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Spese rifacimento tetto condominiale

3 Gennaio 2021
Spese rifacimento tetto condominiale

Tutti i condomini devono partecipare alle spese di conservazione del tetto?

Nel momento in cui, in un condominio, c’è da avviare i lavori di manutenzione del tetto si pone puntualmente il problema della ripartizione delle spese tra i vari condomini. Spese a cui spesso si deve aggiungere il risarcimento per i danni che le infiltrazioni di acqua hanno procurato ai proprietari degli appartamenti dell’ultimo piano.  

Le regole sulle spese di rifacimento del tetto condominiale, di cui a breve parleremo, si applicano anche al cosiddetto «lastrico solare» e alla «terrazza». 

Per inciso, il lastrico solare è la copertura dell’edificio piana, orizzontale e calpestabile; essa è quindi utilizzabile per vari scopi, a differenza del tetto che invece assume la tipica forma spiovente su cui, a tutto voler concedere, si possono installare solo i pannelli fotovoltaici e le antenne. 

La terrazza è, invece, un lastrico solare cui si aggiunge una ringhiera per consentire l’affaccio.

Più volte, la Cassazione ha specificato quali sono i criteri di ripartizione delle spese di rifacimento del tetto condominiale. Di tanto parleremo qui di seguito. 

Come si dividono le spese di rifacimento del tetto in condominio?

Tutti i condomini devono partecipare alle spese di conservazione del tetto. Questo perché le parti dell’edificio condominiale volte a preservarlo da agenti atmosferici e da infiltrazioni di acqua piovana o sotterranea rientrano tra le cose comuni. Il tetto è dunque di tutti i condomini: ciascuno di questi ne conserva una proprietà in percentuale ai propri millesimi ed è pertanto corretto che partecipi, sempre per una quota pari ai suddetti millesimi, alle relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. 

Secondo un ormai consolidato orientamento della giurisprudenza della Cassazione, le parti dell’edificio in condominio, nella specie muri e tetti, ossia le opere e i manufatti volti a preservare l’edificio da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua piovana o sotterranea, rientrano tra le cose comuni, proprio per la loro funzione necessaria all’uso collettivo; e le spese di conservazione di questi sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ossia in base ai millesimi.

Spese per danni al tetto condominiale 

Il tetto è spesso interessato da infiltrazioni di acqua piovana che possono generare danni agli appartamenti del piano immediatamente sottostante. 

In tal caso, la spesa necessaria alle conseguenti riparazioni e al risarcimento nei confronti dei condomini danneggiati va divisa tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, salvo diverso accordo. Alla spesa deve partecipare anche il condomino che ha subìto il danno, per essere al tempo stesso sia danneggiato che danneggiante (egli infatti è un condomino). Il risarcimento, pertanto, verrà ridotto della quota da lui dovuta.

Spese ripartizione tetto supercondominio 

Abbiamo appena detto che la spesa richiesta dalla manutenzione del tetto dev’essere ripartita fra tutti i condomini serviti da questa struttura, in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo. Pertanto, nel caso in cui un condominio sia costituito da più corpi di fabbrica indipendenti, ciascuno dotato di una propria copertura (cosiddetto supercondominio), la spesa relativa al rifacimento o alla manutenzione del tetto sarà ripartita solo tra quei condomini coperti da questo, ossia ricompresi nell’asse verticale.

Ripartizione spese tetto di proprietà del costruttore

Può accadere che il costruttore-venditore delle singole unità immobiliari si sia riservato la proprietà esclusiva del tetto. Le spese di manutenzione sono a suo esclusivo carico solo se vi sia stata una specifica ed espressa pattuizione in tal senso [2]. In assenza di tale patto, le spese saranno così ripartite: un terzo a carico del proprietario esclusivo del tetto e i restanti due terzi a carico dei condomini alle cui unità immobiliari il tetto serve da copertura, in proporzione ai millesimi di proprietà [3].

Spese coibentazione tetto condominiale

La coibentazione del tetto può essere considerata intervento su parte comune dell’edificio volta al contenimento del consumo energetico, anche se ad avvantaggiarsene è soprattutto il proprietario del sottotetto. 

La relativa spesa può essere deliberata dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 334/1.000. 

La spesa va suddivisa in proporzione ai millesimi di proprietà. Anche in questo caso, se l’edificio ha più tetti, alla spesa devono concorrere i soli condomini che traggono utilità dal tetto interessato all’intervento.


note

[1] Cass. ord. n. 24927/19 del 7.10.2019.

[2] Cass. sent. n. 1338/1961.

[2] Cass. sent. n. 532/1985.

Autore immagine: depositphotos.com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 3 maggio – 7 ottobre 2019, n. 24927

Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

L.R.L.L. ha proposto ricorso articolato in unico motivo (errata applicazione dell’art. 1123 c.c., u.c., e art. 1126 c.c.; error in procedendo in relazione agli artt. 167 e 115 c.p.c.; omesso esame di fatto decisivo) avverso la sentenza della Corte d’Appello di Perugia n. 852/2017 del 21 novembre 2017.

L’intimato (omissis) , non ha svolto attività difensive.

La Corte di Perugia, pur parzialmente accogliendo il gravame avverso la pronuncia di primo grado in ordine alla rettifica della Tabella H del (omissis) , ha comunque rigettato il secondo motivo di appello, e così confermato quanto deciso dal Tribunale di Perugia sulla impugnativa di Delib. assembleare 22 giugno 2007, ravvisando l’obbligo della condomina L.R. di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell’atrio comune, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di proprietà esclusiva L.R. .

La ricorrente evidenzia che in tal modo la Corte di Perugia si è posta in contrasto col principio affermato da Cass. n. 11484/2017, non rinvenendosi alcuna “comunione della copertura” ex art. 1117 c.c., coinvolgente le proprietà L.R. , in relazione al tetto, in quanto le unità immobiliari appartenenti alla ricorrente non si trovano al di sotto della proiezione verticale del medesimo tetto oggetto di ristrutturazione.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., comma 2.

La decisione della Corte d’Appello di Perugia è conforme all’orientamento di questa Corte, secondo cui le parti dell’edificio in condominio – quali, nella specie, muri e tetti (art. 1117 c.c., n. 1), ovvero le opere ed i manufatti fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 c.c., n. 3), deputati a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione necessaria all’uso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., non ricomprendendosi, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123 c.c., commi 2 e 3.

La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilità che se ne tragga non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio (Cass. Sez. 2, 03/01/2013, n. 64; Cass. Sez. 2, 04/05/1999, n. 4403; Cass. Sez. 2, 29/04/1993, n. 5064; Cass. Sez. 2, 27/11/1990, n. 11423; Cass. Sez. 2, 22/12/2014, n. 27154).

In un risalente precedente, si spiegava ancor meglio come il principio della proporzione fra quota di proprietà e concorso nei vantaggi e nei pesi della cosa comune vige allo stato puro nella comunione, mentre non è sufficiente nel condominio, giacché, essendo tale istituto caratterizzato dalla coesistenza di un regime di comunione con molteplici proprietà individuali, l’intensità del godimento delle cose ed impianti comuni da parte dei condomini può obiettivamente risultare diversa a seconda del rapporto in cui con quelle cose ed impianti si trova (di fatto) il bene oggetto di proprietà esclusiva; di tal che, in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non è tanto l’appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura, senza che con ciò, peraltro, si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto (Cass. Sez. 2, 06/07/1973, n. 1923).

Neppure trova perciò applicazione il regime sulle spese stabilito dall’art. 1126 c.c., (cui si riferisce Cass. Sez. 6 – 2, 10/05/2017, n. 11484), il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare, propriamente inteso, di uso esclusivo, ossia di quella superficie terminale dell’edificio dotata di accessibilità ed adibita, quale accessorio, oltre che alla funzione di copertura, alla utilizzazione esclusiva di uno degli appartamenti in forza di diritto, di carattere reale o personale, che risulti dal titolo.

Solo allorquando il tetto dell’edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti, si è ritenuto in giurisprudenza che le spese di manutenzione dello stesso dovessero ripartirsi con i criteri di cui all’art. 1126 c.c., come, appunto, stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo (Cass. Sez. 2, 30/01/1985, n. 532).

La Corte d’Appello di Perugia ha altresì apprezzato in fatto che, per le caratteristiche strutturali e funzionali dell’edificio, il tetto del fabbricato, oggetto dell’intervento manutentivo, è destinato anche alla protezione dell’atrio comune, e da ciò ha tratto la coerente conseguenza che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del medesimo tetto (in tal senso, già Cass. Sez. 2, 29/04/1968, n. 1352).

Nè risulta imputabile alla sentenza impugnata l’omesso esame, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, atteso che il fatto storico, rilevante in causa, è stato comunque preso in considerazione dalla Corte d’Appello, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie.

Il ricorso va perciò rigettato. Non occorre regolare le spese del giudizio di cassazione, in quanto l’intimato non ha svolto attività difensive.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto il testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

 


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