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Blatte nell’appartamento in affitto: chi paga?

28 Dicembre 2020 | Autore:
Blatte nell’appartamento in affitto: chi paga?

Disinfestazione immobile in locazione: le spese sono a carico del conduttore o del locatore? Deblattizzazione in condominio: chi paga?

Il tema delle ripartizione delle spese tra conduttore e locatore è sempre molto sentito. Le cose si complicano ancor di più quando i rapporti locatizi si intrecciano con quelli condominiali e, di conseguenza, con il dovere di pagare le quote in proporzione alla proprietà di ciascuno espressa in millesimi. Soprattutto negli edifici più fatiscenti può esserci il problema assai sgradito dell’invasione di insetti all’interno delle mura domestiche. Frequente, ad esempio, è il problema degli scarafaggi che si annidano nelle case a lungo non manutenute. Chi paga la disinfestazione nel caso di blatte nell’appartamento in affitto?

Sin da subito, possiamo anticipare che, secondo le consuete regole dettate dal Codice civile, la ripartizione delle spese inerenti all’immobile concesso in affitto funziona così: il conduttore paga tutto ciò che riguarda l’ordinaria manutenzione, mentre il locatore deve far fronte alle spese di straordinaria manutenzione. Il problema è identificare la singola spesa e inserirla nella giusta categoria. Nel caso di blatte in casa, paga il locatore o il conduttore, cioè colui che ci vive? Volendo poi allargare il raggio d’azione, chi paga la disinfestazione del condominio? Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: ti basteranno cinque minuti per trovare le risposte che cerchi.

Lavori in una casa in affitto: chi deve pagare?

I lavori da effettuarsi in un immobile concesso in locazione sono ripartiti tra conduttore e locatore a seconda della tipologia di intervento:

  • i lavori di piccola od ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore, cioè di colui che vive nella casa in affitto;
  • i lavori di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario.

Manutenzione ordinaria: cos’è?

Per manutenzione ordinaria si intendono gli interventi resi necessari dal normale utilizzo della cosa. In pratica, sono di ordinaria manutenzione tutti quei lavori che servono a riparare o sostituire beni che si sono guastati o sono diventati inservibili per via del loro normale impiego.

La sostituzione della serratura della porta resasi necessaria a causa dell’usura è un lavoro di manutenzione ordinaria che spetta al conduttore. L’intervento è giustificato dal logorio conseguente al normale e costante utilizzo della stessa. Ugualmente, rientrano nella manutenzione ordinaria la sostituzione di vetri rotti, la tinteggiatura delle pareti, piccoli lavori di idraulica, ecc.

In conclusione: tutti i deterioramenti prodotti dall’uso della cosa locata sono a carico del conduttore.

Manutenzione straordinaria: cos’è?

La straordinaria manutenzione ricomprende tutto ciò che non rientra nell’ordinaria. In genere, si tratta degli interventi più onerosi sotto il profilo economico.

Rientrano nei lavori di straordinaria manutenzione quelli di tipo strutturale che si rendono necessari al fine di garantire al conduttore il godimento della cosa locata. Si pensi, ad esempio, alla sostituzione della caldaia, alla riparazione di tubazioni, alla sostituzione del pavimento o della porta blindata, ecc.

Vetustà dell’immobile e caso fortuito: chi paga?

La legge [1] afferma che, oltre agli interventi di straordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario tutti quelli che si rendono necessari per via della vetustà dell’immobile o del caso fortuito.

Dunque, i guasti derivanti dal trascorrere del tempo sono imputabili per legge al proprietario, il quale deve provvedere a sostenere le spese. Ad esempio, le tubazioni che si rompono per via della ruggine devono essere riparate dal proprietario.

Sono ugualmente a carico del locatore le spese che si rendono necessarie per via di eventi fortuiti non prevedibili. È il caso di alluvioni, terremoti e altre circostanze che non dipendono dal conduttore.

Deblattizzazione casa in affitto: chi paga?

Chi paga la disinfestazione della casa in affitto? Di regola, la deblattizzazione rientra tra le spese di manutenzione ordinaria che, come tali, competono all’inquilino, cioè al conduttore che vive nella casa in affitto.

Tuttavia, poiché il proprietario ha l’obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione [2], se le blatte si presentano sin dai primi giorni d’affitto vorrà dire che il proprietario non avrà rispettato questo suo dovere.

La legge afferma che, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili [3].

Dunque: la disinfestazione della casa in affitto compete, all’inizio, al proprietario, il quale non può dare in affitto una casa invasa dagli insetti; successivamente, qualora le blatte dovessero presentarsi durante il rapporto locatizio (ad esempio, dopo diversi anni), la disinfestazione sarà a carico dell’inquilino.

Deblattizzazione in condominio: chi paga le spese?

Ampliamo il nostro campo d’indagine e vediamo chi paga le spese di disinfestazione per le blatte in condominio, cioè per gli scarafaggi che infestano le aree comuni (androni, cortili, vano scale, ecc.).

Secondo la legge, sono interamente a carico del conduttore (quindi dell’inquilino), salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni [4].

La deblattizzazione rientra senza dubbio tra i servizi di pulizia che il conduttore è tenuto a pagare di tasca propria. Ciò vale, però, nei rapporti tra proprietario e affittuario.

Nei confronti del condominio, invece, è il proprietario a dover sopportare la spesa, in proporzione alle quote possedute (ed espresse in millesimi).

Per quanto riguarda l’appartamento in condominio, dunque, il proprietario sarà tenuto a pagare la spesa condominiale necessaria per la disinfestazione. Ciò significa che l’amministratore di condominio dovrà avanzare la richiesta di pagamento non all’inquilino/conduttore, bensì al proprietario dell’appartamento.

Questi però, una volta pagato, potrà rivalersi nei confronti del suo conduttore in virtù della norma richiamata, in ragione della quale il conduttore è tenuto a pagare le spese inerenti ai servizi di pulizia.

In sintesi: nel caso di deblattizzazione in condominio, l’amministratore deve chiedere il pagamento delle spese al proprietario, mentre quest’ultimo può domandare all’inquilino la restituzione di quanto pagato per la disinfestazione, visto che alla fine dei conti è il conduttore a beneficiarne.


note

[1] Art. 1609 cod. civ.

[2] Art. 1575 cod. civ.

[3] Art. 1578 cod. civ.

[4] Art. 9 l. n. 392/78.

Autore immagine: canva.com/


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