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Come affittare una casa vacanze in regola

8 Gennaio 2021
Come affittare una casa vacanze in regola

Locazione breve: obbligo di registrazione e adempimenti legali per dare un appartamento ai turisti per meno di 30 giorni o più.

Hai una seconda casa in una località turistica e la vuoi mettere a reddito per poterne ricavare un piccolo reddito? Ti starai allora chiedendo come affittare una casa vacanze in regola. Qui di seguito vogliamo offrirti alcune informazioni utili per rispettare la legge e non rischiare accertamenti da parte del Fisco. 

Quale contratto usare per affittare una casa vacanze?

La legge prevede un apposito tipo di contratto per affittare una casa vacanze: la cosiddetta «locazione per finalità turistiche».

Se il contratto ha durata non superiore a 30 giorni si parla di «locazione breve» che è soggetta a una particolare disciplina fiscale.

Tanto la locazione per finalità turistiche quanto la locazione breve sono contratti utilizzati dal conduttore per soddisfare la temporanea esigenza di abitare in un immobile (cosiddetta seconda casa ossia immobile utilizzato solo nei periodi di riposo) con fini di vacanza. Si tratta quindi di appartamenti destinati a soddisfare un’esigenza abitativa non primaria, nel senso che non riguarda l’immobile in cui una persona e i suoi familiari vivono abitualmente e stabilmente. 

Per poter procedere alla stipula di tale tipo di contratto è sufficiente che il conduttore abbia lo scopo di abitare l’immobile per turismo. Non è invece necessario che l’immobile sia ubicato in una località turistica.  

Per evitare che le parti possano usare questa tipologia contrattuale per eludere le norme più rigide in materia di locazione, è necessario che il contratto evidenzi la finalità turistica, finalità che deve essere effettivamente riscontrabile onde escludere ogni esigenza abitativa primaria.

Quanto può durare l’affitto di una casa vacanze?

Anche se, in genere, la locazione per fini turistici è stipulata per brevi periodi, le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto. Non ci sono vincoli come nel caso dell’affitto per uso abitativo o per studenti universitari. 

Al termine del periodo pattuito, il contratto si scioglie automaticamente senza quindi la necessità di inviare la lettera di disdetta.  

Il contratto deve essere in forma scritta. 

Si deve registrare l’affitto di una casa vacanze?

Se il contratto di locazione ha durata maggiore di 30 giorni, deve essere registrato. Viceversa, sia la locazione breve che quella per finalità turistiche che hanno durata pari o inferiore a 30 giorni non sono soggetti all’obbligo di registrazione (a meno che non siano stati stipulati con atto pubblico o scrittura privata autenticata).

Questa soluzione non deve però trasformarsi in un mezzo usato dal locatore per eludere il più generale obbligo impostogli dalla legge di procedere alla registrazione del contratto, pena la nullità del contratto stesso. Pertanto, la durata della locazione dev’essere determinata computando tutti i rapporti di locazione, anche singolarmente di durata inferiore a 30 giorni, intercorsi nell’anno con il medesimo conduttore. 

Se le parti stipulano due contratti di locazione della durata di 25 giorni ciascuno, intervallati l’uno dall’altro da cinque giorni, è necessario procedere alla registrazione di entrambi in quanto la complessiva durata è superiore a 30 giorni nell’anno. Se invece si fosse trattato di due contratti di durata di 15 giorni l’uno sarebbe restato fermo l’esonero dalla registrazione.

Si deve redigere e consegnare l’Ape?

Se il contratto ha una durata inferiore a 30 giorni, il locatore non ha l’obbligo di far predisporre l’Ape, l’attestato di prestazione energetica. 

A quanto ammonta il canone d’affitto?

Non c’è un importo prestabilito dalla legge per il canone di locazione che, pertanto, può essere liberamente determinato dalle parti.

Se il locatore chiede un anticipo al momento della stipulazione del contratto, esso non può superare il 25% del prezzo della locazione e non deve essere richiesto più di 6 mesi prima della data di inizio della locazione. Il saldo è effettuato 30 giorni prima della partenza o alla consegna delle chiavi.

Comunicazione alla Questura

Se l’affitto ha durata non superiore a 30 giorni (affitti brevi), il locatore o il sublocatore devono comunicare alla Questura del Comune in cui è sito l’immobile, entro le 24 ore successive all’arrivo (o immediatamente, per soggiorni inferiori alle 24 ore), le generalità dei soggetti che occupano l’immobile.

Cedolare secca

Per gli affitti brevi, di durata cioè non superiore a 30 giorni, è possibile effettuare l’opzione per l’applicazione della cedolare secca; in questo caso, il locatore può applicare la cedolare in sede dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito. L’opzione esplica effetti anche ai fini dell’imposta di registro nell’ipotesi di registrazione del contratto (volontaria o in caso d’uso) successiva alla dichiarazione. In caso, invece, di registrazione del contratto (volontaria o in caso d’uso) antecedente alla presentazione della dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione.

Il contribuente che intende esercitare l’opzione, in sede di dichiarazione dei redditi oppure in sede di registrazione, deve comunque versare l’acconto della cedolare secca, ove dovuto; non è, invece, tenuto a comunicare al conduttore la scelta del regime e la rinuncia all’aggiornamento dei canoni.

Locazione breve con intermediari 

Se il contratto di locazione breve è stipulato tramite intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali online, a carico di questi è prevista l’applicazione e versamento di una ritenuta se incassano i canoni o intervengono nel pagamento.

La ritenuta va applicata in misura pari al 21% all’atto del pagamento al locatore, salvo il caso di pagamento tramite assegno bancario a lui intestato (anche se consegnatogli per il loro tramite).

L’intermediario deve poi versare (entro il 16 del mese successivo), certificare e dichiarare le ritenute operate rispettando i termini e le modalità ordinarie. 

Sono assoggettati a ritenuta, oltre al canone, le spese per servizi accessori pagate dal locatore e riaddebitate a titolo forfettario al conduttore, nonché la provvigione trattenuta sul canone. Sono esclusi: eventuali penali, caparre o depositi cauzionali; spese per servizi accessori pagate direttamente dal conduttore o quelle pagate dal locatore e riaddebitate analiticamente al conduttore; provvigione addebitata direttamente al conduttore o al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore.

Approfondimenti

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