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Riduzione canone affitto: si pagano le tasse?

28 Dicembre 2020
Riduzione canone affitto: si pagano le tasse?

In caso di sconto sul canone per migliorie all’immobile apportate dal conduttore, il canone va dichiarato per intero?

Non di rado, succede che il canone di affitto, convenuto nel contratto di locazione, venga scontato per un certo periodo come contropartita ai lavori di ristrutturazione eseguiti e sostenuti dal conduttore. Le migliorie, quando vengono definitivamente acquisite all’immobile, si risolvono infatti in un’utilità per il locatore che ne potrà godere al termine della locazione. 

Di qui è sorto il dubbio se, in casi di questo tipo, il canone va dichiarato integralmente o al netto della riduzione del corrispettivo. In pratica, in caso di riduzione del canone d’affitto, si pagano le tasse? La questione è stata di recente definita dalla Commissione Tributaria Regionale della Lombardia [1]. Ecco qual è la corretta interpretazione della legge.

Lavori di ristrutturazione e sconto affitto: il canone va dichiarato per intero?

Secondo l’orientamento dei magistrati, il canone di locazione stabilito nel contratto regolarmente registrato deve essere dichiarato dal locatore per intero, anche se le parti si sono accordate per una riduzione a copertura delle spese di adeguamento dei locali sostenute dal conduttore, sempreché tali migliorie sull’immobile restino acquisite dal locatore al termine del contratto. 

Dunque, nessuno sconto sulle tasse in caso di riduzione dell’affitto, non almeno quando il locatore ne abbia comunque tratto un’utilità in natura. Non c’è dubbio infatti che, nell’ipotesi dei lavori di ristrutturazione eseguiti dall’inquilino, seppur vi è da un lato una diminuzione del lucro derivante dal canone mensile, dall’altro vi è invece un incremento del valore del locale dato in fitto, di cui il locatore comunque beneficia (seppure in un momento successivo, ossia al termine della locazione). Insomma, la riduzione dell’affitto, giustificata dalle spese di ristrutturazione sostenute dall’affittuario, ha comunque un riflesso reddituale per il locatore e, pertanto, non può costituire un motivo per non pagare o ridurre il versamento delle imposte.

La vicenda: quando lo sconto sul canone d’affitto è giustificato dai lavori sull’immobile

Il caso deciso dalla Commissione Tributaria lombarda di secondo grado ha ad oggetto il ricorso contro un accertamento fiscale notificato a un contribuente che, dopo aver dato in affitto un proprio locale commerciale a un tale, aveva però dichiarato al Fisco solo una parte del canone indicato nel contratto. E ciò perché tra le parti era intervenuto un accordo per la riduzione del corrispettivo mensile. Riduzione giustificata da alcuni lavori eseguiti dal conduttore sull’immobile per adattarlo alle proprie esigenze commerciali. Quest’ultimo, in particolare, aveva rinnovato i serramenti e le vetrine, sistemato la sala e installato l’impianto di climatizzazione estiva: tutti i lavori erano stati effettuati con spese a carico del conduttore. La riduzione del canone era stata convenuta con un accordo scritto tra le parti, ma questo non era mai stato registrato, così come del resto consente la normativa [2]. 

In particolare, locatore e conduttore stabilivano la cancellazione dell’obbligo di versamento delle prime due mensilità, che, quindi, non venivano dichiarate fiscalmente dal locatore. Ne seguiva l’avviso di accertamento per il recupero dell’Irpef dovuta sulla parte di canone non dichiarata. Avviso che, come detto, veniva poi contestato innanzi ai giudici.

La decisione: quando il canone d’affitto va dichiarato in base all’importo indicato in contratto

La Ctr Lombardia ha distinto due ipotesi: quella in cui le opere eseguite sull’immobile soddisfino solo gli interessi dell’affittuario e quella in cui le stesse, invece, si traducano anche in un vantaggio (sia pure successivo alla riconsegna dell’immobile) in favore del locatore; ciò succede ad esempio quando, nel contratto, si convenga che, al termine della locazione, tutte le modificazioni, addizioni e migliorie eseguite dal conduttore sull’immobile restano acquisite dall’immobile e rimangono a favore del locatore, senza alcun compenso per il conduttore. Solo in questo secondo caso, il canone va comunque dichiarato per intero dal locatore. Dal canto proprio, il conduttore può dedurre i costi documentati a tal fine sostenuti.

Non rileva, dunque, la riduzione del corrispettivo in cambio dell’adeguamento dei locali: se le opere sull’immobile restano acquisite dal locatore al termine del contratto, il canone va dichiarato al Fisco integralmente, secondo l’importo riportato nel contratto di locazione regolarmente registrato. 

Invece, se risulta che il locatore debba corrispondere un corrispettivo per i lavori di ristrutturazione o se le migliorie possono essere rimosse dall’inquino, allora la riduzione del canone di locazione determinerà anche una riduzione dell’importo da dichiarare al Fisco. 

Lo stesso principio è stato già enunciato dalla Cassazione [3], secondo cui non è consentito al locatore decurtare i canoni di locazione della parte trattenuta dal conduttore a titolo di pagamento dei lavori di ristrutturazione eseguiti sull’immobile, dato che tali lavori vanno a beneficio del proprietario medesimo, risolvendosi quindi in una forma diversa di corresponsione del canone.


note

[1] CTR Lombardia, sent. n. 2134/13/2020.

[2] Ag. Entrate risoluzione 60/E/2020 e Ctr Lombardia sent. n. 5566/2019.

[3] Cass. sent. n. 15808/2006.

Autore immagine: depositphotos.com


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2 Commenti

  1. Durante questa pandemia, il proprietario dell’appartamento è stato molto gentile con la nostra famiglia perché ha notato che mio marito ha avuto difficoltà a lavoro e che con un figlio piccolo le spese sono all’ordine del giorno, quindi ha voluto abbassarci le spese dell’affitto e venirci incontro almeno fin quando lui non si ristabilirà a lavoro e la situazione non migliorerà un po’

  2. Il canone di locazione è un’entrata per chi concede la propria casa in affitto e sicuramente è utile per campare qualora una famiglia dovesse trovarsi in difficoltà economiche e avere quei soldi in più fa comodo. Certo, uno direbbe che anche l’inquilino ha le sue difficoltà e ci mancherebbe che uno non gli va incontro per cercare di agevolarlo, ma questo non deve nemmeno danneggiare il proprietario che magari conta su quell’entrata in più per le spese che deve affrontare ogni mese, soprattutto in questo periodo di covid in cui la situazione è molto critica sul fronte economico e dobbiamo fare i conti con mille problemi

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