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Quando è consentito l’uso del cortile condominiale?

2 Aprile 2021 | Autore:
Quando è consentito l’uso del cortile condominiale?

Quali sono le parti comuni dell’edificio condominiale? Cosa si può fare in cortile? È possibile modificare la destinazione d’uso?

Il condominio è l’edificio in cui coesistono parti di proprietà privata con aree comuni fondamentali per l’esistenza stessa del fabbricato: basti pensare al pianerottolo, alle scale, all’ascensore, all’androne, tutti elementi indispensabili per l’edificio intero. Proprio perché parti comuni, queste aree possono essere utilizzate legittimamente da tutti i proprietari, purché l’uso sia conforme alla destinazione che è stata impressa alle cose. Ad esempio, non è possibile impiegare il cortile come parcheggio per le proprie autovetture.

Quando è consentito l’uso del cortile condominiale? Come vedremo, il regolamento condominiale non può precludere l’utilizzo di una cosa comune a un condomino; ad esempio, il regolamento non può stabilire che il cortile sia accessibile solo ad alcuni proprietari mentre ad altri no. Questa regola vale a meno che il regolamento non sia approvato all’unanimità: in tal caso, la limitazione all’uso delle cose comuni sarebbe autoimposto e, quindi, legittimo. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme quando è consentito l’uso del cortile condominiale ed entro quali limiti.

Cortile condominiale: cos’è?

Prima di vedere quando è consentito l’uso del cortile condominiale, è bene fornirne una rapida definizione.

Per cortile deve intendersi l’area scoperta, compresa tra i corpi di un fabbricato oppure situata nella parte opposta alla facciata di un edificio, destinata a dare aria e luce agli ambienti interni, al passaggio delle persone o ad altre funzioni.

Cortile: è parte comune del condominio?

Per legge [1], il cortile appartiene alle parti comuni del condominio, cioè a quelle aree che, salva previsione contraria del regolamento, appartengono a tutti i condòmini e, pertanto, possono essere utilizzate da tutti.

Secondo il Codice civile, sono oggetto di proprietà comune dei titolari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.

Insomma: a meno che il regolamento condominiale approvato all’unanimità non dica il contrario, il cortile appartiene a tutto il condominio.

Cortile condominiale: quando non è parte comune?

L’elenco delle parti comuni condominiali predisposto dalla legge non è inderogabile né tassativo. Ciò significa che i proprietari, d’accordo tra loro, potrebbero prevedere ulteriori aree e manufatti da attribuire alla proprietà generalizzata di tutti oppure, al contrario, assegnare la proprietà esclusiva di alcune parti normalmente ritenute comuni.

La deroga alle parti comuni previste dalla legge può essere fatta solamente mediante regolamento contrattuale, cioè regolamento approvato all’unanimità da tutti i proprietari.

Il regolamento contrattuale è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

La caratteristica fondamentale è che tale regolamento, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità. Dunque, proprio perché approvato all’unanimità esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza (quello cioè di origine assembleare).

In sintesi, solo il regolamento approvato da tutti i proprietari può derogare alla disciplina di legge, magari inserendo, nelle parti comuni, aree o manufatti altrimenti spettanti a singoli proprietari oppure, come avviene più spesso, sottraendo alla lista delle parti comuni fornite dalla legge alcune aree che vengono così attribuite a titolo di proprietà esclusiva.

Ad esempio, il regolamento approvato all’unanimità può stabilire che il cortile interno sia utilizzato solamente dai proprietari delle abitazioni che su di esso affacciano.

Uso del cortile condominiale: quando è consentito?

Trattandosi (generalmente) di parte comune, il cortile può essere utilizzato da tutti i proprietari e gli inquilini che si trovano in condominio.

Il regolamento non può impedire ai condòmini o a parte di essi di utilizzare il cortile, a meno che non si tratti di regolamento approvato all’unanimità (come specificato nel paragrafo precedente).

Quanto appena affermato non significa che ciascuno può fare ciò che vuole all’interno del cortile del condominio. Tutti i condòmini sono infatti tenuti a rispettarne la destinazione d’uso, cioè la sua normale destinazione, così come descritta in apertura, che è quella di dare aria e luce agli ambienti interni oppure di fungere da zona di transito per i pedoni.

L’assemblea condominiale può deliberare nel senso di modificare la destinazione d’uso del cortile: ad esempio, l’assemblea può stabilire che il cortile sia adibito a parcheggio oppure a giardino. Solo in presenza di una modifica della destinazione d’uso, i condòmini potranno utilizzare il cortile in maniera diversa rispetto a quella che è la sua natura.

Cortile condominiale: limiti all’uso

Come tutti gli spazi comuni, ciascun condomino è libero di usare il cortile e anche di apporvi modifiche (è il caso di chi coltiva delle piante, crea un orto, fissa una panchina, ecc.) se rispettano due condizioni:

  • non si deve alterarne la destinazione del cortile (ad esempio: se adibito a spazio di passeggio non vi si possono lasciare le auto; viceversa, in uno spiazzo destinato alle macchine non si può giocare a pallone);
  • non si deve impedire agli altri comproprietari di farne uso, il che significa non occupare tutto lo spazio. Ad esempio, è lecito installare nel cortile comune un’autoclave autonoma purché non troppo voluminosa; collocarvi una tubatura.

Ti rinvio alla lettura dell’articolo “Cortile condominiale: cosa si può fare?” per un elenco completo di tutto ciò che possono fare i condòmini all’interno del cortile.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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