Impossibilità a pagare affitto: ultime sentenze

Tutte le contestazioni che l’inquilino può sollevare nel momento in cui è moroso. 

Locazione risolta per impossibilità sopravvenuta dovuta a inagibilità dei locali per calamità naturale

Nel contratto di locazione, risolto per impossibilità sopravvenuta dovuta all’accertata inagibilità dei locali in seguito a calamità naturale, la mancata restituzione del bene locato, decorrente dal momento in cui il relativo diritto del locatore è fatto valere, non può essere remunerata ai sensi dell’art. 1591 c.c., bensì in forza delle norme sulla ripetizione dell’indebito e sul pregiudizio effettivamente subito e provato dal locatore.

In caso di risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile alle parti (nella specie per lo stato di inagibilità dell’immobile conseguente ad evento sismico), non trova applicazione l’art. 1591 c.c. – non essendo configurabile il godimento, anche di mero fatto, dei beni già locati e la possibilità di una utilizzazione diretta o di un reimpiego da parte del locatore dei beni stessi nel periodo tra la cessazione del contratto e la effettiva riconsegna – ma la disciplina generale dettata dall’art. 1463 c.c.

Ne consegue che il locatore è tenuto, per far valere il diritto alla restituzione del bene, a formulare apposita domanda – valendo essa a rendere imputabile al conduttore il ritardo – e, per ottenere il risarcimento del danno per ritardata restituzione, a dare prova di aver subito un effettivo pregiudizio dalla mancata disponibilità dell’immobile, non potendo tale pregiudizio ritenersi sussistente in re ipsa.

Cassazione civile sez. III, 26/09/2019, n.23987

Immobile abusivo e mancanza di certificazione di abitabilità: comporta la nullità del contratto di locazione?

In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, atteso che il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi d’illiceità o d’impossibilità dell’oggetto ovvero d’illiceità della prestazione o della causa, il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell’oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l’ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della l. n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l’obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento alla locazione di un immobile avente i caratteri suddetti.

Cassazione civile sez. II, 28/10/2019, n.27485

In materia di locazione, è da escludere la nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto nell’ipotesi in cui il conduttore rilevi che i locali concessi in locazione non sono conformi alla destinazione catastale dichiarata nel contratto e, versandosi in assenza di condono edilizio, essi sono non sanabili. Difatti, il carattere abusivo di una costruzione, concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato, ma non può comportare l’invalidità del contratto di locazione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme. Nel caso di specie, il Tribunale ha respinto la richiesta del conduttore, che si rifiutava di pagare il canone in virtù della pretesa non conformità catastale del bene, in quanto la qualità del bene immobile non incide sulla eseguibilità della prestazione.

Tribunale Roma sez. VI, 08/11/2018, n.21614

Guasti in casa: quando il conduttore è tenuto a pagare il canone? 

In tema di locazione, la sospensione dell’adempimento dell’obbligazione a cui è tenuto il conduttore e, dunque, il mancato versamento del canone, deve ritenersi legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, dunque laddove vi sia una assoluta impossibilità di utilizzare l’immobile e non, invece, qualora vizi o eventuali guasti – come, nel caso di specie, infiltrazioni d’acqua -, anche se consistenti, non impediscano al conduttore di abitare o, comunque, di utilizzare l’immobile.

Tribunale Milano sez. XIII, 08/09/2017

Nullità del contratto di locazione non registrato e diritto alla restituzione del valore economico del godimento del bene

Per effetto della nullità ex art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 e per la necessità di reintegrare i patrimoni delle parti del contratto nullo, deve riconoscersi al proprietario il diritto alla restituzione del valore economico del godimento del bene concesso all’altra parte, ossia ad una indennità di occupazione, raccordata al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene e all’impossibilità di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso, deve pure accogliersi la domanda risarcitoria avanzata dal fruitore e condannarsi il convenuto al pagamento in suo favore di una somma per ognuna delle mensilità non corrisposte sino all’effettivo rilascio.

Tribunale Bari sez. III, 27/06/2016, n.2174

È legittimo non pagare il canone se l’immobile è inutilizzabile

La scoperta in corso di rapporto di vizi occulti della res locata che – preesistenti alla stipula del contratto – siano tali da determinare l’impossibilità totale di godimento del bene, legittima il conduttore a sospendere il pagamento dei canoni di locazione.

Cassazione civile sez. III, 03/05/2016, n.8637

In materia di locazione, secondo la regola stabilita dall’art. 1221 c.c., il debitore in mora è liberato per la sopravvenuta impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile se provi che l’oggetto della prestazione sarebbe ugualmente perito presso il creditore.

(Nel caso di specie, il tribunale ha ritenuto che una straordinaria grandinata che ha distrutto la copertura di un capannone industriale integri la dimostrazione, da parte del conduttore, che il danno, e quindi il perimento della cosa, si sarebbe prodotto anche nell’ipotesi in cui l’immobile fosse stato tempestivamente restituito al locatore al termine della locazione).

Tribunale Udine, 03/12/2010, n.1699

Inadempimento del conduttore e morosità

Secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, il che è da escludere se il conduttore continui a godere dell’immobile, e al momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone, assuma l’inutilizzabilità del bene all’uso convenuto, in quanto in tal modo fa venire meno la proporzionalità tra le rispettive prestazioni. Nella specie, l’eccipiente non solo non ha fornito la prova della assoluta impossibilita di utilizzare l’immobile in conseguenza del dedotto mancato funzionamento del riscaldamento, ma, in base alle sue stesse allegazioni, dovrebbe persino affermarsi il contrario, e cioè che il bene non abbia mai smesso di essere fruibile, avendo la conduttrice continuato ad abitarlo sino al giorno del rilascio.

Con riferimento all’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l’art. 5 L. 392/1978, stabilendo che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento, che, come tale, non consente al giudice del merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento.

E’ infondata l’eccezione di non dover corrispondere l’adeguamento Istat in mancanza di richiesta scritta, in quanto il contratto di locazione prevedeva espressamente il diritto all’aggiornamento del canone, “senza obbligo di ulteriore richiesta scritta da parte del locatore”.

Tribunale Bari sez. III, 17/06/2015, n.2734

Sospensione pagamento canone di affitto se manca la controprestazione del locatore

Stante il carattere primario ed essenziale dell’obbligazione di pagamento del canone, la sospensione totale o parziale della stessa è legittima solo quando venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra la prestazione delle parti.

Tribunale La Spezia sez. I, 10/09/2020, n.411

Sfratto: la gravità dell’inadempimento è predeterminata dalla legge

In tema di locazioni ad uso abitativo l’art. 5 L. 392/78 fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l’uno di ordine quantitativo che riguarda il mancato pagamento di una sola mensilità del canone; l’altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fissato in venti giorni dalle rispettive scadenze. La valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento non è in sostanza rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice

Tribunale La Spezia sez. I, 10/09/2020, n.411

Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore

L’art. 5 della legge 392/78 disciplina la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione (o degli oneri accessori) ai fini della risoluzione del contratto, escludendo il potere discrezionale del giudice di cui all’articolo 1455 c.c., con la conseguenza che, ove il ritardo si protrae per un periodo di tempo superiore a venti giorni dalla scadenza prevista ovvero la somma dovuta per oneri accessori supera l’importo di due mensilità del canone, l’inadempimento non può considerarsi di scarsa rilevanza e tanto comporta, a norma dell’articolo 1455 c.c., la risoluzione del contratto.

Tribunale Napoli sez. IX, 18/05/2020, n.3556