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Morte affittuario: che fine fa il contratto di affitto?

29 Marzo 2021
Morte affittuario: che fine fa il contratto di affitto?

La legge relativa alle locazioni abitative disciplina l’ipotesi della morte del conduttore. Il Codice civile prevede le conseguenze della morte dell’affittuario in un contratto di affitto.

Sei proprietario di un appartamento concesso in locazione per uso abitativo. Il conduttore è morto e ti chiedi che cosa ne sarà del contratto. Vuoi sapere se gli eredi subentrano automaticamente nel contratto oppure se possono recedere dallo stesso.

Capita, purtroppo, spesso che una locazione abitativa termini per effetto della morte del conduttore. In questa ipotesi, oltre a dover gestire il dolore della perdita del proprio congiunto, i familiari del conduttore si chiedono se subentrano automaticamente nel contratto di locazione oppure se, al contrario, la locazione cessa automaticamente di produrre i propri effetti. In questa ipotesi è importante comprendere, in caso di morte dell’affittuario, che fine fa il contratto d’affitto? Nel nostro ordinamento, esiste una specifica disciplina in caso di morte del conduttore nell’ambito di una locazione abitativa e il Codice civile disciplina il caso di morte dell’affittuario in un contratto di affitto di un bene produttivo.

Che cos’è il contratto di affitto?

Quando si parla di contratto di affitto, nel linguaggio comune, si fa riferimento a quello che tecnicamente viene definito dal legislatore contratto di locazione. Si tratta di un accordo attraverso il quale il proprietario di un bene immobile lo concede in uso ad un terzo affinché lo utilizzi per le proprie esigenze.

Nella stragrande maggioranza dei casi, il contratto di locazione ha per oggetto l’abitazione principale. Le parti del contratto di locazione sono dette rispettivamente proprietario e conduttore.

Da un punto di vista giuridico, invece, quando si parla di contratto d’affitto, si intende una particolare tipologia di locazione prevista dal nostro Codice civile [1] che ha ad oggetto beni produttivi o fondi rustici.

Locazione abitativa: quali conseguenze in caso di morte del conduttore?

La normativa sulle locazioni abitative [2] prevede che, in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto i seguenti soggetti:

  • il coniuge, che subentra anche nel caso di separazione giudiziale, scioglimento del matrimonio o cessazione degli effetti civili del matrimonio se il giudice gli ha attribuito il diritto di abitazione della casa coniugale;
  • il coniuge, anche in caso di separazione consensuale o nullità del matrimonio se ciò era previsto negli accordi con il coniuge deceduto;
  • gli eredi, parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.

Occorre evidenziare che per familiari conviventi si intendono solo coloro che convivevano con il defunto in modo stabile e abituale. Non è, quindi, presente il requisito della convivenza quando il successore si era trasferito nell’abitazione locata solo per motivi transitori e momentanei.

Morte del conduttore: cosa succede se viveva da solo?

La Cassazione [3] ha chiarito che la successione nel contratto di locazione da parte degli eredi avviene solo nei casi previsti dalla legge, ovvero in caso di coniuge convivente, coniuge con diritto all’abitazione oppure in caso di familiari conviventi.

Ne consegue che se il conduttore viveva da solo nell’appartamento locato il contratto di locazione cessa nel momento stesso della morte e gli eredi possono riconsegnare l’immobile con effetto immediato senza necessità di dare alcun preavviso. L’unico diritto che potrà vantare il proprietario è il pagamento del canone di locazione previsto per il periodo necessario alla riconsegna dei locali da parte degli eredi.

Contratto d’affitto di bene produttivo: cosa succede in caso di morte dell’affittuario?

Come abbiamo detto, nel linguaggio comune si tende a confondere il contratto di affitto con il contratto di locazione abitativa.

Nel caso di un contratto d’affitto in senso tecnico, ovvero la locazione avente ad oggetto un bene mobile o immobile di natura produttiva (come, ad esempio, una azienda oppure un fondo rustico), invece, il Codice civile [4] prevede che in caso di morte dell’affittuario il locatore e gli eredi dell’affittuario possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte con disdetta comunicata all’altra parte con un preavviso di 6 mesi.

La legge prevede, tuttavia, una decorrenza specifica del preavviso in caso di affitto di un fondo rustico. In tale ipotesi, infatti, si prevede che la disdetta ha effetto per la fine dell’anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.


note

[1] Artt. 1615 ss. cod. civ.

[2] Art. 6 L. 392/1978.

[3] Cass. n. 6965 del 22.05.2001.

[4] Art. 1627 ss. cod. civ.


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