Diritto e Fisco | Articoli

Tinteggiatura parti comuni: spetta al proprietario o all’inquilino?

12 Aprile 2021 | Autore:
Tinteggiatura parti comuni: spetta al proprietario o all’inquilino?

Criteri di ripartizione delle spese condominiali: quali sono? Come si dividono le spese tra locatore e conduttore in condominio?

La ripartizione delle spese tra conduttore e locatore è spesso oggetto di controversia tra le parti. I problemi si fanno ancora più complessi quando entrano in gioco il condominio e la sua manutenzione. Per le abitazioni date in affitto all’interno di un condominio si prospetta una duplice questione: da un lato, quali siano le spese che gravano sull’inquilino e quali quelle che pesano sul proprietario; dall’altro, chi dei due debba pagare gli interventi di manutenzione delle parti comuni condominiali. Con questo articolo ci occuperemo di uno specifico tema, e cioè se la tinteggiatura delle parti comuni spetta al proprietario o all’inquilino.

Le parti comuni del condominio sono specificate direttamente dalla legge: tra di esse sono ricomprese le scale, i cortili, gli androni, la portineria, ecc. Tutte queste aree sono di proprietà comune e, pertanto, le spese relative alla manutenzione incombono su tutti i condòmini. Cosa accade, però, se le unità immobiliari presenti nel condominio sono concesse in locazione? In casi del genere, le spese di manutenzione (ivi compresa la tinteggiatura, ovviamente) sono a carico del proprietario/locatore oppure dell’inquilino? Prosegui nella lettura se cerchi risposta a questa domanda.

Parti comuni condominio: quali sono?

Secondo la legge [1], a meno che il regolamento contrattuale non stabilisca diversamente, sono parti comuni del condominio:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.

Parti comuni: come si dividono le spese?

Per comprendere a chi tocca pagare la tinteggiatura delle parti comuni, se al proprietario oppure all’inquilino, bisogna per prima cosa capire come funziona la divisione delle spese condominiali.

Secondo la legge [2], le spese inerenti alle parti comuni devono essere pagate da tutti i condòmini, secondo i seguenti criteri fissati dalla legge:

  • criterio dell’utilizzazione generale: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa pattuizione;
  • criterio dell’utilizzazione differenziata: in deroga al primo criterio, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ad esempio, i proprietari dei locali al pianterreno non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

La legge, dunque, non prevede esclusioni: tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese condominiali, per il semplice fatto di essere proprietari di un’unità immobiliare inserita all’interno del condominio.

L’unica differenza riguarda l’entità dell’importo, il quale è commisurato o alle quote millesimali possedute (primo criterio di ripartizione) oppure all’utilizzo delle cose.

Tinteggiatura parti comuni condominio: come si paga?

La tinteggiatura delle parti comuni del condominio rientra sicuramente tra le opere di manutenzione i cui costi gravano su tutti i proprietari.

Il criterio generale di divisione delle spese di tinteggiatura è il consueto: le spese sono divise tra tutti i condòmini in ragione delle quote millesimali possedute. In pratica, più è grande la proprietà esclusiva, maggiore dovrà essere la partecipazione alla spesa.

Questa regola offre qualche eccezione, la più importante delle quali riguarda la manutenzione delle scale.

Secondo la legge [3], le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono; la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Poiché la tinteggiatura delle scale rientra senz’altro nel concetto di manutenzione, la suddivisione di questa particolare spesa avverrà così:

  • metà dei lavori di tinteggiatura è pagata da tutti i condòmini in proporzione al valore di ciascuna proprietà (suddivisione in millesimi, in pratica);
  • metà dei lavori è pagata dai condòmini in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano.

Secondo questo criterio, i proprietari degli appartamenti al piano terra pagheranno la metà della spesa in ragione dei loro millesimi di proprietà, e null’altro dovranno, in quanto l’altezza del loro piano è pari a zero.

Tinteggiatura condominio: paga il conduttore o il locatore?

Chiarito il criterio di ripartizione delle spese inerenti alle parti comuni condominiali, rispondiamo ora alla domanda posta nel titolo di questo articolo: la tinteggiatura delle aree condominiali è pagata dal conduttore dell’abitazione oppure dal suo proprietario?

In linea di massima, la tinteggiatura delle parti comuni del condominio spetta al conduttore, nel senso che è lui a dover sostenere la relativa spesa e non il locatore. Ciò si desume da diverse considerazioni. Innanzitutto, con riferimento alla manutenzione ordinaria di pareti, corrimano e ringhiere di scale, vige un accordo tra Confedilizia e sindacati [4] in ragione del quale tali spese gravano sempre sul conduttore.

Di conseguenza, almeno con riferimento alla tinteggiatura delle scale, non vi sono dubbi che essa debba essere pagata dal conduttore, a meno che nel contratto di locazione non sia espressamente stabilito il contrario oppure non vi sia alcun richiamo a tale tabella.

Per quanto riguarda la tinteggiatura di altre parti comuni, deve ritenersi valida la medesima conclusione: le spese gravano sull’inquilino e non sul proprietario. Ciò si desume dal principio generale stabilito dal Codice civile in tema di ripartizione delle spese tra conduttore e locatore: secondo la legge, il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [5].

Tra le spese di piccola manutenzione (o manutenzione ordinaria) rientrano anche quelle di tinteggiatura, a meno che tale opera non si traduca in un intervento strutturale o conservativo di più ampia portata, in qual caso graverebbe sul proprietario.

Ad esempio, il rifacimento della facciata dell’edificio condominiale, ivi compresa la sua ritinteggiatura, deve qualificarsi come intervento di manutenzione straordinaria e, come tale, gravante sul proprietario.

Ciò perché, come ha ricordato la giurisprudenza [6], per spese straordinarie, facenti carico al locatore, devono intendersi le opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione.

Secondo i giudici, rientrano nella categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell’intervento manutentivo.

In sintesi, la spesa inerente alla tinteggiatura delle parti comuni del condominio grava sul conduttore, a meno che l’intervento non sia di portata talmente grande da rientrare nel novero degli interventi di straordinaria amministrazione.

Tinteggiatura: l’amministratore a chi deve chiedere il pagamento?

Il principio di divisione delle spese appena citato si applica nei rapporti tra inquilino e locatore, non potendo essere opposto al condominio. Ciò significa che l’amministratore di condominio potrà chiedere l’importo della tinteggiatura delle parti comuni (quantificato secondo i criteri visti nel paragrafo precedente) direttamente al proprietario formale dell’unità abitativa; sarà poi questi a rivalersi nei confronti del proprio inquilino.

In altre parole, la persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell’affittuario. Il proprietario potrà ovviamente rivalersi nei confronti del proprio conduttore.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Art. 1124 cod. civ.

[4] Tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, registrata all’Agenzia delle entrate nel maggio del 2014.

[5] Art. 1576 cod. civ.

[6] Cass., sent. n. 27540 del 10 dicembre 2013.

Autore immagine: canva.com/


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube