Diritto e Fisco | Articoli

Come disdire un contratto di affitto con cedolare secca?

2 Aprile 2021 | Autore:
Come disdire un contratto di affitto con cedolare secca?

Termini, condizioni, adempimenti e costi della risoluzione anticipata di un contratto di locazione in regime fiscale agevolato.

Hai stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo e il rapporto si sta svolgendo regolarmente: hai l’uso dell’immobile e paghi il canone dovuto al proprietario. Nel frattempo però i tuoi programmi sono cambiati: hai deciso di trasferirti altrove e dunque di lasciare l’appartamento prima della scadenza contrattuale prefissata.

Il contratto era stato registrato in regime di cedolare secca, quindi l’Agenzia delle Entrate ne è a conoscenza e il locatore paga le imposte sui canoni percepiti in forma agevolata, beneficiando della tassazione ridotta.

Come disdire un contratto di affitto con cedolare secca? Ci sono due aspetti da considerare: il primo riguarda i rapporti tra le parti e dunque i termini e le condizioni di validità della disdetta; il secondo concerne le comunicazioni da effettuare all’Agenzia delle Entrate per ufficializzare l’avvenuta risoluzione del contratto. Ora li esamineremo entrambi.

Cedolare secca: cos’è e quando si applica

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale: può essere scelto facoltativamente dal proprietario in sostituzione della normale Irpef cui sarebbero soggetti i canoni di locazione percepiti. Con la cedolare secca si applica una tassazione sostitutiva, pari al 21% del canone annuo di locazione (o al 10% nei contratti ad uso abitativo, a canone concordato, di unità immobiliari urbane).

È una tassazione flat, cioè piatta, basata su una percentuale fissa, che conviene soprattutto a chi ha redditi elevati e altrimenti subirebbe una tassazione maggiore, in base alle aliquote progressive Irpef; per approfondire questo aspetto leggi l’articolo Calcolo tasse affitto con cedolare secca.

La registrazione dei contratti di locazione con cedolare secca

Con la cedolare secca c’è, inoltre, l’esenzione completa dalle imposte di registro e di bollo, che altrimenti sarebbero dovute sia all’atto della registrazione iniziale sia nel momento della proroga o della risoluzione del contratto.

Infatti i contratti di locazione devono essere tutti registrati, a prescindere dal regime fiscale scelto, entro 30 giorni dalla sottoscrizione. La registrazione può essere effettuata in forma manuale, presentando l’atto presso l’Agenzia delle Entrate, o in modalità telematica (devono utilizzare quest’ultima gli agenti immobiliari e chi possiede almeno 10 immobili, anche se non locati).

Per conoscere gli adempimenti e le modalità di presentazione leggi l’articolo Come registrare un contratto di affitto. L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata dal proprietario sia inizialmente sia in un momento successivo; in tal caso avrà effetto solo per il periodo di validità residua del contratto.

Contratti di affitto: la disdetta anticipata

I contratti di locazione ad uso abitativo non transitorio seguono la formula del 4+4:  quattro anni di durata base e rinnovo per i successivi quattro. I contratti a canone concordato hanno la durata di almeno 3 anni e, in caso di mancata disdetta, sono prorogati per ulteriori due anni; seguono quindi la più breve formula del 3+2.

Le locazioni commerciali hanno generalmente una durata ancora più lunga: di solito 6 anni più 6 (che diventano 9 nei casi di immobili utilizzati come hotel e alberghi).

La disdetta del contratto di locazione è possibile anche in via anticipata, cioè prima della naturale scadenza contrattuale. In questo caso tecnicamente si parla di recesso, mentre la disdetta vera e propria riguarderebbe il mancato rinnovo alle scadenze prestabilite; ma nel prosieguo utilizzeremo questi termini come sinonimi, analogamente a quanto avviene nella pratica comune.

Disdire un contratto di locazione prima della sua scadenza è possibile, sia per il proprietario sia per l’inquilino, se è stata prevista una clausola che contiene questa facoltà. Se invece questa previsione manca, si applicano le disposizioni previste dalla legge. Rimane sempre la possibilità di sciogliere il contratto per mutuo consenso, cioè con l’accordo di entrambe le parti.

Il regime della disdetta anticipata è differenziato a seconda che riguardi il locatore, cioè il proprietario dell’immobile, o il conduttore, cioè l’inquilino. Come vedremo ora nel dettaglio, le facoltà di recesso sono più ampie per il conduttore rispetto a quelle consentite per il locatore.

Disdetta anticipata da parte del conduttore

L’inquilino ha sempre la possibilità di effettuare la disdetta anticipata in caso di giusta causa e di gravi motivi oggettivi, cioè per circostanze che non dipendono da lui e che non erano conosciute nel momento in cui era stato stipulato il contratto.

Marco riceve una lettera della società presso cui lavora che gli comunica un trasferimento di sede: dovrà trasferirsi, per esigenze produttive, da Roma allo stabilimento di Cassino. Ne parla in famiglia e decidono di andare tutti ad abitare in questa città, anziché di costringere Marco a fare il pendolare o andare a vivere lì da solo. Questo è un valido motivo per disdire in anticipo il contratto di affitto.

Antonella ha subito un grave incidente ed è rimasta invalida. L’appartamento dove abita in affitto è al secondo piano, senza ascensore. C’è un grave motivo oggettivo che le impedisce di fruire della casa ed il suo recesso anticipato dal contratto di affitto è legittimo.

Il termine di preavviso per comunicare la disdetta anticipata dell’affitto da parte del conduttore è di 6 mesi.

Disdetta anticipata da parte del locatore

Il locatore deve comunicare la disdetta all’inquilino con almeno 6 mesi di anticipo sulla data fissata per la scadenza contrattuale stabilita e non può anticiparla. Inoltre anche per il mancato rinnovo occorre un valido motivo [1] , che consiste:

  • nella necessità di destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, oppure del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • nella volontà di adibire l’immobile ad attività culturali, assistenziali o sociali di interesse pubblico, dopo aver offerto all’inquilino la disponibilità di un altro immobile idoneo;
  • nella disponibilità dell’inquilino di un altro alloggio nello stesso Comune;
  • nei casi di grave danno all’immobile o all’edificio di cui fa parte, con necessità di ricostruzione o altri lavori indispensabili per la stabilità del fabbricato;
  • in caso di necessità di integrale ristrutturazione, demolizione o riconversione dell’immobile, quando i lavori richiedono lo sgombero;
  • in caso di mancata occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino senza giustificato motivo;
  • quando si intende vendere l’immobile a terzi, fermo restando il diritto di prelazione dell’inquilino.

Disdetta affitto con cedolare secca: tasse e adempimenti

La risoluzione dei contratti di locazione è soggetta al pagamento dell’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro, ma nel caso di regime in cedolare secca l’imposta di registro non è dovuta.

La cedolare secca infatti è un’imposta sostitutiva delle imposte di registro e di bollo e questa agevolazione sussiste non solo al momento della stipula ma anche per i rinnovi e la risoluzione.

Rimane però l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate l’avvenuta risoluzione del contratto in tutti i casi, compresi quelli di applicazione della cedolare secca: bisognerà quindi compilare e inviare (in via telematica o presentandolo all’Ufficio dove era stato registrato il contratto) il modello RLI.

A questo link puoi trovare il modulo di disdetta del contratto di affitto. Per approfondire gli argomenti trattati leggi la guida “Disdetta contratto di affitto: le regole da rispettare“.


note

[1] Art. 3 D.Lgs. n.431/1998.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

2 Commenti

  1. Il conduttore mi ha spedito raccomandata con volontà di recedere dal contratto poichè vorrebbe vendere.
    Visto il periodo covid:
    – vi sono deroghe al preavviso di 6 mesi?
    – il conduttore può comunque recedere dal contratto?

    Preciso che i canoni di locazione sono sempre stati pagati

    1. Ti suggeriamo la lettura dei seguenti articoli: Come si calcolano i sei mesi di preavviso nell’affitto?; Quando il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza?; Quando un locatore può recedere dal contratto?; Fac simile disdetta affitto senza preavviso; Come uscire da un contratto di affitto?; Recesso affitto: ultime sentenze; Covid: cosa cambia sull’affitto delle case.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube