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Garante del contratto di affitto: come recedere?

10 Aprile 2021 | Autore:
Garante del contratto di affitto: come recedere?

Fideiussione nel contratto di locazione: per quanto tempo resta valida? Il fideiussore può svincolarsi dal proprio obbligo?

Dare in affitto un immobile inutilizzato può essere un buon modo per ricavare un guadagno da un proprio bene. Il problema è che la locazione presuppone la concessione di un proprio bene a una persona che, col tempo, potrebbe non pagare più quanto dovuto. La legge italiana non è particolarmente attenta a tutelare le ragioni dei locatori: per ottenere l’esecuzione di uno sfratto, infatti, potrebbero volerci anni. In casi del genere, l’ideale sarebbe la sottoscrizione di un contratto di locazione con garante; così facendo, il locatore può fare affidamento sulla solvibilità di un’altra persona oltre a quella del conduttore. Come funziona la fideiussione all’interno della locazione? Il garante del contratto di affitto può recedere?

Si tratta di una questione importante, sia per il garante stesso che per il conduttore e il locatore. Se il fideiussore fosse libero di svincolarsi quando vuole dal proprio obbligo, l’affittuario si troverebbe solo a dover far fronte ai debiti maturati nei confronti del locatore. A sua volta, il proprietario dell’immobile perderebbe la garanzia inizialmente prestata dal soggetto che si è poi tirato indietro. Come recedere dal contratto di locazione? Cosa può fare il garante? Scopriamolo insieme.

Garante nel contratto di locazione: cos’è?

Il garante nel contratto di affitto è la persona che si affianca al conduttore per far fronte alle obbligazioni nascenti dalla locazione.

In pratica, il garante è colui che interviene nel caso di morosità del conduttore. Se questi non paga, il locatore potrà rivalersi nei confronti del garante.

Contratto di locazione garantito: come funziona?

Per ottenere che una persona faccia da garante al conduttore bisogna fargli sottoscrivere il contratto di locazione unitamente all’affittuario e al locatore.

In pratica, la garanzia viene prestata all’interno del contratto di locazione stesso. In esso, le parti avranno cura di indicare non solo le generalità del conduttore e del locatore, ma anche quelle del garante, il quale poi dovrà firmare il contratto insieme agli altri.

In teoria, è possibile che il garante si impegni nei confronti del locatore stipulando un apposito contratto di fideiussione con questi.

Questa soluzione è confermata dalla stessa legge, la quale stabilisce che la fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza [1]. Di conseguenza, è possibile che locatore e garante si mettano d’accordo senza che il conduttore ne sappia nulla.

In tal caso, la fideiussione sarebbe comunque collegata alle sorti del contratto di locazione stipulato tra locatore e conduttore.

Si tratta comunque di un’ipotesi piuttosto rara. Nella generalità dei casi, la garanzia è inserita direttamente all’interno del contratto di locazione e il garante sottoscrive il contratto insieme al locatore e al conduttore.

Garanzia: come funziona?

Secondo la legge [2], il fideiussore è obbligato in solido col debitore principale al pagamento del debito. Le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima dell’escussione del debitore principale.

Alla luce di ciò, possiamo affermare che la garanzia nel contratto di locazione può operare in due modi diversi:

  • il locatore può chiedere al garante di pagare solamente dopo che il conduttore si sia reso inadempiente;
  • il locatore può chiedere direttamente al garante di pagare, anche senza aver domandato l’adempimento per prima al conduttore.

La prima ipotesi è sicuramente la prevalente: il garante risponde in via subordinata rispetto al conduttore garantito. In pratica, solamente se il conduttore non paga l’affitto, il locatore può rivolgersi al garante.

Nel secondo caso, invece, il locatore potrebbe rivolgersi direttamente al garante per chiedergli il pagamento della prestazione prevista nel contratto.

Il modo di operare della garanzia dipende da cosa c’è scritto nel contratto. Quasi sempre, però, il garante risponde solamente se il conduttore si è già reso inadempiente, cioè in caso di sua morosità.

Garante: può recedere dalla locazione?

Il garante può recedere dal contratto di locazione che ha sottoscritto in qualità di fideiussore del conduttore? Secondo la giurisprudenza, no.

A parere della Corte di Cassazione [3], la persona che si sia prestata a fare da garante del conduttore non può recedere dal suo impegno a proprio piacimento. Se così fosse, si consentirebbe al fideiussore di liberarsi dall’impegno contrattuale a suo arbitrio e in qualunque momento, dopo avere indotto il creditore a fare affidamento sulla promessa di garanzia, in violazione dei principi per cui il contratto ha forza di legge fra le parti.

Garanzia nella locazione: quanto tempo dura?

Posto che il garante non può recedere dalla sua posizione, vediamo ora quanto dura il suo obbligo nei confronti del locatore. Com’è noto, il contratto di locazione di immobili ha una durata stabilita dalla legge, che può essere:

  • di quattro anni, rinnovabili tacitamente per altri quattro (famoso contratto di locazione 4+4);
  • di tre anni, rinnovabili per altri due;
  • di sei anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico.

Cosa succede alla prima scadenza della locazione? Se il contratto viene rinnovato, si rinnova anche la garanzia prestata? A meno che il contratto non preveda diversamente, deve ritenersi che la garanzia sia valida per tutta la durata della locazione, compresi eventuali rinnovi automatici.

In questo senso, si è espressa anche la giurisprudenza: l’impegno fideiussorio è assoggettato allo stesso termine a cui erano soggette le obbligazioni garantite, cioè al termine di durata della locazione, non avendo senso la prestazione di una garanzia per l’adempimento di determinate obbligazioni che non si protragga per lo stesso termine entro il quale dette obbligazioni debbono essere adempiute [4].

Diverso invece è il caso in cui le parti vogliano prorogare la validità della locazione stipulando un nuovo contratto a diverse condizioni, ad esempio perché è scaduto anche il secondo quadriennio.

Dunque, salvo espressa previsione contraria inserita all’interno del contratto, la fideiussione prestata vale per tutta la durata della locazione, compresi i rinnovi automatici per mancata disdetta.

Garante locazione: come recedere?

Alla luce di quanto detto nei paragrafi precedenti, possiamo affermare che il garante di una locazione può recedere solamente se:

  • il contratto gli consenta espressamente la facoltà di venir meno al proprio impegno, magari previo avviso alle parti;
  • il contratto di locazione presenti dei vizi che lo rendono invalido (ad esempio, non è stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate);
  • la garanzia, se resa in un contratto di fideiussione separato, è invalida perché lo è il contratto di fideiussione (ad esempio, perché il consenso è stato estorto con la violenza oppure per difetto di firma).

Se il garante intende far valere il proprio recesso, dovrà avere cura di comunicare tale intenzione mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento (o strumento equivalente, come ad esempio la pec) da inviare sia al conduttore che al locatore, con congruo preavviso (in genere, il termine è fissato nel contratto stesso).

Nel caso di recesso, il garante non sarà tenuto a pagare i debiti del garantito sorti successivamente al recesso, mentre resterà vincolato per quelli sorti precedentemente.


note

[1] Art. 1936 cod. civ.

[2] Art. 1944 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 25171/2014.

[4] Cass., sent. n. 8129 del 3 aprile 2009.

Autore immagine: canva.com/


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