Come ripartire i costi energetici in condominio

I criteri di suddivisione delle spese di riscaldamento tra i comproprietari: con le nuove norme europee almeno il 50% in base ai consumi effettivi di calore.

La suddivisione delle spese comuni è uno dei maggiori punti di contrasto nei condomini; questo non è dovuto solo alla tradizionale litigiosità degli italiani ma anche alla scarsa chiarezza delle norme in materia, che alimentano divergenze di interpretazione, spesso destinate a sfociare in cause davanti ai giudici.

Ora però le cose stanno cambiando: a luglio 2020, quasi in sordina, è entrata in vigore una nuova legge [1] che applica in Italia una rigorosa direttiva europea sulla ripartizione delle spese energetiche.

Non è casuale che uno dei motivi determinanti del cambiamento introdotto dall’Unione Europea sia la “rivoluzione verde”, che tende ad incentivare l’efficienza energetica riducendo i consumi, specialmente quelli che attingono da fonti non rinnovabili.

Questo si traduce, in pratica, nell’intento di favorire i condomini che hanno adottato al loro interno un sistema di ripartizione dei costi basato sui misuratori e contabilizzatori di calore consumato da ciascuna unità immobiliare. Potranno pagare solo ciò che consumano anziché essere penalizzati da una ripartizione uniforme e dover contribuire alle dispersioni o agli sprechi provocati da altri.

Vediamo quindi come ripartire i costi energetici in condominio in base a queste nuove regole, che trovano applicazione a partire dal 25 ottobre 2020; questa è la data in cui è scattata anche l’introduzione dell’impiego di contatori, leggibili da remoto e accessibili da tutti i condòmini, per controllare i propri consumi.

C’è tempo fino al 1° gennaio 2027 per dotarsi di questi nuovi dispositivi, ma se si vuole suddividere le spese dei consumi energetici in maniera conforme alla nuova normativa c’è bisogno di un sistema di misurazione adeguato. Altrimenti, si può ancora ricorrere alle tabelle millesimali, ma con gli svantaggi che attualmente questo sistema comporta.

La ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio

Le spese di riscaldamento – e, più in generale, tutte quelle legate a consumi di energia variabili – seguono una regola di ripartizione diversa da quella prevista in generale per le spese condominiali in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [2] e dunque in base ai millesimi di proprietà.

Qui, infatti, si tratta di «cose destinate a servire i condomini in misura diversa» (non tutti gli appartamenti, uffici o negozi “consumano” il riscaldamento in modo uguale) e perciò per queste situazioni subentra un’altra norma, secondo cui «le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne» [3].

E allora per la ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato se si vuole adottare una metodologia precisa bisogna attribuire i costi agli effettivi beneficiari del servizio, in base alla regola del vantaggio che ognuno trae: chi ne usufruisce di più consuma di più e dovrà pagare di più; ma comunque entro i limiti di ciò che consuma, e aggiunte le quote fisse che tra poco ti indicheremo.

Le valvole termostatiche per misurare i consumi di calore

Per realizzare questo riparto, quindi, serve un criterio di misurazione oggettiva della quantità di calore utilizzato e di energia consumata per produrlo. Emerge cioè il metodo del consumo effettivo, a partire dal quale possono essere suddivise le spese complessive.

Per calcolare l’entità di questo consumo – che si traduce nel prelievo energetico di ciascuna unità immobiliare – servono i misuratori di calore, cioè le valvole termostatiche installate in ogni appartamento e su ogni termosifone. Esse funzionano come un contatore che registra i rispettivi consumi.

Molti condomini italiani ne sono ancora sprovvisti (nonostante l’obbligo di installarle sia scaduto il 30 giugno 2017, salvi i numerosi casi di esenzione); allora le spese di esercizio vengono ripartite in base al criterio “grezzo” delle apposite tabelle millesimali dell’impianto di riscaldamento (o, se non ci sono neanche quelle, dei millesimi di proprietà).

Grazie alle valvole termostatiche i vari tipi di costi che nel loro insieme formano le spese annuali di esercizio dell’impianto di riscaldamento (escluse quindi le sole spese straordinarie) possono essere più agevolmente suddivisi in:

• costi fissi e generali, come quelli per la pulizia e manutenzione ordinaria della caldaia, tra i quali rientrano anche le dispersioni termiche;
• costi variabili e individuali, che dipendono dai consumi effettivi realizzati dalle unità immobiliari.

Mentre i costi fissi e generali possono essere suddivisi tra i condomini in base alle consuete tabelle millesimali, per misurare i costi variabili servono appunto le valvole termostatiche, che agiscono come contabilizzatori.

Questo comporta che, grazie alla registrazione dei consumi e alla loro periodica lettura, si potranno ripartire le spese secondo i consumi realmente effettuati da ciascun condomino.

Le nuove regole per la ripartizione dei consumi

Prima dell’entrata in vigore della nuova direttiva europea di cui tra poco parleremo, c’era un’unica normativa tecnica [4] applicabile per la suddivisione dei consumi, che prevedeva una ripartizione della spesa tra gli utenti finali variabile fino al 70% dell’effettivo prelievo e per la restante quota si basava sull’evanescente concetto di “potenza termica impegnata” che doveva essere calcolata da un tecnico e calcolava le dispersioni termiche involontarie dell’impianto.

Questo complesso sistema creava distorsioni e penalizzava i condomini più virtuosi, perché non teneva conto di migliorie nella coibentazione apportate all’interno di alcuni appartamenti per ridurre la dispersione di calore. Il risparmio energetico realizzato da questi proprietari veniva “perso” in quanto era diluito nel complesso delle spese generali di funzionamento dell’impianto, alle quali essi erano comunque chiamati a contribuire a prescindere dai miglioramenti realizzati nelle loro proprietà esclusive. Così il nuovo legislatore ha deciso di mandare in pensione le vecchie norme, consentendo di applicarle ancora in via facoltativa ed integrativa, ma senza derogare alle nuove regole generali che ora ti esponiamo.

Adesso (precisamente a partire dal 29 luglio 2020, data di entrata in vigore della nuova normativa), si stabilisce [5] che l’importo complessivo delle spese deve essere suddiviso attribuendo una quota di almeno il 50% dei costi ai consumi effettivi di energia realizzati da ciascuno, quindi agli utenti finali che hanno consumato questo calore erogato in loro favore dall’impianto centralizzato.

Per il rimanente 50% resta, invece, la discrezionalità del condominio nel decidere la ripartizione. Essa potrà essere fatta, alternativamente:

• secondo il criterio millesimale, utilizzando la tabella generale di proprietà o quella specifica utilizzata per il riscaldamento;
• in base ai metri (quadri o cubi) delle proprietà immobiliari esclusive, limitando il computo solo a quelli “utili”;
• considerando le potenze installate in ciascuna unità immobiliare.

La norma fa salva la possibilità, per la prima stagione termica seguente all’installazione dei misuratori di consumi, di suddividere tutte le spese dell’impianto di riscaldamento in base alle consuete tabelle millesimali.

Rimane ancora possibile ricorrere ad una relazione tecnica asseverata in tutti i casi in cui siano comprovate differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari superiori al 50%. In tali casi, l’assemblea, a maggioranza degli intervenuti e con almeno la metà dei millesimi, potrà deliberare diversi criteri di riparto, ma dovrà attenersi alle linee guida emanate dall’Enea, che tengono conto di fattori come la zona climatica, la classe energetica dell’edificio e il suo anno di costruzione.

La misurazione dei consumi individuali

Poiché ora la ripartizione delle spese viene basata in buona parte sul consumo effettivo, è prevista anche l’introduzione di misuratori di calore capaci di contabilizzare i consumi energetici in modo più rispondente ai nuovi criteri di ripartizione che abbiamo appena esaminato.

Le nuove norme [6] prevedono infatti che, a partire dal 25 ottobre 2020, può essere installato un sistema di contabilizzazione del calore erogato leggibile da remoto (ed entro il 1° gennaio 2027 tutti i misuratori dovranno avere questa capacità) oppure basato sull’autolettura da parte dei condomini; se però essi non comunicano all’amministratore la lettura, per quel periodo le spese si calcoleranno in base al consumo stimato.

Leggi anche l’articolo “Spese di riscaldamento: la nuova ripartizione in condominio“.