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Quali sono le parti comuni di un edificio in condominio?

29 Marzo 2021 | Autore:
Quali sono le parti comuni di un edificio in condominio?

Aree e manufatti condominiali di proprietà comune: quali sono? il regolamento contrattuale può derogare all’elenco previsto dalla legge?

La caratteristica principale di un condominio è la compresenza, nello stesso fabbricato, di parti di proprietà esclusiva e parti comuni. Basta uscire sul pianerottolo di casa per rendersi conto di ciò: le scale, l’ascensore, lo stesso ballatoio, costituiscono elementi di proprietà comune. Oltre a questi, ve ne sono molti altri, tutti indicati all’interno del nostro Codice civile.

Quali sono le parti comuni di un edificio in condominio? Sin d’ora, possiamo anticipare che, in riferimento alle parti comuni dell’edificio, il regolamento condominiale riveste un’importanza fondamentale, in quanto è l’unico strumento che consente alle parti di derogare alla disciplina legale.

In altre parole, il regolamento condominiale di natura contrattuale può disporre che alcune aree normalmente di proprietà comune siano destinate alla titolarità esclusiva di un solo condomino o di un gruppo di essi. È il caso, ad esempio, del lastrico solare, che il regolamento contrattuale può assegnare in via esclusiva al proprietario dell’ultimo piano. Specularmente, il regolamento contrattuale del condominio può anche inserire nell’elenco delle parti comuni ulteriori aree che, altrimenti, sarebbero di proprietà privata. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme quali sono le parti comuni in un edificio condominiale.

Parti comuni in condominio: cosa sono?

Le parti comuni in condominio sono quelle aree che appartengono a tutti i proprietari  e che sono utili sia all’esistenza stessa del condominio sia al godimento dei beni individuali.

Ad esempio, le scale del condominio sono bene comune che appartiene a tutti; senza di esse, l’esistenza di una molteplicità di appartamenti posti in verticale non sarebbe neanche ipotizzabile.

Le parti comuni possono consistere anche in manufatti: è il caso dell’ascensore, dell’impianto di riscaldamento, ecc.

Parti comuni in condominio: come si pagano le spese?

La proprietà comune di alcune parti condominiali si riflette, ovviamente, sull’obbligo di pagare le relative spese. Per la precisione, la ripartizione delle spese per la manutenzione e conservazione delle parti comuni spetta a ciascun condominio in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà.

Com’è noto, la misura di ogni proprietà individuale è individuata nelle apposite tabelle millesimali. Ciò significa, dunque, che ogni condomino sarà obbligato a pagare la manutenzione e la conservazione delle parti comuni in misura proporzionale ai millesimi posseduti.

Parti comuni del condominio: quali sono?

Per non dar luogo a equivoci, la legge stabilisce espressamente quali sono le parti comuni in condominio.

Per la precisione, salvo che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, costituiscono parti comuni dell’intero condominio:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo [1].

Regolamento: può modificare le parti comuni?

L’elenco delle parti comuni condominiali predisposto dalla legge non è inderogabile né tassativo. Ciò significa che i proprietari, d’accordo tra loro, potrebbero prevedere ulteriori aree e manufatti da attribuire alla proprietà generalizzata di tutti oppure, al contrario, assegnare la proprietà esclusiva di alcune parti normalmente ritenute comuni.

La deroga alle parti comuni previste dalla legge può essere fatta solamente mediante regolamento contrattuale, cioè regolamento approvato all’unanimità da tutti i proprietari.

Come spiegato nell’articolo Regolamento condominio contrattuale e assembleare, il regolamento contrattuale è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

La caratteristica fondamentale è che tale regolamento, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità. Dunque, proprio perché approvato all’unanimità esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza (quello cioè di origine assembleare).

In estrema pratica, solamente il regolamento approvato da tutti i proprietari può derogare alla disciplina di legge, magari inserendo nelle parti comuni aree o manufatti altrimenti spettanti a singoli proprietari oppure, come avviene più spesso, sottraendo alla lista delle parti comuni fornite dalla legge alcune aree che vengono così attribuite a titolo di proprietà esclusiva. È il classico caso del lastrico solare che, per legge, è di proprietà di tutti ma che il regolamento condominiale può attribuire alla proprietà esclusiva di un solo condomino o di alcuni di essi.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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