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Locazione: disdetta per giusta causa

27 Dicembre 2020
Locazione: disdetta per giusta causa

Quando ricorrono dei gravi motivi il conduttore può interrompere anticipatamente il contratto di locazione con un preavviso di sei mesi.

Hai preso una casa in affitto per soddisfare le esigenze abitative della tua famiglia. Sei stato, tuttavia, trasferito improvvisamente in un’altra città per motivi di lavoro. Ti chiedi se il trasferimento costituisce giusta causa per recedere dal contratto di locazione.

La disciplina del contratto di locazione, quando il bene immobile oggetto di affitto è un abitazione, è strettamente regolamentata dalla legge.

In particolare, è la legge a definire le modalità di esercizio del diritto di recesso da parte del proprietario e del conduttore. In alcuni casi, tuttavia, nel contratto di locazione è possibile la disdetta per giusta causa.

Trattandosi di una clausola generale ed astratta occorre verificare, sulla base delle pronunce dei giudici, quali sono i fatti che possono giustificare il recesso per giusta causa dal contratto di locazione.

Contratto di locazione: che cos’è?

Il contratto di locazione è un accordo in base al quale una parte (il proprietario) concede all’altra parte (il conduttore) l’utilizzo di un bene per le finalità cui il bene stesso è destinato. Nella gran parte dei casi, il contratto di locazione ha ad oggetto la concessione dell’uso di un bene immobile per le esigenze abitative del conduttore.

A differenza delle locazioni non abitative, che trovano la loro disciplina unicamente nel codice civile, le locazioni abitative sono regolate da una apposita normativa introdotta, in particolare, al fine di tutelare il conduttore. È, infatti, evidente che il contratto di locazione abitativa persegue una finalità particolarmente importante e soddisfa un bene di rango costituzionale della persona, ossia il diritto all’abitazione della famiglia.

Contratto di locazione: quando è possibile recedere?

La durata del contratto di locazione abitativa è disciplinata direttamente dalla legge che prevede due diversi schemi:

  • il contratto 4+4;
  • il contratto 3+2.

Trattandosi, dunque, di un contratto a tempo determinato vale la regola generale in base alla quale le parti non sono libere di recedere dal contratto a loro piacimento, prima della scadenza del termine.

La legge [1], tuttavia, consente al conduttore la possibilità di recedere dal contratto in caso di gravi motivi, nel rispetto di un periodo di preavviso di 6 mesi, inviando al proprietario una raccomandata a/r (oppure una pec) con la quale deve essere specificata la ragione (ovvero il grave motivo) che ha determinato il recesso.

Resta inteso che, nel contratto di locazione, le parti possono prevedere una disciplina del recesso maggiormente favorevole per il conduttore e, in particolare, possono inserire una clausola di recesso libero con un preavviso di sei mesi. In questo caso, il conduttore può recedere dal rapporto di locazione anche in assenza di gravi motivi con il solo limite del preavviso.

Contratto di locazione: disdetta per giusta causa

Come abbiamo detto, con l’eccezione delle ipotesi in cui il contratto prevede un recesso libero con preavviso di sei mesi, la legge consente in ogni caso al conduttore di recedere dal contratto di locazione con un preavviso di 6 mesi se ricorrono i gravi motivi.

La formula utilizzata dalla legge (gravi motivi) è volutamente ampia e generica e occorre, quindi, verificare, con riferimento ai casi concreti che possono verificarsi, quali fattispecie possono essere considerate un grave motivo di recesso dal contratto di locazione.

La giurisprudenza si è interrogata sul punto in diverse occasioni ed ha stabilito che [2] i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che rendono la prosecuzione del rapporto locatizio oltremodo gravosa.

Recesso dal contratto di locazione: quali sono i gravi motivi?

Per poter invocare il recesso per gravi motivi, dunque, il conduttore deve dimostrare che è avvenuto un fatto:

  1. estraneo alla sua volontà;
  2. sopravvenuto, ovvero che si è realizzato dopo la conclusione del contratto;
  3. che rende oltremodo gravosa in termini economici, materiali e psicologici la prosecuzione del contratto di locazione.

Non è, ovviamente possibile fornire un elencazione esaustiva delle fattispecie che possono essere sussumibili nella nozione di gravi motivi ma, anche alla luce delle indicazioni della giurisprudenza, è possibile fornire alcuni esempi di grave motivo di recesso dal contratto di locazione:

  • trasferimento in un’altra sede di lavoro;
  • problemi familiari che impongono il trasferimento;
  • perdita del posto di lavoro;
  • riduzione del salario disponibile;
  • crescita della famiglia con conseguente inidoneità degli spazi;
  • morte di un membro della famiglia con conseguente impossibilità psicologica del sopravvenuto di continuare il rapporto locatizio;
  • stalking;
  • problemi strutturali dell’immobile;
  • problemi di salubrità degli ambienti;
  • problemi condominiali;
  • gravi problemi ambientali.

Molto spesso, il conduttore vuole recedere dal contratto di locazione perché ha deciso di acquistare un immobile e adibirlo a prima casa. Occorre, tuttavia, evidenziare che l’acquisto dell’abitazione principale non può essere ricompreso nei gravi motivi di recesso poiché dipende da una scelta personale e volontaria del conduttore.


note

[1] Art. 4, L. 392/1978.

[2] Cfr., da ultimo, Cass. n. 12291 del 30.05.2014.


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