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Chi paga le spese condominiali non pagate dal vecchio proprietario?

3 Gennaio 2021
Chi paga le spese condominiali non pagate dal vecchio proprietario?

Regime diverso tra spese di ordinaria amministrazione e spese straordinarie: solo nel primo caso c’è responsabilità solidare tra venditore e acquirente per l’anno in corso e quello precedente. 

Chi paga le spese condominiali non pagate dal vecchio proprietario? Nell’ipotesi in cui una persona dovesse vendere un appartamento e, alla data del rogito, dovessero risultare dei debiti insoluti con il condominio, a chi competerebbe pagare tali somme? E se invece si dovesse trattare di spese di straordinaria amministrazione deliberate prima del rogito notarile, di cui il venditore non ha detto nulla all’acquirente? Di tanto si è occupata più volte la giurisprudenza e, in particolare, la Cassazione. 

Una recente sentenza del tribunale di Salerno [1] ha fatto il punto della situazione distinguendo tra spese di ordinaria amministrazione – i cosiddetti oneri condominiali mensili – e quelle invece di straordinaria amministrazione, dovute per lavori eccezionali (ad esempio la manutenzione delle parti comuni o la sostituzione di impianti). La pronuncia spiega con molta chiarezza chi paga le spese condominiali non pagate dal vecchio proprietario per ciascuna di tali due ipotesi. Ecco la sintesi della pronuncia.

Chi paga le spese di ordinaria amministrazione non pagate dal venditore?

Con riferimento alle spese di ordinaria amministrazione, gli oneri cioè che mensilmente vengono riscossi dall’amministratore sulla base del bilancio consuntivo e del piano di riparto, l’articolo 63 comma 4 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce quando segue: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente».  

Il significato di questa norma è quello di stabilire una responsabilità solidale tra l’acquirente e il venditore per ben due anni: l’anno in cui l’atto di vendita viene comunicato all’amministratore (è questo il significato attribuito alla locuzione «l’anno in corso») e quello precedente. Ciò implica che, per le spese relative a tale biennio, il condominio può agire, indifferentemente, nei confronti del vecchio o del nuovo proprietario. Invece per le spese anteriori al suddetto periodo l’unico responsabile è il vecchio proprietario anche nel caso in cui vi siano patti contrari tra quest’ultimo e l’acquirente. Infine, per le spese successive al biennio, tenuto al pagamento è solo l’acquirente. 

Chiaramente, se l’acquirente dovesse corrispondere le spese condominiali per periodi in cui non era ancora proprietario, potrà comunque rivalersi nei confronti del venditore chiedendogli la restituzione degli importi corrisposti al condominio (nonostante la previsione legale della responsabilità solidale).

Oggi il problema della “sorpresa” delle spese condominiali di ordinaria amministratore non corrisposte dal venditore è di fatto annullato grazie alla consuetudine, adottata da gran parte dei notai, di richiedere, tra i vari documenti necessari al trasferimento della proprietà, una dichiarazione dell’amministratore di condominio con cui questi attesta lo stato dei pagamenti delle spese di ordinaria amministrazione. Si tratta di una certificazione che indica se il venditore ha debiti con il condominio. In questo modo l’acquirente può conoscere, sin dall’inizio, le conseguenze a cui va incontro nel caso in cui sottoscriva l’atto di compravendita.

Chi paga le spese di straordinaria amministrazione non pagate dal venditore?

Vediamo ora di chi è la responsabilità per il pagamento delle spese di straordinaria amministrazione. Qui il problema sorge dal fatto che i lavori vengono spesso deliberati dall’assemblea diverso tempo prima che vengano materialmente eseguiti. L’acquirente potrebbe quindi non essere al corrente di una delibera, anteriore al momento di acquisto dell’immobile, che approvi tali interventi, spesso assai onerosi.

La sentenza in commento, richiamandosi alla Cassazione, ha affermato che «in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente». In ogni caso, «l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’articolo 63 disposizioni di attuazione del codice civile» di cui abbiamo parlato al paragrafo precedente.

Relativamente alle spese per gli interventi di straordinaria amministrazione, ha concluso il Tribunale salernitano, l’obbligo in capo ai singoli condòmini sorge al momento dell’effettiva approvazione, in via definitiva, da parte dell’assemblea e nessuna incidenza a tal fine ha l’adozione di una precedente delibera preparatoria o interlocutoria non propriamente impegnativa per il condominio [3].


note

[1] Trib. Salerno, sent. n. 2627/2019 del 19.08.2019.

[2] Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010

[3] Per l’affermazione che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva, non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione, e sorge quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta, senza che rilevi la data della delibera di approvazione dell’opera, avente una funzione meramente autorizzativa del compimento di una determinata attività di gestione da parte dell’amministratore, cfr., oltre alle decisioni indicate in sentenza, Cass. 9 novembre 2009 n. 23686, in Arch. loc. cond., 2010, 502, con nota di Nucera, Compravendita immobiliare e spese condominiali, dalla Cassazione una sentenza laconica e imprecisa. La conseguenza, in tale prospettiva, è quella precisata da Cass. 18 aprile 2003 n. 6323 (in Riv. giur. edil., 2004, I, 102, con nota di Scarpa, L’obbligazione propter rem dei condomini per le spese di conservazione delle parti comuni), secondo cui « in tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l’oggetto di un’obbligazione propter rem, in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa ».

Per il diverso indirizzo secondo cui il momento di insorgenza dell’obbligo si ha con la delibera della spesa da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che il condomino che vende l’immobile di sua esclusiva proprietà è tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario, cfr. Cass. 26 ottobre 1996 n. 9366 e Cass. 2 febbraio 1998 n. 981. Per la precisazione, nell’ambito di tale secondo orientamento interpretativo, che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, essendo in tal caso l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini il frutto di una semplice operazione matematica, cfr. Cass. 21 luglio 2005 n. 15288, in Arch. loc. cond., 2006, 656, con nota di DeTilla, Sull’obbligazione dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali.


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