Interruzione prescrizione debiti condominiali

Come interrompere il termine di prescrizione delle quote condominiali?

I debiti con il condominio possono durare in eterno se il creditore, di tanto in tanto, esercita il proprio diritto e, pur senza mai procedere alla riscossione delle quote, intima il pagamento ai morosi. Ma quali sono i metodi per realizzare l’interruzione della prescrizione dei debiti condominiali? È quanto cercheremo di spiegare qui di seguito.

Prescrizione debiti condominiali

Il termine entro cui l’amministratore può chiedere le spese di condominio di ordinaria amministrazione nei confronti del titolare dell’immobile è di cinque anni. Scaduto questo periodo, il credito cade in prescrizione. 

Se si tratta invece di spese relative a interventi straordinari, vale invece il termine di prescrizione di dieci anni. 

Il termine di prescrizione inizia a decorrere dal giorno della delibera di approvazione del piano di riparto da parte dell’assemblea di quanto riportato nel rendiconto consuntivo, anch’esso approvato. 

Tale delibera costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino. In buona sostanza, producendo il verbale dell’assemblea, il giudice emette un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti del moroso intimandogli di pagare il debito immediatamente. Anche in assenza della delibera di approvazione del piano di riparto, è possibile ottenere il decreto ingiuntivo che tuttavia, in tale circostanza, non sarà provvisoriamente esecutivo (lasciando pertanto al debitore un termine di 40 giorni per adempiere prima di procedere all’esecuzione forzata).

Interruzione della prescrizione dei debiti del condominio

Il credito non cade in prescrizione se, prima della scadenza del relativo termine (quindi, entro la mezzanotte dell’ultimo giorno), il creditore esercita il proprio diritto o se avviene un riconoscimento del debito da parte del debitore. 

Vediamo dunque come interrompere il termine di prescrizione delle quote condominiali. Partiamo dagli atti provenienti dal debitore. Ogni dichiarazione scritta di questi con cui riconosca, epicamente o implicitamente, il proprio debito costituisce atto interruttivo della prescrizione e, pertanto, fa ripartire da capo il relativo termine. Si pensi ad esempio a una lettera con cui il condomino moroso chieda una dilazione di pagamento all’amministratore o, ammettendo il proprio debito, faccia una domanda di saldo e stralcio. Sarebbe anche un tacito riconoscimento del debito la contestazione dei criteri di riparto delle spese come giustificazione per non pagare (con ciò riconoscendo che non vi è stato alcun adempimento). Tutti questi atti sono chiamati «riconoscimento del debito» e comportano l’interruzione della prescrizione del credito.

Passiamo ora in rassegna i metodi che ha invece il creditore per interrompere la prescrizione dei debiti condominiali. Il primo e più tradizionale strumento è la diffida di pagamento inviata però con raccomandata a.r. o con posta elettronica certificata. 

Un altro metodo utilizzato dagli amministratori di condominio è quello di riportare il saldo degli esercizi presenti nei consuntivi successivi, facendo sì che questi vengano poi approvati dall’assemblea. Di solito, nell’avviso di convocazione viene riportata la seguente dicitura: «Il presente documento riporta i saldi maturati a tutt’oggi e costituisce comunicazione valida ai fini di interrompere i termini di prescrizione».

Come chiarito dalla giurisprudenza [1], anche i saldi degli esercizi precedenti entrano a far parte di un unico rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nel termine di 30 giorni. In tal modo, l’amministratore, tramite la nota apposta nell’avviso di convocazione, interrompe esplicitamente i termini di prescrizione. 

Tuttavia, ciò non lo esime dal rispettare l’obbligo impostogli dalla legge (articolo 1129 del Codice civile) di procedere in via giudiziale al recupero del credito del condominio nel termine di sei mesi dall’approvazione della spesa e del relativo piano di riparto.

Come chiarito dal tribunale di Napoli [2], «Il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo. 

In tal senso, invero, sebbene l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale – tant’è che l’omessa convocazione dell’assemblea configura motivo di revoca del mandato – ove i condòmini non chiedono la revoca dell’amministratore tacitamente approvano il suo operato e consentono al medesimo di continuare ad esercitare la sua attività. In tale contesto, nulla vieta all’amministratore, entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condomini, tale che anche i saldi degli esercizi precedenti entrano a far parte di un unico rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, va impugnato» entro 30 giorni.