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Quanti posti auto per appartamento?

22 Dicembre 2020
Quanti posti auto per appartamento?

Criteri di utilizzo del cortile per il parcheggio di ogni condomino: quanti posti per ogni condomino?

Non capita di rado che, nei cortili condominiali piccoli, dove non c’è spazio per le auto di tutti, alcuni condomini occupino più posti lasciando così gli altri privi di parcheggio. Ma è legittimo un comportamento del genere? Quanti posti auto per appartamento spettano a ciascun condomino e quali poteri ha l’amministratore di condominio per garantire a tutti un pari uso del cortile? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Uso del parcheggio condominiale: criteri

Il cortile è un’area comune: ogni condomino pertanto è libero di utilizzarlo per il parcheggio della propria auto purché non impedisca agli altri di fare altrettanto. 

Ma cosa succede se l’area non è sufficientemente grande da consentire a tutti i proprietari degli appartamenti di lasciare più di un’auto a testa? Può un singolo condomino occupare più di un parcheggio, impedendo agli altri di lasciare il proprio veicolo? Di solito, in casi del genere, si lascia al regolamento condominiale la possibilità di disciplinare l’uso del cortile, stabilendo dei criteri rotatori. 

In mancanza di una qualunque previsione del regolamento di condominio che disciplini l’uso del parcheggio, si dovranno applicare le norme del Codice civile in materia di beni comuni: a tal proposito, la legge stabilisce che ciascun condomino può utilizzare la totalità o una porzione del cortile del condominio con funzione di parcheggio, purché vengano rispettati i diritti degli altri condomini di fare lo stesso e non vengano modificate le destinazioni d’uso del cortile condominiale.

Pertanto, deve considerarsi illecita la condotta del condomino che occupi un numero di posti auto tale da impedire agli altri di servirsene nella stessa misura e, in tal modo, determini l’insufficienza dell’area a soddisfare le esigenze di tutti. 

In casi del genere, si può chiedere all’assemblea condominiale di adottare una disciplina sull’uso rotatorio degli spazi. Se l’assemblea non adotta alcuna decisione in merito, è diritto di ogni condomino, anche singolarmente, di rivolgersi al giudice affinché condanni il condominio a regolamentare le aree di sosta. 

Si ritiene illegittima la previsione dell’assemblea di assegnare un maggiore spazio ai condomini che dispongano di più millesimi, lasciando così senza parcheggio gli altri. 

Cosa può fare l’amministratore se un condomino occupa più di un parcheggio?

Tra gli svariati compiti dell’amministratore di condominio rientrano sia quello di compiere atti di tutela delle parti comuni sia quello di disciplinare l’uso delle cose comuni in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascun condomino. 

Pertanto, l’amministratore può agire contro il condomino che parcheggia più auto nel cortile, lasciando privi di parcheggio gli altri condomini. 

Con una recente sentenza [1], la Cassazione ha detto che l’amministratore è legittimato a compiere atti conservativi verso i condomini che si approprino delle aree di parcheggio.

La speciale normativa urbanistica, dettata dalla legge n. 1150 del 1942 [2] si è limitata a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio, determinando un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio. In particolare, l’area esterna di un edificio condominiale – se non c’è un diverso titolo di proprietà – va ritenuta parte comune a tutti i condomini. Da ciò consegue la legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad essa, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni.

Del resto, rimarca ancora la Cassazione [3], tra le incombenze spettanti all’amministratore del condominio rientra la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni anche per quanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti nonché il dovere di eseguire verifiche e di impartire le necessarie provvidenze intese a mantenere integra la parità del godimento dei beni comuni da parte di tutti i condomini.

Detto ciò, l’amministratore potrà inviare una lettera di diffida al condomino colpevole di utilizzare gran parte del cortile, impedendo agli altri di parcheggiare la propria auto. 

L’amministratore potrà altresì inserire la questione della regolamentazione del parcheggio comune all’ordine del giorno della successiva riunione di condominio affinché vengano stabiliti dei criteri di utilizzo. L’integrazione del regolamento di condominio con una disciplina dell’uso del parcheggio approvata dall’assemblea, infatti, è probabilmente lo strumento migliore per convincere il condomino a desistere dalla sua condotta.

In ogni caso, qualsiasi condomino che si ritenga danneggiato dall’uso illegittimo del parcheggio da parte di altri, può agire contro costoro in tribunale per ottenere la cessazione degli abusi e l’eventuale risarcimento del danno.

Approfondimento

Per maggiori approfondimenti, leggi:


note

[1] Cass. sent. n. 18796/2020.

[2] L. n. 1150/1942 art. 41-sexies, introdotto dalla l. n. 765 del 1967, art. 18.

[3] Cass. sent. n. 10144/1996.

Autore immagine: depositphotos.com


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1 Commento

  1. Nel mio vecchio condominio, c’era un grande piazzale per i parcheggi e c’era gente che aveva anche due auto a famiglia. Essendoci gli spazi, non si sono mai creati disguidi in condominio ma immagino che nei casi in cui gli spazi siano ristretti certi comportamento possano generare discussioni non indifferenti.

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