Occupazione abusiva parti comuni condominio: ultime sentenze

Articolo 1102 del Codice civile: le regole sull’uso delle aree di tutti i condomini e la violazione del principio di pari uso. 

Ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile, ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto: a tal fine, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa, ma non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

A rendere illecito l’uso, dunque, è sufficiente la mancata osservanza di una delle due condizioni predette: a) non devono essere realizzate modificazioni (nel senso che il comunista non può da solo né stabilire, né alterare la destinazione originaria della cosa comune); b) deve essere rispettato il pari godimento degli altri condomini.

Per stabilire in concreto se l’uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito, nei termini suddetti, non si deve però fare riferimento all’uso concreto fatto della cosa dagli altri contitolari in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (e non solo di chi eventualmente agisca in giudizio per reprimere l’abuso. Cfr. Cass., Sez. II, 23 giugno 2014 n. 14245, in Giust. civ. Mass., 2014). Sicché esso deve ritenersi in ogni caso legittimo se l’utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario dall’uso del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che detto uso non dia luogo a servitù a carico del bene comune (Cass., Sez. II, 1 agosto 2001 n. 10453, in questa Rivista, 2002, I, 99; Cass., Sez. II, 3 luglio 2000 n. 8886, in Giust. civ. Mass., 2000; Cass., Sez. II, 9 novembre 1998 n. 11268, in questa Rivista, 1999, I, 710).

Vediamo qui di seguito alcune delle ultime sentenze in tema di occupazione abusiva di parti comuni in condominio.

Uso esclusivo della cosa comune da parte del comproprietario

In tema di uso della cosa comune, sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall’art. 1102 cod. civ. in ipotesi di occupazione dell’intero immobile a opera del comproprietario e di destinazione dello stesso a utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all’altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto a una corrispondente indennità.

Tribunale Roma sez. V, 06/04/2020, n.5778

Godimento esclusivo del bene in comunione: all’altro comproprietario spetta una indennità  

In tema di uso della cosa comune,  sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall’art. 1102 c.c. in ipotesi di occupazione dell’intero immobile ad opera del comproprietario e della sua destinazione ad utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all’altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto, appunto, ad una corrispondente indennità.

Corte appello Catania sez. II, 21/01/2020, n.177

Il danno di occupazione abusiva non può ritenersi in re ipsa ma va provato

Non può essere accolta la domanda di risarcimento del danno derivante dalla privazione del possesso di un immobile (nella specie, tre posti auto all’interno di un cortile condominiale) in modo violento o clandestino (che si configura come fatto illecito) nel caso in cui la parte non abbia fornito la prova dell’esistenza e dell’entità materiale del pregiudizio e la domanda non sia limitata alla richiesta della sola pronuncia sull'”an debeatur”, non essendo allora ammissibile il ricorso al potere officioso di liquidazione equitativa del danno.

Cassazione civile sez. VI, 20/03/2019, n.7871

L’illegittima occupazione di parti comuni da parte di un singolo condomino non comporta necessariamente il risarcimento del danno in favore degli altri contitolari, ove risulti che tale condotta non ha di fatto impedito l’uso del bene.

Il danno per illegittima occupazione di parti comuni è da ritenersi “in re ipsa” solo qualora, in seguito a tale occupazione, uno o più condomini siano stati totalmente privati della disponibilità della cosa.

Cassazione civile sez. II, 10/01/2019, n.468

Condominio: configura un abuso l’occupazione di parte del cortile comune mediante il parcheggio del proprio veicolo

In tema di condominio di edifici, l’art 1102 c.c. sull’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l’operatività delle limitazioni del predetto uso, pertanto può costituire abuso anche l’occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva vietato il parcheggio di motoveicoli nello spazio del cortile condominiale, prospiciente l’immobile di proprietà di uno dei condomini, senza dare rilievo alla sporadicità o saltuarietà delle soste, bastando che queste ostacolassero l’accesso a tale immobile).

Cassazione civile sez. VI, 18/03/2019, n.7618

Illegittimo l’utilizzo esclusivo del bene comune se si altera l’equilibrio tra i partecipanti al condominio

Deve considerarsi illegittimo l’utilizzo esclusivo del bene comune da parte del singolo condòmino in quanto, impedendo il libero e pacifico godimento dei beni comuni, viene ad essere alterato l’equilibrio esistente tra i singoli partecipanti al condomìnio (fattispecie relativa all’azione intrapresa da un condominio avverso il proprietario di locali al pian terreno per l’arbitraria occupazione di una parte del passaggio pedonale che collegava la pubblica via con l’edificio condominiale).

Cassazione civile sez. II, 04/09/2017, n.20712

Uso della cosa comune: violazione art. 1102 c.c.

In tema di uso della cosa comune, sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall’art. 1102 cod. civ. in ipotesi di occupazione dell’intero immobile ad opera del comproprietario e la sua destinazione ad utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all’altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto ad una corrispondente indennità.

Tribunale Arezzo, 24/07/2017, n.892

Uso della cosa comune, il singolo condomino non può collocarvi impianti fissi che ne alterano la destinazione

L’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, configurando, pertanto, un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di un “volume tecnico” dell’edificio condominiale, mediante il collocamento di attrezzature ed impianti fissi funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale.

Cassazione civile sez. VI, 23/06/2017, n.15705

L’integrale occupazione di un locale condominiale, con il deposito delle attrezzature di un singolo condomino, viola i divieti posti sull’uso di cosa comune

L’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la normale ed originaria destinazione (per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti) e di impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto, configurando, pertanto, un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di un “volume tecnico” dell’edificio condominiale (nella specie, il locale originariamente destinato ad accogliere la caldaia centralizzata), mediante il collocamento in esso di attrezzature e impianti fissi, funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale.

Cassazione civile sez. VI, 23/06/2017, n.15705