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Affittare casa per evitare pignoramento

31 Dicembre 2020
Affittare casa per evitare pignoramento

Revocatoria della locazione ultranovennale: è possibile? L’inopponibilità ai creditori della locazione a canone irrisorio. 

Si può affittare casa per evitare il pignoramento? Cosa potrebbe fare il creditore per tutelare i propri diritti? Sono questi i temi affrontati dalla Cassazione in una recente ordinanza [1]. 

Il tema è quello della cosiddetta «revocatoria» della locazione. Un esempio pratico renderà più agevole la comprensione di tale meccanismo. 

Immaginiamo una persona con un grosso debito nei confronti di una banca. Non potendo più pagare, per timore che la propria casa possa essere pignorata, stipula un contratto di affitto con il padre, consentendo a quest’ultimo di vivere nel proprio immobile. Lo fa per disincentivare il creditore dal pignorare il bene e, anche nell’ipotesi di una vendita all’asta, per dissuadere qualsiasi interessato dal presentare offerte, vista la presenza di un inquilino. Quali armi ha il creditore per difendersi da un comportamento di questo tipo? Affittare casa per evitare il pignoramento può costituire una valida arma per contrastare qualsiasi azione esecutiva? Ecco cosa ha detto a riguardo la Suprema Corte. 

Cos’è l’azione revocatoria

La cosiddetta revocatoria è l’azione civile che il creditore può intentare contro il debitore tutte le volte in cui questi compie, sul proprio patrimonio, degli atti rivolti a ledere le garanzie del primo; si pensi a una donazione o a una vendita di immobili. La revocatoria mira a rendere inefficaci tali atti nei confronti del creditore, consentendo a quest’ultimo di pignorare il bene che si era tentato di sottrarre alle sue aggressioni.

La causa va però esperita entro massimo cinque anni dal compimento dell’atto illegittimo ed è onere del creditore dimostrare che, a seguito di tale atto, il patrimonio del debitore è rimasto sostanzialmente spoglio, ossia privo di altri beni da sottoporre a pignoramento. In pratica, la prova che bisogna fornire al giudice – prova che spetta sempre in capo a chi agisce – è quella dell’inesistenza di altre garanzie per il creditore.

La revocatoria viene tipicamente esperita contro tutti gli atti di donazione che il debitore faccia sui propri beni, intestandoli a parenti o amici pur di sottrarli al pignoramento. Più difficile, anche se possibile, è la revocatoria sugli atti di vendita, richiedendo in questo caso anche la conoscenza, da parte dell’acquirente, della situazione debitoria del venditore.

Revocatoria sulla locazione

Il tema affrontato dalla Cassazione nella pronuncia in commento è se sia possibile un’azione revocatoria sulla locazione. Il caso è proprio quello rappresentato nell’esempio di partenza ossia l’affitto per evitare il pignoramento della casa.

L’azione revocatoria può essere esperita contro qualunque atto di disposizione del patrimonio del debitore che rechi pregiudizio alle ragioni del creditore; il che significa che è ben possibile anche nel caso di atti come la locazione, anche se di durata superiore a nove anni (cosiddetta locazione ultranovennale). Infatti, non è necessario – sottolinea la Cassazione – che l’atto da revocare comporti un passaggio della proprietà del bene; è sufficiente che lo stesso limiti, anche indirettamente, la possibilità di aggressione in sede esecutiva, pregiudicando le ragioni del creditore.  

Il precedente non è nuovo anche se bisogna risalire al 1970 per trovare una pronuncia dello stesso segno firmata dalla Cassazione [2].

In sintesi, affittare casa per evitare il pignoramento non è una buona scelta: il contratto può essere revocato dal giudice su richiesta del creditore e il debitore, all’esito del giudizio, sarà per di più condannato a pagare le spese processuali.

Altri casi in cui è possibile la revocatoria

È suscettibile di revocatoria anche il contratto con cui un coniuge trasferisce all’altro un immobile, come attuazione degli accordi presi in sede di separazione consensuale [3].

Allo stesso modo, è possibile la revocatoria di un fondo patrimoniale, di un trust o di un atto di costituzione del «vincolo di destinazione».

Secondo una recente sentenza del tribunale di Verona [4], non si può opporre al creditore neanche un affitto a canone irrisorio; in tal caso, l’atto è completamente inefficace, senza bisogno che sia necessario intraprendere l’azione revocatoria e dimostrare tutti i relativi presupposti. 


note

[1] Cass. ord. n. 25854/20 del 16.11.2020.

[2] Cass. sent. n. 138/1970 del 22.01.1970.

[3] Cass. sent. n. 11914/2008.  

[4] Trib. Verona, sent. del 13.05.2020.

Autore immagine: depositphotos.com


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