Estinzione anticipata del mutuo: costi e penali

Sono legittimi gli addebiti per pagamento integrale e anticipato del finanziamento bancario? I diritti del cliente della banca. 

Chi ha in corso un mutuo potrebbe restituire alla banca, con un solo versamento, una parte dell’importo finanziato; potrà, pertanto, chiedere o il ricalcolo degli importi delle successive rate (che, per l’effetto, saranno ovviamente più basse) oppure la riduzione della durata del piano di ammortamento. 

Ma è anche diritto del cliente provvedere all’estinzione anticipata del mutuo, versando in un’unica soluzione il residuo capitale. Quali sono i suoi diritti in un’ipotesi di questo tipo? Può la banca pretendere comunque gli interessi mai maturati sulle successive rate? Sul punto, si è pronunciato il giudice di pace di Afragola [1]. 

Secondo la sentenza in commento, in caso di estinzione anticipata del mutuo, il consumatore ha diritto alla riduzione del costo complessivo del credito. Dunque, oltre a non essere tenuto a pagare gli interessi che sarebbero maturati sulle successive rate, ha diritto alla restituzione dei costi fissi sostenuti al momento della stipula. 

Sancendo questo interessante principio, il giudice di pace di Afragola ha dato seguito alla recente sentenza Lexitur della Corte Ue [2].

Vediamo meglio quali sono stati i principi affermati in tale pronuncia e i conseguenti diritti del consumatore.

Estinzione anticipata del mutuo: cos’è e quando è possibile?

Quando si parla di estinzione anticipata del mutuo ci si riferisce al diritto, che la legge riconosce al mutuatario, di rimborsare, in tutto o in parte, il finanziamento ricevuto prima della scadenza naturale del contratto. 

La norma di riferimento è l’articolo 125 sexies comma 1° del Testo Unico Bancario che ha recepito l’articolo 16 della Direttiva Europea 2008/48, in virtù del quale il consumatore può rimborsare anticipatamente, in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l’importo dovuto al finanziatore. In tal caso, ha diritto a una riduzione del costo totale del credito, pari all’importo degli interessi dovuti e dei costi dovuti per la vita residua del contratto. 

Solo per i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi, in caso di estinzione anticipata, il cliente non può essere obbligato a pagare penali o costi aggiuntivi di chiusura della pratica. È vietato inserire nel contratto qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione dello stesso, che ponga a carico del mutuatario il pagamento di un compenso o di una penale alla banca per l’estinzione anticipata: se previste, tali clausole devono sempre considerarsi nulle. 

Anche per i contratti di mutuo, in corso al 1° gennaio 2008, accollati a seguito di frazionamento, il mutuatario ha diritto all’estinzione anticipata senza penale e alla cancellazione dell’ipoteca direttamente dalla banca.

Invece, per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, il mutuatario ha diritto di chiedere la riduzione della penale prevista nel contratto (art. 161 c. 7 ter TUB) se la sua misura supera l’importo massimo stabilito da un accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e le organizzazioni dei consumatori in data 2 maggio 2007 (successivamente integrato il 17 marzo 2008).

Estinzione anticipata del mutuo e cancellazione dell’ipoteca

Conclusa la restituzione, il mutuo si estingue e l’eventuale ipoteca sulla casa deve essere cancellata a cura della banca. L’immobile quindi ritorna ad essere libero da pesi.

Estinzione anticipata del mutuo e restituzione dell’assicurazione

In caso di estinzione anticipata del mutuo, per le polizze di assicurazione (v. n. 22092) connesse al mutuo per le quali il debitore/assicurato ha corrisposto un premio unico, le imprese sono obbligate a restituire al debitore/assicurato la parte di premio pagato relativo al periodo residuo rispetto alla scadenza originaria, calcolata per il premio puro in funzione degli anni e della frazione di anno mancanti alla scadenza della copertura nonché del capitale assicurato residuo.

La domanda di rimborso del premio assicurativo residuo può essere inoltrata alla banca o alla compagnia assicurativa mediante raccomandata A/R, PEC e simili. 

Estinzione anticipata del mutuo e restituzione dei costi up front

Il cliente che estingue anticipatamente il mutuo prima della sua scadenza ha diritto alla restituzione dei costi residui non maturati e incassati anticipatamente per commissioni bancarie, commissioni di intermediazione e, come già detto, costi assicurativi. 

Già la Corte di Giustizia Ue ha affermato che «Il diritto del consumatore alla riduzione del costo totale del credito in caso di rimborso anticipato del credito include tutti i costi posti a carico del consumatore».

«L’obiettivo – prosegue il giudice di pace di Afragola – è quello di garantire una elevata protezione del consumatore e una tutela effettiva del suo diritto alla riduzione di costi totali del credito in caso di estinzione anticipata del contratto». Diversamente, «l’effettività del diritto del consumatore alla riduzione del costo totale del credito risulterebbe sminuita qualora la riduzione del credito potesse limitarsi alla presa in considerazione dei soli costi presentati dal soggetto concedente il credito come dipendenti dalla durata del contratto dato che i costi e la loro ripartizione sono determinati unilateralmente dalla banca e che la fatturazione di costi può includere un certo margine di profitto”. Inoltre, limitare la possibilità di riduzione del costo totale del credito ai soli costi espressamente correlati alla durata del contratto “comporterebbe il rischio che il consumatore si veda imporre pagamenti non ricorrenti, più elevati al momento della conclusione del contratto di credito».