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Sfratto immobile abusivo

27 Dicembre 2020
Sfratto immobile abusivo

Risoluzione contratto di locazione per abuso edilizio: il canone di affitto è dovuto? 

Un nostro lettore ci chiede se è possibile affittare un immobile abusivo. Dopo aver stipulato il contratto di affitto ed aver preso possesso dell’appartamento, si è accorto che alcune opere ivi realizzate non sono in regola con la normativa urbanistica e, pertanto, sono abusive. Di ciò, però, non è stato informato dal locatore al momento della stipula del contratto. Ora, l’inquilino è moroso di alcune mensilità e il proprietario dell’immobile vorrebbe mandarlo via. Il dubbio è se sia possibile eseguire uno sfratto da immobile abusivo. In altri termini, è possibile appigliarsi all’irregolarità amministrativa per esimersi dal pagamento del canone di affitto? 

La questione è stata decisa più volte dalla giurisprudenza, tra cui si segnala una recente sentenza del tribunale di Roma [1]. Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Pagamento canone affitto: quando non è dovuto?

Prima di stabilire quando e come sia eventualmente possibile la risoluzione del contratto di affitto per abuso edilizio e se quindi sia concretizzabile uno sfratto dall’immobile abusivo, dobbiamo confrontarci con le regole in materia di locazione. 

Il principio generale vuole che il canone d’affitto sia il corrispettivo, dovuto dall’inquilino, per la disponibilità materiale dell’immobile. Esso non va corrisposto solo quando l’appartamento non è concretamente vivibile. 

Questa regola è stata più volte applicata in tema di vizi dell’appartamento come infiltrazioni, umidità, assenza di riscaldamento, mancanza dell’acqua calda e così via: finché il conduttore resta dentro l’immobile, non può assumere, a suo vantaggio, i mancati interventi di riparazione da parte del locatore per non pagare il canone. Le due obbligazioni – quella del locatore di mantenere l’immobile in buono stato di manutenzione e quella dell’inquilino di versare il relativo corrispettivo mensile – viaggiano infatti su due binari diversi.

Dunque, se il conduttore ha subito una riduzione nell’uso dell’immobile locato può solo agire in giudizio contro il locatore e chiedere, al massimo, una riduzione del corrispettivo e/o il risarcimento del danno, ma nel frattempo è tenuto a versare il canone. Viceversa, se i vizi presenti nell’appartamento sono così gravi da non consentire la prosecuzione della locazione, il canone non è più dovuto.

Sfratto da immobile abusivo: è possibile?

Secondo la sentenza che si è citata in apertura, il mancato rispetto delle norme in tema di permesso di costruire non possono inficiare la validità della locazione. 

In buona sostanza, il contratto di locazione resta ugualmente valido nonostante l’eventuale condizione di abuso edilizio dell’immobile locato. 

Difatti, il carattere abusivo di una costruzione, concretandosi in un’illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato, ma non comporta l’invalidità del contratto di locazione stipulato tra privati. Si tratta di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme. La condizione di abusivismo dell’immobile viene a riverberare i propri effetti sulla qualità del bene immobile e non anche sul contratto di locazione. 

Un immobile abusivo, anche se non conforme alla normativa urbanistica, potrebbe ben essere utilizzato e goduto materialmente, sicché l’utilità per l’inquilino non è venuta meno. È proprio dal fatto che l’inquilino sia rimasto all’interno dell’appartamento e ne abbia fatto uso che deriva l’obbligo di pagamento del canone. 

Dunque, è possibile lo sfratto dall’immobile abusivo, ma sempre a condizione che il contratto di locazione sia stato regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate. Un contratto “in nero”, infatti, non consente la possibilità di ricorrere alla procedura più rapida dello sfratto per morosità, ma richiede un’azione ordinaria (la cosiddetta azione di occupazione senza titolo). Leggi a riguardo Come sfrattare un inquilino senza contratto. 

Che succede se l’inquilino fa un abuso edilizio?

Ultimo tassello da aggiungere al mosaico è quello della situazione inversa: che succede se l’abuso edilizio è commesso dall’inquilino?

Innanzitutto, tale comportamento è causa di recesso dal contratto di locazione. Il locatore può quindi mandare via l’inquilino a causa del comportamento illecito tenuto. Nello stesso tempo, il locatore non risponde dell’abuso edilizio realizzato dal conduttore sul proprio immobile in quanto estraneo all’illecito. Secondo la giurisprudenza [2] egli non può essere sanzionato qualora si sia attivato per il ripristino della situazione originaria dei luoghi mediante diffida rivolta al conduttore e preannunciando la risoluzione del contratto di locazione in caso di inadempienza alla diffida stessa.


note

[1] Tribunale Roma sez. VI, 12/12/2019, n.23896

[2] T.A.R. , Firenze , sez. III , 16/05/2012 , n. 959

Autore immagine: depositphotos.com


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