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Blatte in casa in affitto: si può recedere subito?

9 Aprile 2021 | Autore:
Blatte in casa in affitto: si può recedere subito?

Disinfestazione abitazione: le spese spettano al conduttore o al locatore? Invasione di scarafaggi: si può chiedere la risoluzione del contratto?

Quando si deve dare in affitto una casa è quasi sempre necessario apportare alcune riparazioni. Secondo la legge, questi interventi spettano al proprietario, il quale è obbligato a consegnare al conduttore la cosa locata in un buono stato di manutenzione. Successivamente, una volta che il conduttore abbia preso possesso dell’abitazione, le spese di ordinaria manutenzione toccheranno a lui, senza possibilità di rivalersi sul locatore. Con questo articolo affronteremo un particolare aspetto della manutenzione dell’immobile dato in locazione, scoprendo peraltro quali sono i possibili effetti sulla validità del contratto.

Se ci sono le blatte nella casa in affitto si può recedere subito? Cosa succede se il conduttore, appena insediatosi nell’abitazione, scopre che questa è infestata da insetti e scarafaggi? Può disdire subito l’affitto? Nel caso di disinfestazione, a chi tocca pagare le spese? Come vedremo, una cosa è che la deblattizzazione debba avvenire nel corso del rapporto locatizio, ad esempio quando il conduttore è inquilino già da diversi anni, altra cosa è che la disinfestazione si renda necessaria immediatamente in quanto, in assenza di intervento, l’immobile non è abitabile.

Se l’argomento t’interessa, prenditi cinque minuti e prosegui nella lettura: vedremo insieme se si può disdire immediatamente il contratto di locazione nel caso di immobile infestato dalle blatte.

Affitto: quali sono gli obblighi del locatore?

Per comprendere se è possibile recedere nel caso di blatte nella casa in affitto, dobbiamo vedere quali sono gli obblighi che la legge impone al locatore e al conduttore.

Secondo il Codice civile [1], il locatore deve:

  • consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  • mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
  • garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

In pratica, il proprietario deve mettere a disposizione del conduttore la propria casa in buono stato di manutenzione, cioè nelle condizioni idonee affinché l’affittuario possa abitarvi. Ciò significa che, se l’immobile presenta sin dall’inizio dei difetti, questi dovranno essere riparati a spese del locatore.

È il caso tipico della tinteggiatura delle pareti oppure della riparazione delle tapparelle: questi interventi iniziali sono a carico del locatore, il quale non può consegnare la casa in condizioni tali da renderne difficoltoso il godimento.

Il locatore ha anche l’obbligo di mantenere la cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto per tutto il periodo di locazione. Come vedremo, ciò significa che il proprietario di casa dovrà intervenire per tutte le riparazioni di straordinaria manutenzione.

Infine, il locatore deve assicurare al conduttore il pacifico godimento del bene. Ciò significa che il proprietario deve intervenire per far cessare eventuali molestie provenienti da terzi.

Manutenzione casa in affitto: chi paga le spese?

Secondo la legge [2], il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

La legge, dunque, effettua questa ripartizione:

  • i lavori di piccola od ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore, cioè di colui che vive nella casa in affitto;
  • i lavori di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario.

Nella manutenzione ordinaria rientrano gli interventi resi necessari dal normale utilizzo della cosa. In pratica, sono di ordinaria manutenzione tutti quei lavori che servono a riparare o sostituire beni che si sono guastati o sono diventati inservibili per via del loro normale impiego.

Ad esempio, rientrano nella manutenzione ordinaria la sostituzione di vetri rotti, la tinteggiatura delle pareti, piccoli lavori di idraulica, ecc.

Nella straordinaria manutenzione è ricompreso tutto ciò che non rientra nell’ordinaria. In genere, si tratta degli interventi più onerosi sotto il profilo economico.

Rientrano nei lavori di straordinaria manutenzione quelli di tipo strutturale che si rendono necessari al fine di garantire al conduttore il godimento della cosa locata. Si pensi, ad esempio, alla sostituzione della caldaia, alla riparazione di tubazioni, alla sostituzione del pavimento o della porta blindata, ecc.

La legge [3] afferma che, oltre agli interventi di straordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario tutti quelli si rendono necessari per via della vetustà dell’immobile o del caso fortuito.

Dunque, i guasti derivanti dal trascorrere del tempo sono imputabili per legge al proprietario, il quale deve provvedere a sostenere le spese. Ad esempio, le tubazioni che si rompono per via della ruggine devono essere riparate dal proprietario.

Sono ugualmente a carico del locatore le spese che si rendono necessarie per via di eventi fortuiti non prevedibili. È il caso di alluvioni, terremoti e altre circostanze che non dipendono dal conduttore.

Deblattizzazione: chi è tenuto a pagarla?

Veniamo ora al problema delle blatte nella casa in affitto. Chi è tenuto a pagare la disinfestazione? Il conduttore o l’inquilino? Ebbene, di norma, la deblattizzazione rientra tra gli interventi di manutenzione ordinaria che, pertanto, gravano in capo al conduttore.

Tuttavia, se il conduttore dovesse dimostrare che l’invasione degli scarafaggi è causata da eventi straordinari oppure dalla vetustà dell’immobile, allora potrebbe chiedere al proprietario di sobbarcarsi l’onere della disinfestazione, in quanto rientrante tra gli interventi eccezionali che competono al locatore.

Quanto detto sinora è generalmente valido nel caso in cui la disinfestazione si renda necessaria nel corso del rapporto locatizio, ad esempio diverso tempo dopo che il conduttore ne ha preso possesso. Cosa succede, invece, se le blatte si presentano sin da subito? È possibile recedere immediatamente?

Blatte: si può recedere subito dall’affitto?

La deblattizzazione è un obbligo del proprietario di casa tutte le volte in cui essa si renda necessaria sin da subito.

Come abbiamo ricordato nel primo paragrafo, il locatore è tenuto a consegnare al conduttore la casa in buono stato di manutenzione. Ciò significa che, se le blatte si presentano sin dai primi giorni di affitto, vorrà dire che il locatore non avrà adempiuto all’obbligo di consegnare il bene in buono stato.

Di conseguenza, se l’invasione di blatte è riconducibile al mancato rispetto dell’obbligo di consegna in buono stato manutentivo della cosa, allora si potrà recedere dal contratto di affitto chiedendo la risoluzione e, perfino, il risarcimento dei danni.

Secondo la legge [4], se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Egli può anche chiedere il risarcimento dei danni, se dal vizio della cosa gli sia derivato un pregiudizio.

Insomma: l’invasione delle blatte nella casa in affitto giustifica il recesso del conduttore se l’infestazione è dovuta alle mancate riparazioni iniziali che spettano al locatore, il quale è tenuto a consegnare il bene dato in locazione in buono stato di manutenzione.


note

[1] Art. 1576 cod. civ.

[2] Art. 1577 cod. civ.

[3] Art. 1609 cod. civ.

[4] Art. 1578 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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