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Pagando il canone si può diventare proprietari dell’immobile

24 Novembre 2014 | Autore:
Pagando il canone si può diventare proprietari dell’immobile

Il Decreto Sblocca Italia disciplina il contratto di rent to buy e ne prevede la trascrivibilità nei registri immobiliari, ma non ne disciplina gli aspetti fiscali che rischiano di essere penalizzanti.

Il “Decreto Sblocca Italia” [1] ha finalmente regolato il contratto di rent to buy. Si tratta di un contratto ormai molto diffuso nella prassi economica del nostro Paese, ma che fino a questo momento non era previsto dal nostro ordinamento.

La nuova norma non ne dà una definizione precisa, ma ne regola i contenuti e gli effetti. Sinteticamente possiamo definire il contratto di rent to buy come un contratto che prevede il trasferimento del possesso e del godimento di un immobile ad un locatario-acquirente, a fronte del pagamento di un canone periodico, e dell’impegno, definito come vincolante o come facoltativo, di giungere al trasferimento del diritto di proprietà dell’immobile entro un termine e ad un prezzo originariamente determinati in sede di stipula del contratto; prevedendo lo scomputo da detto prezzo, in tutto o in parte, dei canoni periodici corrisposti.

Si tratta, quindi, di un contratto che viene incontro alla necessità di un potenziale acquirente che vuole disporre di un immobile, come se ne fosse il proprietario, non disponendo del denaro necessario a pagarlo immediatamente. E viene anche incontro alla necessità di un potenziale venditore che vuole identificare e vincolare un potenziale compratore per il suo immobile e vuole ottenere immediatamente un reddito da tale immobile.

La norma lascia alle parti la più ampia libertà di determinazione dei contenuti del contratto. Per esempio, le parti possono liberamente decidere la percentuale di canone da imputare a prezzo; l’obbligo per il locatore-venditore di restituire una parte dei canoni periodici in caso di mancato acquisto; il fatto che la clausola che regola il trasferimento di proprietà sia vincolante per entrambe le parti o meno; o addirittura che il passaggio di proprietà avvenga automaticamente a una certa data; ecc.

C’è anche la più completa libertà in relazione ai profili soggettivo e oggettivo del contratto. Parti del contratto possono essere privati, professionisti, imprenditori individuali, società o enti. Oggetto del contratto possono essere terreni, civili abitazioni, uffici, negozi, capannoni, ecc.

La nuova norma, però, ha reso possibile (qualora il contratto di rent to buy sia stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata) la trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione rende opponibile il contratto nei confronti dei terzi. Tale trascrizione può avere durata pari a quella del contratto di rent to buy, senza però eccedere un decennio.

Quello che il “Decreto Sblocca Italia” ha, invece, mancato di regolare sono gli aspetti fiscali di questo contratto. Per questo dobbiamo fare riferimento alla normativa di sistema, che rischia di non essere né facile, né vantaggiosa.

L’imponibilità del contratto di rent to buy ai fini dell’Iva, dell’imposta di registro e delle imposte dirette, dipende dalla scelta del tipo di clausola di trasferimento della proprietà.

Se il contratto prevede una clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti, il momento impositivo è quello della stipula del contratto di rent to buy che, quindi, dovrà essere tassato immediatamente come una compravendita immobiliare.

Se, invece, il contratto prevede una clausola di trasferimento delle proprietà vincolante per una sola parte (solitamente il locatore-venditore), allora il momento impositivo sarà successivo alla stipula del contratto di rent to buy e corrisponderà a quello della manifestazione di volontà della parte non vincolata e di formale trasferimento della proprietà dell’immobile.

In questo secondo caso, i canoni periodici corrisposti durante la vigenza del contratto di rent to buy, dovranno essere trattati come canoni di locazione, sia in capo al locatore-venditore che al locatario-acquirente.

Al momento del trasferimento di proprietà, dovranno essere effettuate le opportune variazioni in diminuzione e in aumento per sterilizzare gli effetti fiscali della parte di canoni che vengono imputati a prezzo.

La modalità con cui queste variazioni debbono essere fatte varia a seconda del profilo soggettivo delle parti del contratto di rent to buy.


note

[1] Art. 23 D.L. 133/2014.

Autore immagine: 123rf com


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