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Qual è il contratto di affitto più conveniente?

3 Gennaio 2021
Qual è il contratto di affitto più conveniente?

Locazione: quale tipologia è più vantaggiosa, anche sotto un profilo fiscale, per il locatore e l’inquilino? 

Per stabilire qual è il contratto di affitto più conveniente bisogna fare i conti innanzitutto con due variabili. La prima è costituita dalla tipologia del contratto di locazione che, come noto, può assumere svariate forme a seconda delle esigenze delle parti. La seconda è invece rappresentata – almeno per il locatore – dal regime fiscale da applicare ai canoni di locazione.

Naturalmente, ciò che può essere vantaggioso per il locatore non è detto che lo sia anche per il conduttore. E, quindi, nel determinare qual è il contratto di affitto più conveniente bisogna anche comprendere a quale parte ci si intende riferire. 

Qui di seguito proveremo a fornire alcune indicazioni generali che potranno tornare utili sia per chi affitta che per chi prende in affitto un appartamento. Ma procediamo con ordine. 

Contratto di affitto: conviene registrare?

Il primo dubbio che inquilino e padrone di casa si trovano ad affrontare prima di stabilire qual è il contratto di affitto più conveniente è se procedere o meno alla registrazione dello stesso. 

Ricordiamo che il contratto di affitto non registrato, ossia in nero, si considera nullo, come se non fosse stato mai stipulato. Risultato: nessuna delle due parti potrà rivolgersi al giudice se l’altra non dovesse rispettare le condizioni pattuite. 

Anche se, in prima battuta, potrà sembrare che un contratto di affitto non registrato è più conveniente per via dello sconto che l’inquilino riceve sul canone e del risparmio fiscale che deriva al locatore, in realtà non è così. Difatti, un tale accordo è nullo perché in frode alla legge. Le parti saranno pertanto considerate responsabili nei confronti del Fisco per l’evasione relativa all’imposta di registro. Tale importo potrà essere preteso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti non solo del locatore ma anche del conduttore.

Un contratto di affitto in nero, inoltre, non giova neanche nell’ipotesi in cui dovessero sorgere controversie tra le parti: si pensi all’inquilino che non paghi il canone o al locatore che pretenda la restituzione dell’appartamento prima della scadenza. Infatti, nessuno dei due contraenti potrà far valere i diritti che gli derivano dal contratto, proprio perché il contratto si considera nullo. 

Insomma, prima di stabilire qual è il contratto di affitto più conveniente bisogna ricordarsi che è sempre più vantaggioso un contratto di affitto regolare, ossia registrato.

Contratto di affitto: quale conviene stipulare?

Vediamo ora la tipologia del contratto di affitto più conveniente. Come dicevamo in precedenza, la scelta dipende dalle esigenze delle parti. Ecco tutte le ipotesi da considerare. 

Quale contratto di affitto conviene all’inquilino?

Cominciamo col metterci nei panni dell’inquilino. Se questi dovesse aver bisogno di un appartamento per molto tempo, volendosi garantire un’abitazione stabile, farà sicuramente bene a concludere un contratto di affitto a canone libero. Questo è quello con durata più lunga. Difatti, non può essere disdettato prima di 4 anni; peraltro, dopo la prima scadenza, si rinnova in automatico di altri 4 anni. Questo contratto (proprio per questa caratteristica è chiamato anche “4+4”) potrebbe essere più costoso rispetto agli altri, in quanto il canone può essere liberamente concordato dalle parti e non è calmierato dagli accordi di categoria.

Pertanto, se l’esigenza dell’inquilino è piuttosto quella di risparmiare sul canone farà meglio a concludere un contratto di affitto a canone concordato (anche chiamato “3+2”). Questo ha una durata più breve rispetto al precedente contratto a canone libero (si rinnova infatti, dopo la prima scadenza di 3 anni, ogni 2 anni), ma ha il pregio di essere più economico. Difatti, il canone è più basso di quello di mercato; esso è fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. 

Il contratto a canone concordato è più conveniente anche a livello fiscale: la legge ha infatti previsto delle agevolazioni proprio per compensare il minor guadagno per il locatore. 

Per l’inquilino, il contratto a canone concordato è anche fiscalmente più conveniente. Egli infatti può godere delle seguenti detrazioni per l’abitazione principale (solo per i primi tre anni dal trasferimento della residenza):

  • €. 495,80 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) non supera €. 15.493,71;
  • €. 247,90 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) supera €. 15.493,71, ma inferiore a €. 30.987,41.

Se l’inquilino non ha idea di quale sarà il suo “futuro” e non sa per quanto tempo avrà necessità dell’appartamento, farà bene a concludere un contratto di locazione per uso transitorio che ha una durata di massimo 18 mesi, consentendo così un recesso in tempi brevi nell’ipotesi in cui dovessero mutare le necessità. Negli altri contratti, infatti, salvo il recesso per una giusta causa imprevista ed oggettiva, la disdetta non può avvenire prima della scadenza del contratto. Se poi il conduttore intende prolungare il contratto, dovrà comunicare al locatore il perdurare dell’esigenza transitoria (con apposita documentazione) e chiedere dunque il rinnovo del contratto per altri 18 mesi o meno.

Quale contratto di affitto conviene al proprietario di casa?

Per il locatore, il contratto di affitto a canone libero può essere più convenente economicamente per via della facoltà di stabilire un canone di locazione secondo i prezzi di mercato, determinabile senza alcun vincolo legale. 

Invece, il contratto di locazione a canone concordato può essere considerato più vantaggioso tutte le volte in cui non si vuol restare imbrigliati per troppo tempo con lo stesso inquilino; esso infatti può essere disdettato in tempi piuttosto brevi (come abbiamo detto ogni 2 anni, salvo la prima scadenza che è invece di 3 anni). 

Il contratto a canone concordato è più conveniente per il locatore a livello fiscale. Il vantaggio si gioca su più fronti. Innanzitutto, nei contratti 3+2 è prevista una riduzione della base imponibile Irpef (nel caso in cui non si opti per la cedolare secca) al 30%, cosa che determinerà un vantaggio per il proprietario dell’immobile. 

In più, c’è una riduzione della base imponibile per l’imposta di registro pari al 30%. In pratica,  il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70% del canone di locazione.

Inoltre, se è il locatore a scegliere il regime di cedolare secca, l’aliquota viene ridotta al 10% anziché al 21%.

I Comuni poi hanno la possibilità di stabilire aliquote più basse per l’Imu o maggiori detrazioni.

Contratto di affitto: conviene la cedolare secca?

Vediamo ora come viene tassato il reddito percepito dal locatore a titolo di canoni. Ci sono due opzioni: o la tassazione ordinaria, con lo scaglione Irpef previsto in base al reddito del locatore, oppure la cedolare secca.

La cedolare secca prevede una tassazione fissa del 21% nei contratti a canone libero e del 10% in quelli a canone concordato, sostituendosi così all’Irpef.

La cedolare secca conviene tutte le volte in cui il reddito complessivo del locatore preveda l’applicazione di aliquote superiori a quelle della cedolare stessa. A tal fine, pertanto, bisognerà parlare con il proprio commercialista per verificare in quale aliquota rientra la propria tassazione. 



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