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Mediatore: spetta la provvigione senza un incarico espresso?

16 Gennaio 2021
Mediatore: spetta la provvigione senza un incarico espresso?

Se un affare si conclude grazie all’intervento del mediatore, quest’ultimo ha diritto alla provvigione anche senza aver ricevuto l’incarico da entrambe le parti?

Ti sei rivolto a un mediatore per vendere (o comprare) una casa. Dopo diverso tempo, l’affare che volevi realizzare si conclude, magari dopo lunghe trattative da te condotte personalmente con l’altra parte. Poi, scopri che quest’ultima non conosceva il mediatore. A quel punto, potresti chiederti: si è trattato di una vera e propria mediazione? Al mediatore spetta la provvigione anche senza un incarico espresso? Per rispondere a queste domande bisogna considerare ciò che stabilisce la legge ma anche gli orientamenti della giurisprudenza, in particolare quelli della Corte di Cassazione.

Le due norme fondamentali riguardanti la mediazione sono gli articoli 1754 e 1755 del Codice civile. L’articolo 1754 definisce mediatore colui che mette in relazione due o più parti, al fine di far loro concludere un affare. L’articolo 1755 stabilisce invece che, una volta messe in contatto le parti, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna di esse se l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento.

Nessuna delle due norme, peraltro, specifica in cosa debba consistere – ai fini della maturazione del diritto alla provvigione – l’attività svolta dal mediatore, finalizzata al felice esito dell’affare. Tale lacuna è stata, almeno parzialmente, colmata dalla giurisprudenza, la quale ha prevalentemente promosso, sotto questo aspetto, una interpretazione estensiva delle due norme. In effetti, i giudici – sia di merito (tribunali e corti d’appello) che di legittimità (Corte di Cassazione) – hanno individuato due tipi di mediazione: la mediazione tipica e quella atipica.

La mediazione tipica

La mediazione tipica è quella prevista proprio dai richiamati articoli 1754 e 1755 del Codice civile. Essa si caratterizza per l’imparzialità del mediatore rispetto alle parti della contrattazione. Il mediatore, infatti, non ha vincoli particolari con alcuna delle parti; tant’è vero che la mediazione deve essere esclusa quando l’intermediario ha, in realtà, un legame di rappresentanza con uno dei soggetti coinvolti nella transazione oppure di collaborazione o di dipendenza.

A questo punto, la domanda da porsi è la seguente: perché si abbia un rapporto di mediazione – con conseguente diritto del mediatore a percepire la provvigione – è necessaria o no l’esistenza di un contratto?

Secondo una tesi minoritaria, la mediazione è un contratto tipico (cioè previsto e regolato da norme di legge), come confermerebbe anche la circostanza per la quale le norme che la disciplinano sono inserite nella parte del Codice civile dedicata ai contratti. Dunque, secondo questa teoria, non potrà mai esservi mediazione qualora gli interessati non siano stati messi nella condizione di conoscere l’attività del mediatore e, quindi, di valutare l’opportunità, in termini di efficienza economica, di avvalersi del suo operato [1].

Prevale, invece, il diverso orientamento per il quale, ove sia concluso l’affare tra le parti messe in contatto, il diritto del mediatore alla provvigione sorge in ogni caso, anche in assenza di un incarico espresso e ricostruibile, purché l’attività da lui posta in essere abbia costituito almeno una concausa della conclusione dell’affare [2] e la parte abbia accettato l’attività del mediatore, traendone vantaggio [3]. E ciò proprio perché la legge non fa riferimento ad alcun accordo tra il mediatore e le parti interessate.

Pertanto, sarebbe sufficiente, per aversi diritto alla provvigione, anche la semplice segnalazione dell’affare, qualora tale attività rappresenti il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e successivamente valorizzata dalle parti. Ciò perché quel che rileva ai fini del sorgere del diritto alla provvigione è che vi sia identità tra affare proposto e concluso.

Secondo questo indirizzo giurisprudenziale (prevalente), quindi, la prestazione del mediatore ben potrebbe esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso.

Di più, il rapporto mediatizio non richiede l’esistenza, a monte, di un accordo tra le parti sulla persona del mediatore, ma sussiste anche laddove quest’ultimo abbia compiuto una effettiva attività di intermediazione accettata, sia pure tacitamente, dai contraenti, che se ne sono avvantaggiati ai fini della stipula del contratto.

La mediazione atipica

In questa ipotesi, il mediatore non è equidistante rispetto alle parti ma agisce su incarico – qui, dunque, necessario ai fini del diritto alla provvigione – e nell’interesse di una sola di esse (cosiddetta mediazione unilaterale). Egli viene pertanto definito anche “procacciatore d’affari”.

Quindi, a differenza della mediazione tipica, quella atipica richiede un vero e proprio rapporto contrattuale tra la parte e il mediatore.

Obbligata al pagamento della provvigione, in questo caso, è solo la parte che ha conferito, sotto forma di mandato, l’incarico al mediatore. Tuttavia, se l’altra parte ha accettato e beneficiato dell’attività posta in essere dal mediatore, anch’essa potrà essere tenuta al pagamento della provvigione.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Massimo Coppin


note

[1] Cass. 3472/1994.

[2] Cass. 1290/2001.

[3] Cass. 11656/2018.


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