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Quanti pannelli fotovoltaici sul tetto si possono installare?

7 Gennaio 2021
Quanti pannelli fotovoltaici sul tetto si possono installare?

Utilizzo del lastrico solare e della terrazza secondo millesimi: che fare se uno dei condomini occupa più spazio?

Grazie alle agevolazioni fiscali previste dalla nostra legge, dotarsi di pannelli fotovoltaici per il risparmio energetico è diventato più conveniente rispetto al passato. Nei condomini, però, il problema resta sempre legato allo spazio e alle autorizzazioni.

Quanti pannelli fotovoltaici sul tetto si possono installare? Cosa succede se uno dei condomini occupa una superficie superiore rispetto agli altri condomini, impedendo a questi ultimi di dotarsi di un impianto altrettanto performante? Cerchiamo di fare chiarezza sul punto.

Si possono installare i pannelli fotovoltaici sul tetto o sulla terrazza condominiale?

Nei condomini, l’area in cui è possibile installare gli impianti fotovoltaici privati è solitamente il tetto, la terrazza o il lastrico solare. Per inciso, si ricorda che il tetto è caratterizzato da una copertura spiovente; il lastrico solare da una copertura piana calpestabile; la terrazza è infine costituita da un lastrico solare con una ringhiera ai margini che consente l’affaccio.

In tutti e tre i casi, si è in presenza di beni comuni, di cui tutti i condomini sono proprietari salvo che un atto d’acquisto dall’originario costruttore preveda diversamente. In caso di tetto, lastrico solare o terrazza a uso esclusivo non è concesso agli altri condomini l’utilizzo dell’area. 

La proprietà comune del tetto, del lastrico solare o della terrazza fa sì che tutti i condomini possano farne uso secondo le proprie necessità, nel rispetto dei limiti fissati dall’articolo 1102 del Codice civile. In particolare, tale norma stabilisce che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

Limiti all’uso del tetto per i pannelli fotovoltaici

La disposizione che abbiamo appena richiamato lascia intendere chiaramente che non è possibile occupare una parte del tetto, del lastrico solare o della terrazza in misura talmente ampia da impedire agli altri condomini di fare altrettanto. È il cosiddetto principio del pari uso che non può essere derogato, neanche da un’assemblea condominiale (a meno che sia assunta all’unanimità), trattandosi di un diritto di proprietà “inespropriabile”.

L’articolo 1102 del Codice civile non subordina l’utilizzo dell’area comune a una previa autorizzazione dell’assemblea. Tuttavia, il condòmino interessato deve preventivamente comunicare all’amministratore l’intenzione di procedere all’occupazione del tetto, del lastrico o della terrazza affinché questi ne dia tempestiva comunicazione all’assemblea alla prima riunione utile. Se tutto ciò non è avvenuto, resteranno contestabili le modalità di esecuzione dell’intervento prescelte.

Quanto spazio si può occupare per installare i pannelli fotovoltaici?

Vediamo ora qual è concretamente lo spazio che ciascun condomino può occupare per installare i propri pannelli fotovoltaici senza però ledere il diritto di «pari uso» degli altri condomini. 

La prima cosa da verificare è se, come anticipato, l’uso dell’area è stata riservata dal costruttore a uno o più condomini. Il costruttore originario, unico proprietario dell’intero edificio condominiale, può infatti attribuire l’uso del lastrico solare a un solo condomino, a un gruppo di condòmini, a tutti i condòmini o a nessun condomino, tenendolo per sé o cedendolo a un terzo non proprietario di altre unità immobiliari. Potrebbe anche conferire a taluni condòmini una quota del diritto di usare il lastrico solare maggiore rispetto a quella corrispondente alla caratura millesimale delle loro unità immobiliari.

Dunque, la prima cosa da fare è controllare gli atti di acquisto di tutti gli appartamenti per verificare se vi è stata l’attribuzione di tale diritto a uno specifico proprietario.

Se così non dovesse essere, l’uso del tetto, del lastrico o della terrazza è comune a tutti i condòmini, secondo le quote corrispondenti ai millesimi delle rispettive unità immobiliari. Dividendo idealmente il tetto per millesimi, quindi, ciascun condomino non potrà occupare una superficie superiore alla propria percentuale. 

Pertanto, per verificare se qualche condomino è andato oltre le sue facoltà d’uso, occorre, per prima cosa, verificare quanto disposto nei titoli d’acquisto e, in secondo luogo, le tabelle millesimali dell’edificio. In presenza di un’eccessiva occupazione dello spazio da parte di un singolo condomino, l’amministratore o gli altri condomini – anche individualmente – possono recarsi dal giudice affinché intimi all’interessato la rimozione dei propri pannelli in eccesso. 



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