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Condominio: come vengono ripartite le spese?

17 Aprile 2021 | Autore:
Condominio: come vengono ripartite le spese?

Chi e quando deve pagare che cosa all’interno di un edificio condominiale? Quali sono i poteri dell’assemblea e dell’amministratore?

La ripartizione delle spese tra i condòmini viene stabilita, a livello generale, dal Codice civile. I poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono molto limitati: il primo deve incassare il necessario per gestire le necessità collettive, la seconda può decidere di affrontare o non affrontare una spesa straordinaria, ma non può stabilire, ad esempio, se un vicino deve pagare più di un altro senza il consenso del diretto interessato o senza l’ordine di un giudice.

Insomma, tra chi vive in condominio come vengono ripartite le spese? Ci sono diversi elementi da considerare. Uno riguarda i criteri di attribuzione delle spese condominiali in base alla quota di proprietà o all’uso che si fa di alcune parti comuni. Poi, ci sono le spese destinate ad un servizio a beneficio di tutti (quelle comuni) e le spese personali che vanno a coprire i costi di un servizio destinato ad uno solo dei proprietari o degli inquilini, come può essere il contatore di una fornitura di energia autonoma. Vediamo che cosa dice il Codice civile in proposito e come vengono ripartite le spese in condominio.

Spese in condominio: il ruolo dell’amministratore

Quali sono i poteri dell’amministratore di condominio nella gestione e nella ripartizione delle spese? Tra i vari poteri che il Codice civile attribuisce all’amministratore [1], quelli che riguardano questa materia sono:

  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • eseguire gli adempimenti fiscali;
  • fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

In poche parole: il ruolo dell’amministratore, per quanto riguarda le spese del condominio, è quello di disporre i costi da affrontare e di incassare le quote di ciascun condòmino, per poi presentare il rendiconto all’assemblea.

Spese in condominio: il ruolo dell’assemblea

Una volta ricevuto il rendiconto dall’amministratore, quali sono i poteri dell’assemblea per quanto riguarda le spese del condominio? Secondo il Codice civile [2], l’assemblea ha la facoltà di:

  • approvare il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e provvedere alla relativa ripartizione tra i condòmini;
  • approvare il rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione;
  • decidere le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Quello che l’assemblea non può fare, invece, è chiedere delle somme ad un singolo proprietario a titolo di spese di natura personale: violerebbe, in questo modo, quanto disposto dalla normativa in vigore circa i criteri di ripartizione e delle prerogative assembleari appena viste.

Spese di condominio: i criteri di ripartizione

Detto tutto ciò, è ancora il Codice civile a stabilire i criteri di ripartizione delle spese in condominio [3]. Innanzitutto, vanno distribuite tra tutti i condòmini in base al valore della proprietà di ciascuno (le cosiddette quote millesimali) e salvo diverso accordo le spese necessarie a:

  • la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio;
  • la prestazione di servizi nell’interesse comune;
  • le innovazioni deliberate dalla maggioranza dell’assemblea.

Nel caso in cui le spese riguardino cose destinate a servire i condòmini in maniera diversa, vanno ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Può essere il caso, ad esempio, del cortile al pian terreno accessibile a tutti: sarà sicuramente più utilizzato da chi abita al piano inferiore anziché da chi vive al sesto piano. Inoltre – continua la normativa – se in un edificio ci sono più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Per quanto riguarda le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Infine, nel caso in cui l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Da tutto ciò si evince che ci sono tre criteri di base per la ripartizione delle spese di condominio, ovvero:

  • quelle attribuite in misura proporzionale al valore delle proprietà di ogni condomino;
  • quelle attribuite a seconda dell’uso che se ne fa di un bene comune;
  • quelle attribuite alla sola parte del condominio che fa uso di un bene comune.

note

[1] Artt. 1129 e 1130 cod. civ.

[2] Art. 1135 cod. civ.

[3] Artt. 1123 a 1126 cod. civ.


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