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Chiusura balcone: ultime sentenze

1 Gennaio 2021
Chiusura balcone: ultime sentenze

Realizzazione di una veranda; variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile; rilascio del permesso di costruire.

Realizzazione di una veranda con chiusura di un balcone

Ai fini della realizzazione di una veranda con chiusura di un balcone, trattandosi di opera comportante la costituzione di un nuovo volume, che va a modificare la sagoma di ingombro dell’edificio, è necessario il previo rilascio del permesso di costruire.

Consiglio di Stato sez. II, 23/10/2020, n.6432

Quando occorre il permesso di costruire?

La realizzazione di un veranda con chiusura di un balcone, comportando nuovi volumi e modifica della sagoma dell’edificio, è soggetta a permesso di costruire; la qualifica di pertinenza urbanistica è applicabile, infatti, soltanto ad opere di modesta entità e accessorie rispetto ad un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici, ma non anche ad opere che, dal punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale e non siano coessenziali alla stessa, tali, cioè, che non ne risulti possibile alcuna diversa utilizzazione economica.

Consiglio di Stato sez. II, 12/02/2020, n.1092

Il rilascio del permesso di costruire

Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire. Si tratta, infatti, di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Né può assumere rilievo la natura dei materiali utilizzati, in quanto la chiusura, anche ove realizzata con pannelli in alluminio, costituisce comunque un aumento volumetrico.

Deve anche escludersi che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una « pertinenza » in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

Consiglio di Stato sez. VI, 04/10/2019, n.6720

Verande sulla balconata di un appartamento

Ai sensi dell’art. 10 comma 1 lett. c), d.P.R. n. 380 del 2001 sono soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, trattandosi di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto, non costituendo una pertinenza in senso urbanistico.

T.A.R. Latina, (Lazio) sez. I, 25/02/2019, n.117

Chiusura del balcone e lesione al decoro architettonico

La chiusura del balcone, trasformato in veranda, e l’apertura di una finestra su un’altra facciata condominiale costituiscono un’innovazione non consentita ex art. 1120, comma 2, c.c., in quanto pregiudicano il decoro architettonico del fabbricato, sia cromaticamente (atteso il colore brillante della veranda, contrastante con le restanti superfici più opache) che, strutturalmente (alterando l’estetica dello stabile e l’alternanza di pieni e vuoti della facciata) a prescindere dal pregio artistico dell’edificio. L’azione volta al ripristino delle opere che pregiudicano il decoro architettonico va svolta nei confronti del proprietario attuale, anche se non è l’autore materiale delle opere stesse.

Corte appello Roma, 11/02/2019, n.964

Chiusura di una parte del balcone

Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, trattandosi di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire, non costituendo una pertinenza in senso urbanistico.

T.A.R. Catanzaro, (Calabria) sez. II, 18/01/2019, n.83

Le caratteristiche di una veranda

La posa in opera di infissi in alluminio e vetro, scorrevoli e richiudibili “a libro”, fra le colonne al pianterreno di un fabbricato, assume inequivocabilmente le caratteristiche di una veranda, determinando la chiusura totale o parziale di un elemento edilizio aperto verso l’esterno, quale un terrazzo, un balcone o un portico, e dando così luogo ad un elemento diverso, che comporta una trasformazione in termini di volume, superficie e sagoma dell’edificio cui appartiene, e pertanto richiede il rilascio di idoneo titolo abilitativo.

Né in contrario rileva l’asserita volontà di utilizzare le chiusure nelle sole giornate di forte vento, a protezione dell’interno del porticato dalla sabbia, atteso che ai fini edilizi deve aversi riguardo alle caratteristiche oggettive dell’opera e all’idoneità degli infissi a realizzare un locale stabilmente chiuso, con conseguente estensione delle possibilità di godimento dell’immobile, ivi compresa quella di mantenere gli infissi aperti all’occorrenza o comunque secondo necessità.

T.A.R. Firenze, (Toscana) sez. III, 11/01/2019, n.64

Opere di ristrutturazione edilizia

Ai sensi dell’art 10, comma 1, lettera c), del TUE, le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comportino, modifiche del volume o dei prospetti. Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire in quanto queste comportano la chiusura di una parte del balcone con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto.

Pertanto va escluso che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una pertinenza in senso urbanistico. La veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

Consiglio di Stato sez. VI, 26/03/2018, n.1893

Chiusura del balcone di un appartamento

La realizzazione di una veranda tramite la chiusura di un balcone di un appartamento è qualificabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001, nella misura in cui realizza “l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”, ed è quindi subordinata al regime del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), dello stesso d.P.R. laddove comporti una modifica della sagoma o del prospetto del fabbricato cui inerisce.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. IV, 22/05/2017, n.2714

Per chiudere il balcone occorre il permesso di costruire?

La chiusura di un balcone o del terrazzo di un appartamento – che integra trasformazione del vano in superficie abitabile, con creazione di maggiore volumetria – deve essere necessariamente preceduta dal rilascio della concessione edilizia, non essendo configurabile né una pertinenza né un intervento di manutenzione straordinaria.

In buona sostanza, quali che siano gli intenti del soggetto che realizza l’abuso in ordine alla destinazione del locale ricavato dalla chiusura del vano balcone l’intervento edilizio che determina una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzati (come la chiusura di una parte del balcone ad uso ripostiglio), specie se realizzati in zone, come nel caso del Comune di Portici, sottoposte ai vincoli paesaggistico – ambientali di cui alle leggi n. 1497 del 1939 e n. 431 del 1985, al d.lg. n. 490 del 1999 e al d.lg. n. 42 del 2004, non rientrano tra le opere minori soggette a D.I.A., ma sono in ogni caso soggetti al preventivo rilascio di apposita autorizzazione che non può intervenire in via postuma di sanatoria.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. III, 06/07/2016, n.3367

Chiusura di una parte del balcone ad uso ripostiglio

Gli interventi edilizi che determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzati (come la chiusura di una parte del balcone ad uso ripostiglio), pur avendo carattere pertinenziale rispetto all’immobile cui accedono, non rientrano tra le opere minori soggette a d.i.a., ma sono soggetti al preventivo rilascio di apposita concessione edilizia (ora, permesso di costruire).

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. IV, 24/05/2010, n.8342

Chiusura di un balcone e configurabilità del reato edilizio

In materia edilizia, non può ricondursi alla nozione di pertinenza urbanistica l’ampliamento di un manufatto, atteso che questo per la relazione di congiunzione fisica con la struttura principale costituisce parte integrante di essa quale elemento che attiene all’essenza dell’immobile e lo completa per la realizzazione dei bisogni cui è destinato. (Fattispecie nella quale la Corte ha ritenuto integrato il reato edilizio a seguito della chiusura di un balcone di mq. 13).

Cassazione penale sez. III, 11/05/2005, n.36941



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10 Commenti

  1. Per recuperare un po’ di spazio in casa, io e mia moglie abbiamo pensato di chiudere il balcone in modo da avere uno spazio in più da sfruttare. Per la chiusura del balcone ci hanno suggerito che potremmo optare per una veranda, tettoia o pergotenda. Ora, prima di procedere con i lavori, vorrei capire chi paga per la chiusura del balcone in condominio?

    1. Con i lavori di copertura dei balconi aggettanti, le pareti esterne si trasformano in facciata e diventano così beni comuni. Quindi, le spese vengono divise tra tutti i condòmini; a pagare non solo i proprietari esclusivi. Le facciate di un edificio in condominio o i muri perimetrali sono assimilate ai muri maestri per l’applicazione della presunzione di comunione dei beni, giacché determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici o termici.

  2. Inoltre, vorrei capire se per chiudere un balcone ci vuole il permesso del condominio oppure serve il permesso del Comune? Grazie in anticipo per la vostra consueta disponibilità

    1. Tutte le volte in cui il balcone viene chiuso con infissi stabili (anche in vetro e removibili), deve essere richiesto il permesso di costruire in Comune. Anche se si tratta di soli tre pannelli per quanti sono i lati del balcone mentre di sotto viene sfruttato il pavimento che già c’è e si usa la copertura del balcone del piano di sopra. Si realizza una «nuova costruzione» ed è necessaria la licenza edilizia. In assenza di permesso di costruire rilasciato dal Comune, si risponde del reato di abuso edilizio e scatta l’ordine di demolizione. Il proprietario non ha bisogno, al contrario, del permesso del condominio, tuttavia, la chiusura del balcone non può né mettere in pericolo la stabilità dell’edificio, né ledere il decoro architettonico.

  3. Sono molto perplesso su quanto detto, quindi se io chiudo un balcone aggettante le spese debbono essere ripartite su tutti i condomini ritengo sia assurdo e voglio vedere chi possa essere d’accordo inoltre ancora più perplesso su quanto detto successivamente è vero che non ci sono sicuramente problemi di stabilità ma possono esserci problemi di decoro architettonico a secondo come viene effettuata la copertura.

  4. Inoltre pensavo che chi chiude in balcone addirittura dovrebbe avere millesimi aumentati appunto perchè ha aumentato la superficie utile dell’immobile e quindi pagare rispetto ai nuovi millesimi

  5. La chiusura di un balcone può avvenire con la veranda, la tettoia oppure la pergotenda. L’opera prevede come risultato finale l’aumento della volumetria dell’appartamento, infatti si ricava una stanza in più in sostituzione del semplice balcone. Noi stiamo pensando di fare i lavori nel periodo primaverile visto che adesso non sarebbe utilizzata

  6. Buonasera. Ma per chiudere il balcone e trasformarlo in veranda serve il permesso del condominio? Posso chiudere un balcone senza dire nulla al condominio? Quali sarebbero i miei eventuali obblighi? Aspetto vostri chiarimenti perché mi seccherebbe avere fastidi in condominio visto che alcuni condomini sono litigiosi e pressanti e sembra che cercano la scusa per iniziare una discussione

    1. Puoi avviare i lavori senza comunicarlo necessariamente all’assemblea o all’amministratore. Il fatto che il condominio non debba fornire una previa autorizzazione non vuol dire che non possa contestare la chiusura del balcone in un momento successivo. L’opera deve rispettare il decoro architettonico del fabbricato e non deve compromettere la stabilità dell’edificio. Se non rispetti questi obblighi, anche ad opera già avviata o completata, il condominio potrebbe rivolgersi al giudice per ordinarne la demolizione.

    2. Inoltre, per la trasformazione del balcone in veranda è necessario il permesso di costruire del Comune se la costruzione può creare una superficie abitabile. Ma non occorre il permesso per un piccolo ripostiglio in cui nascondere scope e un elettrodomestico; tuttavia, se la stanza dovesse essere tale da poter ospitare una persona o un divano bisogna chiedere la licenza edilizia.

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