Diritto e Fisco | Articoli

Cosa fare se l’inquilino non paga l’affitto?

28 Dicembre 2020
Cosa fare se l’inquilino non paga l’affitto?

Diffida, sfratto e altri sistemi per liberarsi di un affittuario inadempiente. 

La morosità nelle locazioni è un problema comune e assai ricorrente. La tutela legale è, in questi casi, lenta, costosa e farraginosa. Muoversi con rapidità e pragmatismo è essenziale per limitare il danno a cui, inevitabilmente, il locatore va incontro. Dunque, cosa fare se l’inquilino non paga l’affitto? Ecco alcuni suggerimenti pratici che sarà bene conoscere, a prescindere da quella che sarà poi l’attività eventualmente delegata al proprio avvocato.

Scopriremo quanto tempo bisogna dare all’inquilino per pagare prima di procedere con lo sfratto, quali passi bisogna compiere per mandarlo via di casa il prima possibile e come fare per pagare meno tasse. 

Inquilino non paga l’affitto: quanto tempo prima di procedere?

La legge ammette un ritardo di massimo 20 giorni, dalla scadenza prevista in contratto, per pagare il canone di locazione mensile. Dunque, il locatore è tenuto a tollerare tale ritardo non potendo, prima del 21° giorno, fare nulla.

Scaduti i 20 giorni, il locatore può inviare all’inquilino una diffida di pagamento. Si tratta di una lettera, spedita con raccomandata a.r. o con posta elettronica certificata (solo se entrambe le parti sono munite di indirizzo Pec). Nella diffida, si potranno assegnare al conduttore cinque giorni per il versamento dell’importo ancora dovuto. Il termine è a discrezione del locatore, posto che la legge non prevede come obbligatoria neanche la diffida. Si ritiene tuttavia che cinque giorni siano più che sufficienti per contemperare le esigenze di entrambe le parti.

Se l’inquilino versa tutto il dovuto, il locatore non ha più la possibilità di chiedere la risoluzione anticipata del contratto per morosità e dovrà sopportare la presenza del conduttore fino alla scadenza del rapporto.

Come sfrattare l’inquilino che non paga l’affitto?

Non essendo obbligatoria la diffida di messa in mora (di cui abbiamo parlato nel precedente paragrafo), il locatore potrebbe – già dal ventunesimo giorno di ritardo – contattare il proprio avvocato affinché avvii la procedura di sfratto. Lo sfratto può essere eseguito infatti solo con l’assistenza di un legale.

L’avvocato notificherà al conduttore un atto di citazione chiamato «convalida di sfratto per morosità». In esso, sarà indicata una data per l’udienza davanti al giudice. 

Se l’inquilino dovesse pagare tutto il debito, comprese le spese legali, entro la data dell’udienza, il contratto prosegue fino alla sua scadenza.

Se invece all’udienza il debito persiste, l’inquilino può chiedere un temine di 90 giorni per pagare (è il cosiddetto «termine di grazia»). Il giudice dispone così un differimento della data di udienza.

Anche in questo caso, qualora dovesse intervenire il pagamento del debito con le spese legali, la locazione prosegue. Diversamente, il giudice emette due provvedimenti: 

  • un’ordinanza di sfratto con cui intima al conduttore di lasciare l’appartamento entro una data prefissata;
  • un decreto ingiuntivo con cui condanna il conduttore a versare le somme dovute a titolo di canoni di locazione.

Se il conduttore non dovesse adempiere alle due obbligazioni, il locatore potrà eseguire, sempre a mezzo del proprio avvocato, la procedura di esecuzione forzata. 

L’esecuzione forzata dell’ordine di sfratto viene effettuata dall’ufficiale giudiziario che si reca nell’appartamento e intima al conduttore di andare via. Se dopo il primo tentativo questi non adempie, l’ufficiale può procedere con la forza pubblica e l’ausilio di un fabbro per forzare la porta.

L’esecuzione forzata del decreto ingiuntivo avviene tramite il pignoramento dei beni del conduttore. 

Come pagare meno tasse se l’inquilino non paga l’affitto?

La legge prevede che, anche in caso di morosità, il locatore debba dichiarare al Fisco i canoni indicati nel contratto, benché non percepiti. Questi, dunque, verserà delle tasse su dei redditi non ricevuti. Per evitare tale effetto, il locatore deve far notificare, al più presto, dal proprio avvocato, l’atto di citazione per convalida di sfratto. Solo da tale momento, infatti, cessa l’obbligo di dichiarare i canoni di locazione e si potrà evitare di versare le imposte sull’Irpef in merito a tali proventi.

Cosa fare se il contratto di affitto non è registrato?

Il contratto di affitto non registrato all’Agenzia delle Entrate si considera, per la legge, nullo. Il che significa che non è possibile avviare la procedura celere dello sfratto. 

In tale ipotesi, il locatore ha due possibilità. La prima è quella di effettuare una registrazione tardiva dell’affitto che ha effetto retroattivo e sanante. Con essa, però, dovrà versare le sanzioni che saranno tanto più alte, quanto più tempo è passato dalla stipula del contratto. 

In alternativa, il locatore può avviare una causa ordinaria, di occupazione senza titolo, che richiede però molto più tempo (anche diversi anni) e potrebbe risultare anche più costosa rispetto alle imposte da versare all’Erario per la tardiva registrazione.

Come mandare via l’inquilino senza il tribunale

Non si può mandare via l’inquilino di casa con la forza. Costituisce reato il comportamento del locatore che, ad esempio, cambia le chiavi dell’appartamento oppure disdice le utenze della luce, dell’acqua o del riscaldamento.

Tutto ciò che si può fare è trovare un accordo con l’inquilino. In questa sede, bisogna tenere conto del fatto che la principale utilità per il locatore è il recupero della disponibilità dell’immobile prima ancora che la riscossione dei canoni non percepiti. A volte, la rinuncia (in tutto o solo in parte) al credito avanzato può consentire un più rapido rilascio dell’immobile, consentendo così di rimetterlo a reddito con un nuovo inquilino. 

Quindi, bisognerà evitare inutili prese di posizioni, dettate solo da questioni di principio, e confrontarsi con il rischio, in caso di mancato accordo, di dover attendere molto tempo e corrispondere una lauta parcella all’avvocato. Senza poi contare il rischio che, anche in caso di condanna dell’inquilino, questi non corrisponda il dovuto e anche il pignoramento risulti inutile nei confronti di un nullatenente.   



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube