L’amministratore può agire solo verso alcuni condomini morosi?

In presenza di più condomini che non pagano le quote condominiali, l’amministratore deve agire contro tutti o può fare favoritismi?

Un nostro lettore ci chiede se esiste, in ambito condominiale, il principio di pari trattamento tra i vari condomini. In altri termini, se più condòmini sono morosi, l’amministratore è tenuto ad agire, con il decreto ingiuntivo, nei confronti di tutti nello stesso momento o può fare una selezione, magari agendo “a simpatia”? 

In assenza delle disponibilità di cassa sufficienti ad avviare un procedimento di recupero crediti verso tutti i debitori esiste un criterio al quale il condominio debba attenersi? In definitiva, l’amministratore può agire solo verso alcuni condomini morosi? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Obbligo dell’amministratore di agire contro i morosi

L’amministratore di condominio è tenuto, per legge, ad agire contro tutti i morosi per riscuotere le quote condominiali da questi ultimi non versate. Egli ha l’obbligo di attivarsi entro massimo sei mesi dall’approvazione del rendiconto annuale (il cosiddetto bilancio consuntivo). Se non lo fa, può essere ritenuto professionalmente responsabile e quindi revocato dal proprio mandato. Leggi sul punto “Morosi in condominio: l’amministratore è obbligato ad agire?“.

Ogni azione legale dell’amministratore contro gli inadempienti è disciplinata dalla legge: questi cioè non può limitarsi ad inviare una lettera di diffida al moroso per non incorrere in responsabilità personale, ma deve nominare un avvocato affinché, rivolgendosi al giudice, ottenga un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti del debitore. Insomma, le azioni che il capo condomino deve intraprendere contro i morosi non sono solo quelle di carattere stragiudiziale (solleciti di pagamento), ma anche necessariamente quelle di tipo giudiziale (decreto ingiuntivo e successivo pignoramento).

L’amministratore può chiudere un occhio contro qualche condomino moroso?

L’obbligo dell’amministratore di agire contro gli inadempienti discende dalla legge e, pertanto, non richiede la previa autorizzazione dell’assemblea. Come abbiamo detto prima, infatti, è il Codice civile ad imporgli di attivarsi entro massimo sei mesi dall’approvazione del consuntivo. Il suo non è solo un potere, ma un vero e proprio dovere di carattere professionale che può dare luogo a una revoca immediata dall’incarico in caso di inerzia (salvo l’eventuale risarcimento del danno determinato al condominio).

Solo l’assemblea può eventualmente esonerare l’amministratore da tale obbligo di azione, ad esempio concedendo più tempo al condomino moroso per adempiere oppure accettando un’eventuale proposta transattiva da questi avanzata (come, ad esempio, un saldo e stralcio). 

A questo punto, dunque, possiamo rispondere alla domanda che il lettore ci ha posto: l’amministratore non ha il potere di stabilire contro chi agire, né può decidere di chiudere un occhio nei confronti di uno o più condomini non in regola con i pagamenti. Solo l’assemblea potrebbe autorizzarlo a fare delle “selezioni”. 

Se l’amministratore dovesse rilevare che, in cassa, non ci sono le disponibilità economiche sufficienti per intraprendere le azioni giudiziali contro tutti i morosi (dovendo il condominio anticipare le spese legali), è tenuto a convocare l’assemblea per decidere il da farsi, essendo esclusa ogni sua discrezionalità in merito. 

L’assemblea, a questo punto, può anche stabilire nei confronti di quale condomino avviare le azioni legali, non essendo tenuta – come invece l’amministratore – ad avviare il recupero dei crediti nei confronti di tutti i morosi. Non esiste, infatti, un principio di pari trattamento in seno al condominio. 

Morosi in condominio: contro chi agire prima?

In buona sostanza, le cose stanno nei seguenti termini. L’amministratore è sempre tenuto ad agire contro tutti i morosi, indistintamente, non potendo operare distinzioni e favoritismi. L’assemblea, però, ha il pieno potere di esonerarlo da tale compito o di stabilire contro chi agire, lasciando agli altri debitori più tempo per pagare o, addirittura, cancellando il loro debito.