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Cos’è il contratto di locazione con garante?

10 Aprile 2021 | Autore:
Cos’è il contratto di locazione con garante?

Fideiussione nel contratto di affitto: cos’è, come funziona, quali sono i vantaggi per il locatore e quali gli effetti nei confronti del conduttore?

Prendere in affitto una casa oppure un locale commerciale non è cosa semplice, sia perché i costi possono essere proibitivi sia perché il proprietario, se non è certo dell’affidabilità del conduttore, è in genere restìo a concedere il proprio immobile in locazione. Ciò perché sono purtroppo noti a tutti i tempi della giustizia italiana: per procedere a uno sfratto occorrono mesi, a volte anche anni. Ecco allora che il problema può essere risolto affiancando all’affittuario un’altra figura che garantisca l’adempimento del conduttore.

Cos’è il contratto di locazione con garante? La denominazione dell’istituto già fa comprendere di cosa si tratta. Il garante è quella persona che si impegna ad adempiere al posto del contraente principale nel caso in cui questi non voglia o non possa onorare il proprio debito. In pratica, se si stipula un contratto di locazione con garante, il proprietario/locatore, nel caso di inadempimento contrattuale (ad esempio, mancato pagamento del canone mensile) potrà rivalersi anche nei confronti di un’altra persona, chiedendogli il pagamento del debito maturato dall’affittuario moroso. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme cos’è il contratto di locazione con garante.

Cos’è il contratto di locazione?

Prima di vedere cos’è il contratto di locazione con garante occorre spiegare, seppur brevemente, cos’è e come funziona una locazione.

La locazione è il contratto con cui le parti, definite locatore e conduttore (o locatario), si mettono d’accordo affinché la prima dia in godimento alla seconda un proprio bene, dietro pagamento di un corrispettivo [1]. Classica ipotesi di tale tipo di contratto è quella riguardante l’abitazione data in affitto dal proprietario, oppure di altro immobile concesso ugualmente in affitto ma per fini commerciali.

Il contratto di locazione non deve necessariamente avere a oggetto un bene immobile: la legge esplicitamente prevede che si possa trattare anche di un bene mobile, come di un’autovettura, ad esempio.

La locazione di immobili

Il contratto di locazione che ha ad oggetto gli immobili è sottoposto a regole particolari: nello specifico, i contratti che riguardano beni immobili, ad uso abitativo o meno, devono rispettare quanto stabilito dalla legge sull’equo canone (e successive modifiche) [2].

Nello specifico, questi tipi di locazione devono rispettare non solo precisi obblighi di forma, ma anche di contenuto, e sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Locazione immobili uso abitativo e commerciale: durata

Secondo il Codice civile [3], la locazione non può durare più di trent’anni. La legge, tuttavia, prevede delle eccezioni per alcune tipologie particolari di contratti di locazione: il riferimento è, in particolare, alle locazioni di immobili ad uso abitativo oppure commerciale.

Nel primo caso, la legge consente alle parti di scegliere due soluzioni:

  • il classico contratto di affitto 4 + 4, cioè di durata quadriennale che, alla scadenza, si rinnova automaticamente per altri quattro anni;
  • la locazione di tre anni che si rinnova alla scadenza per altri due, ma in questo caso con il vincolo di dover fissare un canone secondo criteri predeterminati.

Nel caso di locazione commerciale (ad uso non abitativo), invece, la durata minima del contratto è di sei anni, con rinnovo automatico di altri sei ad ogni scadenza. Per la precisione, la durata è:

  • di sei anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
  • di nove anni per immobili ad uso alberghiero,
  • liberamente determinabile dalle parti per gli immobili di carattere transitorio per natura.

Contratto di locazione con garante: cos’è?

Nel contratto di locazione con garante alla figura del conduttore si affianca quella di una persona terza al contratto che interviene solo nel caso in cui l’inquilino divenga inadempiente agli obblighi nascenti dal contratto di locazione (in primis, a quello di pagare periodicamente il canone).

Garante nella locazione: chi è?

Il garante è colui che, per l’appunto, garantisce per un’altra persona; se il garantito non adempie, deve provvedere il garante.

In pratica, nel contratto di locazione con garante, se il conduttore non paga i canoni di locazione oppure viene meno ad altri obblighi (ad esempio, quello di riparazione o di risarcimento del danno), il locatore potrà agire nei confronti del garante, proprio come se fosse una parte del contratto a tutti gli effetti.

La legge non parla mai di garante bensì di fideiussore. Secondo il Codice civile [3], è fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui.

La fideiussione è la principale garanzia personale conosciuta dalla legge. Tecnicamente, dunque, quello che chiamiamo garante nel contratto di locazione è in realtà un fideiussore, in quanto si impegna con il locatore ad adempiere all’obbligazione del conduttore se questi non vi provvede.

Secondo la legge, trattandosi di un accordo tra creditore e garante, la fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza. Nel caso del contratto di locazione, però, è difficile che il conduttore non abbia conoscenza della garanzia prestata da un terzo, in quanto si è soliti far firmare il contratto d’affitto anche al garante. Nel prossimo paragrafo, specificheremo meglio questo aspetto.

Contratto di locazione con garante: come funziona?

Il contratto di locazione con garante viene fatto sottoscrivere anche dal garante, unitamente al conduttore che è l’obbligato in via principale. Ma non solo.

La figura del garante/fideiussore è inserita all’interno del contratto stesso, nel quale sono riportate le sue generalità complete (nome, cognome, residenza, codice fiscale) al fine di identificarlo.

Ovviamente, il garante entra attivamente in gioco solamente in caso di morosità del conduttore, il quale è l’obbligato principale delle obbligazioni che sorgono dal contratto di locazione. Da ciò deriva che dovrà essere il conduttore a sopportare i costi della locazione, anche quelli iniziali, tipo la registrazione del contratto e il deposito cauzionale.

Garante: cosa succede se il conduttore è moroso?

Nel momento in cui il conduttore diventa moroso, il locatore potrà agire contro il garante per chiedergli di pagare i debiti dell’affittuario. Questo è chiaro. Vediamo ora quali sono i rapporti tra garante e garantito.

Secondo la legge [4], il fideiussore che ha pagato il debito è surrogato nei diritti che il creditore aveva nei confronti del debitore. Cosa significa?

Vuol dire che, una volta pagato, il garante si sostituisce al locatore diventando egli stesso creditore delle somme che ha dovuto pagare in qualità di fideiussore.

In pratica, il garante nel contratto d’affitto è sicuramente un’ottima cosa per il locatore, il quale ha ben due persone diverse su cui potersi valere, ma non cambia più di tanto la posizione del conduttore il quale, seppur si libera del pagamento nei riguardi del proprietario di casa, acquisterà un debito nei confronti del garante che ha pagato per lui.


note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Legge n. 392 del 27.07.1978.

[3] Art. 1936 cod. civ.

[4] Art. 1949 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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