Condominio parziale

Cosa significa condominio parziale: definizione ed esempi. Come vengono ripartite le spese. 

Si parla di condominio parziale tutte le volte in cui un’area o un servizio non serve tutti i condomini ma solo alcuni di questi. In buona sostanza, si tratta di un condominio nel condominio, ossia di una situazione di contitolarità di determinati beni con riferimento solo ad alcuni condomini; i quali, pertanto, saranno chiamati a concorrere alle relative spese, con esclusione di tutti gli altri. 

Possiamo comprendere cos’è un condominio parziale ricorrendo ad un facile esempio. Si pensi a un condominio costituito da due fabbricati tra loro collegati ma ciascuno dotato di un proprio terrazzo di copertura. Ebbene, in tal caso, le spese relative a tali aree interesseranno solo i condomini che da essi sono protetti e che, quindi, si trovano al di sotto della relativa asse verticale.

Un altro tipico esempio è quello di un condomino con due o più scale. In tale ipotesi, qualora si dovesse rompere l’ascensore di una scala, quelli dell’altra non saranno chiamati a concorrere ai relativi costi di manutenzione. 

Si potrebbe infine parlare di condominio parziale con riferimento a più villette a schiera dove un giardino o una stradina serve solo ad alcune di queste e non alle altre.

Detto ciò, possiamo comprendere meglio cos’è e come funziona un condominio parziale. 

Condominio parziale: definizione

C’è condominio parziale ogni volta che un bene, per caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo soltanto di una parte del condominio. 

Come funziona il condominio parziale

Il condominio parziale nasce in automatico senza bisogno di un atto costitutivo. Esso si configura automaticamente tutte le volte in cui viene meno la contitolarità di tutti i condòmini su uno o più beni.

In sintesi, come in qualunque condominio, anche quello parziale non è subordinato ad un fatto o un atto costitutivo in sé ma sorge in base alla sola condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante, per poi coesistere nell’edificio con la più vasta e strutturata organizzazione del condominio.

Le regole sul condominio parziale possono essere così sintetizzate:

• il condominio parziale non ha un proprio amministratore, ma si vale comunque dell’amministratore dell’intero condominio;
• ai costi di gestione dei beni rientranti nel condominio parziale partecipano solo i condomini che ne traggono utilità e non tutti gli altri. La ripartizione avviene quindi solo tra questi ma pur sempre secondo millesimi;
• le decisioni in assemblea vengono prese secondo le maggioranze stabilite dal Codice civile, ma tenendo conto solo dei condomini che sono serviti dai beni in questione e non di tutti gli altri (ad esempio, i condomini di una sola scala). Pertanto, nelle delibere assembleari che riguardino interventi o modifiche di beni destinati esclusivamente ad una parte dell’edificio saranno chiamati a votare e decidere solo i proprietari interessati tanto che – se l’ordine del giorno tratti argomenti concernenti la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni partecipanti – i quorum costitutivo e deliberativo saranno calcolati guardando unicamente alle unità immobiliari ed ai condòmini direttamente interessati;
• la responsabilità per i danni collegati ai beni rientranti nel condominio parziale è di tutto il condominio e non solo del condominio parziale. Quest’ultimo, infatti, non ha «legittimazione passiva», non può cioè essere citato in giudizio autonomamente. Le azioni conseguenti ai beni rientranti nel condominio parziale interesseranno dunque l’amministratore del condomino. Ad esempio, se una persona dovesse cadere da un gradino scivoloso di una delle tre scale di un condominio, il risarcimento sarebbe a carico dell’intero condominio e non solo dei condomini serviti da tale scala.

Ripartizione delle spese nel condominio parziale

In linea generale, in condominio, le spese sono ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi. A questa regola ci sono due eccezioni:

• nell’ipotesi in cui un bene o un servizio dovesse servire in misura superiore solo alcuni condomini, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Si pensi al caso dell’ascensore alle cui spese concorrono di più i condomini degli ultimi piani che quelli al primo;
• in caso di condominio parziale, ossia di edifici con beni a servizi di una sola parte dell’intero fabbricato, contribuiranno alla loro manutenzione i soli gruppi di condomini che ne traggono utilità. È il caso di un condominio con due scale le cui spese per la manutenzione vengono addebitate solo ai condomini serviti dalla scala interessata.

Dunque, quanto alla ripartizione delle spese nel caso di interventi di manutenzione nel condominio parziale, alle relative spese deve concorrere solo chi trae concreta utilità da tali aree.