Uso del tetto condominiale

Modifiche, trasformazione in terrazza, incorporazione, mansarda: tutto ciò che il condomino può fare sul tetto del condominio.

Il tetto è una parte comune dell’edificio condominiale: ciò significa che appartiene a tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi.

Il Codice civile pone, però, dei limiti all’uso del tetto condominiale, limiti dettati innanzitutto dalla necessità di garantire a tutti i condomini il pari uso dell’area comune e, in secondo luogo, dall’esigenza di non alterare il decoro architettonico dello stabile. Questo significa, in pratica, che l’uso del tetto condominiale non può estendersi a una superficie tale da impedire agli altri condomini di fare altrettanto (ad esempio, installare un’antenna o un pannello fotovoltaico) e, dall’altro lato, non può comportare un’alterazione delle linee dello stabile, pregiudicandone l’estetica.

Ecco alcuni tipici casi di uso del tetto condominiale che possono generare conflitto. Vedremo, qui di seguito, cosa si può fare sul tetto e cosa non si può fare. 

Incorporazione del tetto

Un condomino non può incorporare il tetto nella sua proprietà; questa innovazione, infatti, è vietata dall’articolo 1102 Codice civile. Solo un’autorizzazione dell’assemblea condominiale, presa all’unanimità di tutti i condomini, potrebbe consentire un impiego di questo tipo. 

Trasformazione del tetto in mansarda

Il proprietario del sottotetto può sostituire al tetto una mansarda, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di protezione e copertura delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente [1]. Egli inoltre non può alterare l’aspetto architettonico dell’edificio, né ledere altrimenti il diritto degli altri condomini. 

I lavori devono essere previamente comunicati all’amministratore, specificando i dettagli dell’intervento e le modalità di esecuzione. L’amministratore, a sua volta, ne riferisce all’assemblea alla prima riunione unica. 

Realizzazione di un abbaino sul tetto

Quanto detto per la trasformazione del tetto in mansarda vale anche per la realizzazione di un abbaino. Anche in questo caso, bisognerà fare attenzione a non pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio e a non occupare tutta la superficie limitando il pari uso degli altri condomini. 

Onde evitare possibili contestazioni sotto il profilo dell’alterazione dell’aspetto architettonico dell’edificio, sarà meglio ottenere il consenso di tutti gli altri condomini, tanto più che potrebbe essere richiesto dal Comune come condizione per il rilascio del permesso di costruire. Tale permesso però – è bene sottolinearlo – non è richiesto dalla legge, tant’è che diversi giudici amministrativi hanno annullato le decisioni dei Comuni di sottoporre il rilascio della licenza edilizia alla previa autorizzazione dell’assemblea.

Modifiche al tetto

Il condomino non può modificare il tetto a proprio ed esclusivo uso e vantaggio, se la modifica è tale da impedire anche a uno solo degli altri condomini di utilizzare questa parte comune dell’edificio. 

Questo non toglie che, però, ciascun condomino possa usare il tetto per installare pannelli fotovoltaici e antenne televisive a condizione di non occupare troppo spazio. 

Un condomino può sistemare sul tetto condominiale un tubo dell’acqua potabile, a condizione di non menomare la funzione di questa parte comune dell’edifico. 

Come più volte abbiamo detto, infatti, bisogna sempre preservare il diritto di tutti i condomini di fare un uso paritario dell’area comune. 

Al proprietario dell’ultimo piano è sempre consentito il diritto di soprelevazione anche sul tetto. Per sopraelevazione si intende qualsiasi intervento edificatorio che comporti lo spostamento verso l’alto della copertura del fabbricato preesistente e, dunque, la realizzazione di nuove opere e costruzioni che superino l’originaria altezza dell’edificio condominiale.

Trasformazione del tetto in terrazza

Il proprietario dell’ultimo piano non può sostituire il tetto con una terrazza da da annettere al proprio appartamento. Questo tipo d’intervento, infatti, non rientra nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano, ma costituisce un’alterazione della destinazione della cosa comune [2]; per la sua realizzazione occorre quindi il consenso di tutti gli altri condomini, non potendo l’assemblea decidere a maggioranza, pena nullità della relativa delibera [3].