuovere il deterioramento prodotto dal suo utilizzo) sono a carico del conduttore: tra queste, ad esempio, vi sono il servizio di pulizia, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché la fornitura di altri servizi comuni. Fanno eccezione alcune spese che sono ripartite tra conduttore e locatore in misura differente (ad esempio, quelle relative al servizio di portineria spettanti per il 90% al locatore e per il 10% al conduttore: articolo 9 comma 2 della Legge 392/78);
  • straordinaria (cioè quelle relative ad opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio nonché opere e modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile) sono a carico del locatore.

Modalità di pagamento spese condominiali inquilino

Può succedere, nella prassi, che l’inquilino versi le spese condominiali direttamente all’amministratore di condominio. In realtà, la regola vuole che sia il locatore ad anticipare il pagamento per poi fare richiesta di rimborso al conduttore della quota relativa all’immobile locato. Il conduttore, a sua volta, deve effettuare il pagamento entro 2 mesi dalla richiesta.

Questo perché la qualità di “condomino” – e, quindi, di soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali – resta in capo al locatore. L’inquilino è del tutto estraneo al condominio e non ha alcun rapporto con esso. Pertanto, sarebbe anche illegittima la richiesta di pagamento da parte dell’amministratore rivolta al conduttore. Come vedremo a breve, infatti, se quest’ultimo non dovesse pagare le proprie quote, il condominio avrebbe azione unicamente nei confronti del padrone di casa.

Abbiamo quindi detto che l’obbligazione dell’inquilino è rivolta nei confronti del locatore, perché è con questi che ha firmato il contratto. La sua partecipazione alle spese condominiali quindi si configura più che altro come un rimborso. 

Prima di pagare, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione nonché di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (ad esempio, se trattasi di immobile in condominio, i cosiddetti rendiconti condominiali).

In mancanza di richiesta di esibizione dei documenti nel termine, il locatore è esonerato dall’onere di documentare la propria richiesta. Il conduttore è automaticamente in mora e non avrà la possibilità di opporre alla richiesta di pagamento la mancata specificazione di spese e criteri di ripartizione.

Se il conduttore richiede espressamente di prendere visione dei documenti giustificativi degli oneri accessori e della loro divisione pro-quota ed il locatore non gli fornisce la documentazione richiesta, quest’ultimo non potrà agire in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento degli oneri accessori.

Se il conduttore paga prima di avere preso visione dei documenti giustificativi delle spese e ritiene di avere corrisposto importi non dovuti, potrà agire con azione di ripetizione di indebito con onere della prova a suo carico, sia dell’avvenuto pagamento sia della mancanza di giustificazione del pagamento.

Che succede se l’inquilino è moroso e non paga il condominio?

Se l’inquilino non paga le spese condominiali concordate con il contratto di affitto resta inadempiente solo nei confronti del locatore e non del condominio. Come detto, infatti, il condominio può agire solo nei confronti di chi riveste la qualità di “condomino” e tale veste ce l’ha solo il locatore. Quindi, l’amministratore potrà incaricare un avvocato – senza previa autorizzazione dell’assemblea – affinché chieda un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti soltanto del proprietario dell’appartamento. Sarà poi diritto di quest’ultimo rivalersi nei confronti dell’inquilino nel modo che si spiegherà nel prossimo paragrafo. 

Sfratto inquilino moroso che non paga le spese condominiali

Il locatore può agire contro l’inquilino che non gli ha versato gli oneri accessori. In particolare, può chiederne lo sfratto se:

  • l’ammontare delle spese condominiali non pagate supera l’importo di almeno 2 mensilità di canone;
  • sono decorsi almeno 2 mesi dalla richiesta del locatore di rimborso delle spese condominiali.

Secondo la giurisprudenza, se il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesta al locatore di aver effettivamente sostenuto le spese di cui chiede il rimborso o di averne effettuato una corretta ripartizione, spetta al locatore stesso dare la prova del proprio diritto.


note

[1] Art. 9 Legge n. 392/1978.

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube