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Fideiussione sull’affitto: cosa vuol dire?

12 Aprile 2021 | Autore:
Fideiussione sull’affitto: cosa vuol dire?

Contratto di garanzia: cos’è, come funziona e come si conclude? Quali soggetti possono fungere da garante in un contratto di locazione?

Prendere casa in affitto non è così semplice: oltre al problema oggettivo di trovare immobili che soddisfino le esigenze dell’inquilino, c’è quello riguardante le condizioni economiche del futuro conduttore. Non tutti i proprietari, infatti, si fidano di dare in affitto la propria abitazione, temendo che l’inquilino possa rendersi ben presto moroso. Proprio perché fidarsi è bene ma non fidarsi è meglio, per chiudere un contratto di affitto spesso i locatori chiedono ai conduttori di fornire idonee garanzie. Una di queste è quella di stipulare un contratto di fideiussione con un’altra persona oppure con una banca o una società assicuratrice.

Cosa vuol dire fideiussione sull’affitto? Come vedremo, la fideiussione è la principale garanzia personale conosciuta dal nostro ordinamento. In pratica, il fideiussore si impegna a pagare i debiti del garantito direttamente al creditore di questi; in cambio, però, il fideiussore ottiene di potersi rivalere sulla persona per cui ha prestato la garanzia. La fideiussione, dunque, non è un atto di liberalità, in quanto il debitore che non riesce a pagare il suo creditore dovrà comunque poi saldare il conto con il fideiussore. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme cos’è la fideiussione e come funziona in relazione al contratto di locazione.

Fideiussione: cos’è?

Come anticipato, la fideiussione è una garanzia personale che fa sorgere un’obbligazione in capo a una persona la quale si impegna a garantire l’adempimento di un altro individuo (il garantito).

Per la legge, il fideiussore è colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui [1].

La fideiussione è un contratto a tutti gli effetti che può operare anche se il garantito non ne è a conoscenza. Ciò significa che il contratto di fideiussione, almeno così come previsto dal Codice civile, sorge tra il creditore e il garante, il quale si impegna ad adempiere al posto del debitore anche se questi è contrario oppure ignaro della garanzia prestata.

Fideiussione: come funziona?

La fideiussione è un contratto che fa sorgere un’obbligazione accessoria. Cosa significa? Vuol dire che l’obbligo del garante segue le sorti dell’obbligazione del debitore garantito. Di conseguenza, la fideiussione non è valida se non è valida l’obbligazione principale [2]. Facciamo un esempio.

Tizio è fideiussore di Caio in riferimento alle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione stipulato con Sempronio. Se il contratto d’affitto è nullo perché ad esempio non registrato presso l’Agenzia delle Entrate, allora anche la fideiussione sarà nulla.

La fideiussione è valida a prescindere dal consenso del garantito; ciò significa che l’accordo di fideiussione può intercorrere tranquillamente anche solo tra garante e creditore, escludendo così il garantito.

La fideiussione ha una portata ben precisa, nel senso che il fideiussore non può mai pagare più di quanto dovrebbe pagare il garantito; in altre parole, il suo debito non può mai essere maggiore di quello del debitore principale.

Secondo la legge [3], la fideiussione non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore, né può essere prestata a condizioni più onerose. La fideiussione eccedente il debito o contratta a condizioni più onerose è valida nei limiti dell’obbligazione principale.

Può invece prestarsi fideiussione per una parte soltanto del debito o a condizioni meno onerose. Ad esempio, nell’ipotesi di fideiussione sull’affitto, il garante può impegnarsi a pagare solamente i canoni di locazione e non eventuali altri debiti del conduttore, oppure può limitare temporalmente la portata della fideiussione, escludendola da eventuali rinnovi dell’affitto.

Fideiussore: quando deve pagare?

Secondo la legge [4], il fideiussore è obbligato in solido col debitore principale al pagamento del debito. Ciò significa che il garante potrebbe essere tenuto a pagare direttamente al creditore anche se questi non si è prima rivolto al garantito.

In poche parole, il creditore può rivolgersi indifferentemente al debitore principale oppure al fideiussore.

Le parti però possono convenire il contrario, e cioè che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima dell’escussione del debitore principale. Così facendo, il garante dovrà pagare solamente se il garantito si è dimostrato effettivamente inadempiente.

Fideiussione sull’affitto: cos’è?

La fideiussione sull’affitto non è altro che la garanzia prestata da una persona o da una società con riferimento a un contratto di locazione.

In pratica, la fideiussione sull’affitto consente al locatore di avere due soggetti a cui chiedere il pagamento degli oneri contrattuali (canone, ecc.): il conduttore e il fideiussore.

Esistono diversi soggetti che possono prestare una fideiussione sull’affitto. Vediamo quali sono e come funziona il contratto di garanzia.

Affitto: garanzia del privato

Spesso, il fideiussore di un contratto di affitto è un’altra persona fisica diversa dal conduttore. Il garante si assume dunque l’impegno nei confronti del locatore di adempiere alle obbligazioni dell’inquilino nel caso di sua morosità.

Per ottenere che una persona faccia da garante al conduttore bisogna fargli sottoscrivere il contratto di locazione unitamente all’affittuario e al locatore.

In pratica, la garanzia viene prestata all’interno del contratto di locazione stesso. In esso, le parti avranno cura di indicare non solo le generalità del conduttore e del locatore, ma anche quelle del garante, il quale poi dovrà firmare il contratto insieme agli altri.

Rispetto alle altre tipologie di fideiussione che vedremo, la garanzia prestata direttamente nel contratto di affitto vincola temporalmente il garante a tutta la durata del rapporto locatizio, salvo che sia stabilito il contrario.

Affitto: fideiussione bancaria

Molto utilizzata in tema di affitto è la fideiussione bancaria. In questa ipotesi, il conduttore stipula con la banca un contratto di fideiussione con cui va a coprire i possibili debiti che sorgeranno dal contratto di locazione.

Con la fideiussione bancaria, dunque, si dà vita a un contratto di garanzia parallelo a quello di locazione. Il primo sarà strettamente legato al secondo in virtù dell’accessorietà di cui abbiamo parlato nei paragrafi precedenti.

La fideiussione può essere pattuita per tutti i debiti che deriveranno dall’affitto oppure solo per parte di essi (ad esempio, solo per i canoni non pagati); è possibile anche fissare un tetto massimo oltre il quale il fideiussore non sarà tenuto a pagare oppure assegnare alla garanzia un limite temporale inferiore a quello della locazione.

A fronte della garanzia prestata, il garantito si impegna a pagare una determinata somma alla banca. In pratica, il contratto di fideiussione bancaria non è gratuito. La fideiussione, infatti, comporta un costo di commissione che viene commisurato non solo all’entità della somma garantita, ma anche alla durata del contratto.

Ipotizzando che un contratto di locazione preveda canoni mensili di 500,00 euro, ovvero 6000,00 euro annui, la fideiussione per 12 mesi, pari al 3%, ammonta così a 180,00 euro.

Perché il conduttore dovrebbe non solo pagare l’affitto ma anche il suo garante? Perché ci sono proprietari che sono disposti a concedere in locazione il proprio immobile solo in caso di adeguata garanzia.

Grazie alla fideiussione per affitto, i proprietari sono meno restii nel dare in locazione gli immobili, in quanto possono contare su una garanzia che li metta a riparo da possibili inadempimenti dei conduttori e dai danni che vengono cagionati all’immobile.

Affitto: fideiussione assicurativa

Quanto detto a proposito della fideiussione bancaria vale anche per la fideiussione assicurativa per un contratto di affitto. In questo caso, però, il garante non è un istituto di credito bensì una società assicuratrice.

Di norma, il contratto di fideiussione assicurativa non consente al locatore di rivolgersi direttamente al garante; in altre parole, il proprietario è tenuto a chiedere il pagamento degli oneri contrattuali al conduttore e, solo nel caso in cui questi sia inadempiente, al fideiussore.


note

[1] Art. 1936 cod. civ.

[2] Art. 1939 cod. civ.

[3] Art. 1941 cod. civ.

[4] Art. 1944 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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