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Condominio con edifici separati: spese e autorizzazione lavori

11 Gennaio 2021
Condominio con edifici separati: spese e autorizzazione lavori

Condominio parziale formato da due palazzine: possibili i lavori solo su una delle due parti?

Non capita di rado che i condomini siano formati da due diverse palazzine, l’una accanto all’altra, che condividono il medesimo cortile. In tali situazioni si può verificare che i condòmini di uno dei due blocchi vogliano eseguire delle opere di manutenzione straordinaria come, ad esempio, il rifacimento della facciata e dei balconi o la sostituzione dell’ascensore. Come si dividono i costi di tali interventi? Può una palazzina avviare delle opere (come, ad esempio, la tinteggiatura della facciata) senza che l’altra sia costretta a fare altrettanto? 

Di tanto parleremo qui di seguito. Approfondiremo cioè il tema delle spese e autorizzazione lavori in un condominio con edifici separati. Ma procediamo con ordine.

Condominio con edifici separati

Quando si ha a che fare con un condominio con palazzine tra loro distinte si realizza un condominio parziale. Si parla di condominio parziale tutte le volte in cui un’area o un servizio non serve tutti i condomini ma solo alcuni di questi. In buona sostanza, pur in presenza di un condominio unico, con riferimento però alle aree e ai servizi inerenti a un solo stabile si verifica una scissione delle decisioni e della ripartizione delle relative spese con coinvolgimento solo dei condòmini di tale edificio. Si ha insomma una sorta di condominio nel condomino.

Questo non crea due soggetti giuridici tra loro distinti. Per cui, l’assemblea resterà sempre una soltanto così come anche l’amministratore sarà unico. L’eventuale responsabilità per danni a terzi e la legittimazione processuale resta anch’essa unitaria in capo al condominio. 

Il condominio parziale dunque entra in gioco tutte le volte in cui c’è da assumere determinate scelte che riguardino gli interessi dei condòmini di una sola palazzina come, ad esempio, la riparazione del tetto, di una tubatura o delle scale. Insomma, nel condominio parziale le decisioni su questioni riguardanti solo uno dei fabbricati che fa parte di un più ampio condominio devono essere assunte dai proprietari delle unità immobiliari site in quel fabbricato, e non da tutti i condòmini.  

Il condominio parziale nasce in automatico, senza bisogno di un atto particolare.

Condominio con edifici separati: si possono fare lavori isolati?

Come abbiamo anticipato, in caso di condominio parziale, le decisioni in assemblea vengono prese secondo le maggioranze stabilite dal codice civile, ma tenendo conto solo dei condomini che sono serviti dai beni in questione e non di tutti gli altri (ad esempio, i condomini di una sola scala). Pertanto, nelle delibere assembleari che riguardino interventi o modifiche di beni destinati ad una sola palazzina saranno chiamati a votare e decidere solo i proprietari interessati. Pertanto, se l’ordine del giorno tratti argomenti concernenti la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni partecipanti, i quorum costitutivi e deliberativi saranno calcolati guardando unicamente alle unità immobiliari ed ai condòmini direttamente interessati.

Ciò determina anche la libertà, per gli edifici tra loro autonomi, di decidere in modo diverso in merito a determinate scelte come, ad esempio, la realizzazione di un videocitofono, l’ammodernamento dell’ascensore, la sostituzione del portone o delle luci, la ditta di pulizie delle scale, la riparazione del tetto o dei balconi e così via.

Anche le spese conseguenti a tali interventi saranno divise solo tra gli appartenenti all’edificio interessato, secondo le regole generali dei millesimi (salvo diversa indicazione del regolamento di condominio).

Condominio con edifici separati: si può rifare una sola facciata?

Mettiamo ora il caso di un condominio costituito da due edifici separati di cui i condomini di un solo blocco vogliano tinteggiare la loro facciata ed effettuare altri lavori agevolabili fiscalmente, mentre i condòmini dell’altro blocco non condividano la scelta. È possibile effettuare questi lavori su un solo edificio o è necessario coinvolgere l’intero condominio con le relative assemblee? La risposta è affermativa e le motivazioni risiedono proprio in ciò che abbiamo sino ad ora spiegato: la separazione dei due edifici fa sì che le scelte inerenti agli interessi di uno dei due ricadano solo sui relativi condomini e non anche su quelli dell’altro blocco.

Tuttavia, in caso di rifacimento della tinteggiatura di una sola palazzina, è necessario che la colorazione prescelta per i lavori di ammodernamento sia la stessa o comunque simile a quella dell’altro corpo di fabbrica, così da non pregiudicare una determinata armonica fisionomia all’intero condominio.

Questi princìpi valgono anche nel caso in cui si intende fruire del bonus facciate. In proposito può essere utile richiamare la risposta 408 del 24 settembre 2020 con cui l’agenzia delle Entrate – seppure in relazione al bonus 110% per lavori di efficientamento termico – si è espressa favorevolmente in ordine alla possibilità di fruire dell’agevolazione per lavori che non coinvolgono l’intero condominio ma solo parte di esso.



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