Spese personali in condominio

Cosa sono e come vanno ripartite le spese personali condominiali? È possibile l’addebito delle spese individuali in capo a un solo condomino senza il consenso di questi? La nullità della delibera.

Quando si parla di spese personali in condominio (o anche di «spese individuali») ci si riferisce, genericamente, a quei costi sostenuti nell’interesse o a causa di uno o più specifici condomini. Si pensi alle spese postali per le diffide di pagamento inviate ai morosi; alla convocazione di un’assemblea per deliberare una questione di interesse individuale; al risarcimento per i danni procurati da un solo condomino e così via.

Come avviene la ripartizione delle spese personali in condominio? Può l’amministratore addebitarle all’interessato senza che questi abbia mai fornito la propria autorizzazione? L’assemblea può decidere di far pagare determinate spese ad alcuni condomini, esonerando tutti gli altri? Sul punto, si è già pronunciata la giurisprudenza. Ecco tutti i chiarimenti in merito.

Come vengono divise le spese in condominio?

L’articolo 1123 del Codice civile stabilisce tre criteri per la ripartizione delle spese condominiali. Il primo – che costituisce la regola generale – impone che tutte le spese condominiali siano divise secondo millesimi. 

Tuttavia, qualora un bene comune sia destinato a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Si pensi al caso dell’ascensore che serve più i condomini degli ultimi piani che quelli al primo. 

Ed infine c’è il terzo criterio: in caso di edifici con beni a servizi di una sola parte dell’intero fabbricato, contribuiranno alla loro manutenzione i soli gruppi di condomini che ne traggono utilità. È il caso di un condominio con due scale le cui spese per la manutenzione vengono addebitate solo ai condomini serviti dalla scala interessata.

In tutti e tre i criteri, il principio cardine resta sempre quello secondo cui la divisione delle spese condominiali avviene sempre tra i condomini comproprietari del bene.

Si possono addebitare spese personali ai singoli condomini?

Alla luce di quanto abbiamo appena detto, tutte le spese – anche quelle personali – devono essere ripartite secondo millesimi. L’assemblea dei condomini può, difatti, approvare dei progetti di suddivisione delle spese, nell’ambito dei suddetti criteri, ma non ha il potere d’imputare arbitrariamente delle spese in capo ai singoli condomini senza autorizzazione degli stessi interessati. Per farlo dovrebbe prima ricorrere al giudice che, all’esito di un giudizio, condanni il condomino in questione al pagamento di tali spese. 

Come ha chiarito il tribunale di Milano [1], l’assemblea non può addebitare ad un condomino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall’articolo 1123 Codice civile. Tale delibera sarebbe nulla e potrebbe essere impugnata dinanzi al giudice senza limiti di tempo (quindi, anche dopo i tradizionali 30 giorni). 

Pertanto, la voce «spese personali», che spesso si trova nei rendiconti condominiali è forviante e non dovrebbe sussistere se non eccezionalmente.

Il condominio può addebitare un risarcimento in capo a un condomino?

Potrebbe succedere che uno dei condomini sia responsabile per un danno procurato al condominio: ad esempio, la rottura del portone, del citofono, del cancello. Chi paga in questi casi i relativi danni?

L’assemblea di condominio non ha il diritto di farsi giustizia da sé, richiedendo delle somme di denaro ai singoli non previste per legge, in violazione dei criteri millesimali appena descritti.

Pertanto, è nulla la delibera – a meno che non sia stata adottata all’unanimità, quindi anche con il consenso dell’interessato – che addebita al singolo condomino spese personali, sul presupposto che questi abbia provocato un danno al condominio, di cui gli si attribuisce unilateralmente la paternità. Simile addebito si configura infatti come una modifica al criterio di ripartizione delle spese che necessita dell’unanimità dei consensi [2]. 

È giusto, da un lato, porre in capo a uno o più condòmini il danno che si ritiene sia conseguenza del loro comportamento, ma, dall’altro, dev’essere un giudice – a seguito di un regolare processo promosso dal condominio – a stabilirne l’ammontare e a dichiarare il fondamento dell’addebito, non potendo il condominio arbitrariamente anticipare tale decisione. 

Devono quindi considerarsi illegittime tutte quelle spese individuali addebitate al condomino senza un accertamento da parte del giudice o comunque senza una sua espressa accettazione.

Come chiarito dalla Cassazione «Il condomino risponde dei danni da lui causati alle parti comuni, solo se vi sia stato riconoscimento di responsabilità o all’esito di un accertamento giudiziale, non potendo l’assemblea, in mancanza di tali condizioni, porre a suo carico l’obbligo di ripristino, o imputargli a tale titolo alcuna spesa, ed essendo obbligata ad applicare, come criterio di ripartizione della spesa, la regola generale stabilita dall’articolo 1123 Codice civile» [3].