Revoca di una precedente delibera condominiale

Il condominio può revocare una delibera? Quale maggioranza è necessaria? Una delibera condominiale può essere modificata?

All’assemblea di condominio è consentito il “ripensamento”. In altri termini, la legge ammette la possibilità di revoca di una precedente delibera condominiale. Il processo di formazione della seconda volontà del condominio segue le regole della prima delibera. Ma che succede se le maggioranze sono diverse? Fino a quando una delibera condominiale può essere modificata? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

È possibile la revoca di una precedente delibera condominiale?

Il condominio può sempre revocare una precedente delibera condominiale: può farlo in modo esplicito, ossia con una seconda votazione che annulli gli effetti della prima, o in modo implicito, decidendo la medesima questione già deliberata in precedenza in modo difforme e incompatibile con la prima. 

Come infatti chiarito dalla Cassazione [1], al condominio si applicano le norme in tema di delibere delle società che consentono la possibilità di annullare una precedente votazione con una nuova. Quindi, è sempre possibile la sostituzione della vecchia delibera con una successiva.

Sostituzione di una delibera dell’assemblea impugnata

Se una delibera è nulla o annullabile per qualsiasi motivo (violazione di legge o del regolamento), è possibile la sostituzione di questa con una invece conforme al diritto. In tal caso, l’azione legale contro la prima votazione non può essere più intrapresa e, se già avviata, il giudice chiude il giudizio per «cessazione della materia del contendere», decidendo solo in merito alle spese legali da addossare alla parte virtualmente soccombente. 

Dunque, la delibera impugnata non può essere annullata se l’assemblea provvede a sostituirla con un’altra presa in conformità della legge e del regolamento.

L’assemblea condominiale può sempre adottare nuove delibere abrogative o modificative di altre precedenti aventi il medesimo oggetto: la nuova delibera, purché adottata con le maggioranze prescritte dalla legge, è valida e obbligatoria per tutti i condomini, anche nel caso in cui la precedente fosse stata adottata all’unanimità.

In particolare, la deliberazione sostitutiva per evitare l’annullamento della precedente deve avere le seguenti caratteristiche:

• essere assunta da un’assemblea regolarmente riconvocata;
• essere conforme alla legge o al regolamento;
• avere il medesimo oggetto di quella che si vuole sostituire;
• esprimere la volontà, anche implicita, di sostituire la precedente: non è cioè necessario che la successiva assemblea annulli esplicitamente la precedente delibera viziata, ma è sufficiente che la nuova assemblea assuma una delibera sostanzialmente sostitutiva di quella invalida.

Quando si può revocare una precedente delibera condominiale?

Non vi è un elenco di casi in cui è possibile revocare una delibera con un’altra di contenuto diverso. Anche se tale possibilità è di solito confinata ai casi di presenza di vizi nella precedente, è ben concesso ai condomini il diritto di ripensamento ossia di disciplinare in modo differente la medesima questione. Chiaramente, però, i condomini che abbiano cambiato idea non hanno, solo per questo, diritto a rimettere ai voti la medesima questione, a meno che non si formi una nuova maggioranza sul punto.

Quanto tempo per revocare la presente delibera del condominio  

Non ci sono termini per poter sostituire una vecchia delibera con una nuova, se non l’unico limite costituito dall’intervenuta attuazione della stessa da parte dell’amministratore. 

Quale maggioranza ci vuole per sostituire una precedente delibera condominiale?

L’assemblea condominiale ha la facoltà di procedere alla sostituzione della precedente decisione con una maggioranza pari o superiore a quella prevista dalla legge, e non già rigorosamente con quella diversa eventualmente raggiunta nella sua prima adozione. Ma che succede se, pur nel rispetto delle maggioranze previste dal Codice civile, con la prima assemblea si raggiunge una maggioranza superiore rispetto alla seconda? Anche in questo caso, la seconda delibera sostituisce sempre la prima proprio perché successiva. Il che impedisce all’amministratore di ignorare la seconda delibera per mettere in esecuzione la prima, solo perché assunta con una maggioranza superiore rispetto a quella di revoca.