Ringhiere: sono condominiali o private?

Ringhiere e parapetti in condominio: come si dividono le spese?

Quando c’è da eseguire interventi di manutenzione sulla facciata condominiale bisogna distinguere le parti che sono di proprietà comune (e quindi del condominio) da quelle private. Solo per le prime, infatti, la decisione degli interventi spetta all’assemblea, mentre per le seconde la scelta ricade sui relativi proprietari. Il condominio, ad esempio, non potrà mai obbligare il proprietario di un appartamento a rifare le aree del balcone che sono di sua pertinenza; così come quest’ultimo non potrà esimersi dal partecipare ai lavori riguardanti la facciata dello stabile.

Anche il regime delle spese è, di conseguenza, diverso. Per il rifacimento delle parti condominiali, la spesa viene ripartita tra tutti i condomini (anche tra quelli non interessati ai lavori); mentre il costo degli interventi sulle parti individuali ricade solo sul relativo proprietario.

La regola generale è semplice. La difficoltà si incontra quando si passa nel concreto. Di qui, un comune dubbio: «Le ringhiere sono condominiali o private?». Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Balconi: cos’è condominiale e cosa no

I balconi non costituiscono parti comuni dell’edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti; per l’effetto questi sono anche gli unici responsabili dei danni causati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati.

Tuttavia, i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscono ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. 

In pratica, tutti gli elementi del balcone che servono ad abbellire la facciata dell’edificio sono di proprietà del condomino; le restanti parti, invece, sono di proprietà individuale.

Ringhiere e parapetti: differenza

Si parla comunemente di parapetti e ringhiere in modo indistinto. Tuttavia, a voler essere precisi, il parapetto è di solito costituito in mattoni o muratura; oltre ad avere una funzione di protezione, è anche un elemento ornamentale, che serve per abbellire l’aspetto esteriore della facciata condominiale.

Invece, la ringhiera è una tipologia particolare di parapetto costituita da montanti in metallo o in ferro installati verticalmente. In essi, è di solito del tutto assente al funzione ornamentale.

Parapetti e ringhiere: sono condominiali o privati?

I parapetti dei balconi hanno la principale funzione di consentire l’affaccio in sicurezza, siano essi costituiti da ringhiere metalliche, fioriere, pareti in muratura, pannelli di vetro, ecc. La regola quindi vorrebbe che essi siano di proprietà individuale.

Tuttavia, in alcuni casi, i parapetti hanno anche una funzione ornamentale per l’intero stabile. Pertanto, i rivestimenti visibili dall’esterno e gli elementi decorativi che contribuiscono alla gradevolezza dell’edificio sono di proprietà condominiale, anche quando non si tratti di immobili di particolare pregio, in ragione della loro preponderante finalità estetica. Di conseguenza, i relativi costi sono a carico di tutti i condòmini che li dovranno ripartire secondo millesimi; alla spesa parteciperanno anche quei condomini non dotati di balconi, in quanto comunque ricevono un’utilità dal decoro architettonico dello stabile nel suo complesso. 

Come precisato dalla Cassazione [1], il costo della restaurazione del balcone è da imputare all’intero condominio se contribuisce alla gradevolezza estetica del rivestimento esterno dell’edificio.

Per imputare il costo del recupero dei balconi al condominio non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto.

Per quanto riguarda quindi i parapetti in muratura, la tinteggiatura esterna e gli eventuali rivestimenti di marmo o mattoncini saranno a carico di tutti i condòmini. 

Per quanto invece riguarda le ringhiere metalliche, avendo queste come principale funzione quella di garantire la sicurezza di chi si affaccia e non avendo di solito alcun valore estetico, la proprietà ricade in capo al proprietario del balcone e non su tutto il condominio. 

Spetta comunque al giudice stabilire se, nel caso concreto, le ringhiere in metallo possano assumere anche una funzione estetica. 

Di recente, la Corte di Cassazione ha ritenuto che le ringhiere e i divisori dei balconi di un certo edificio dovessero ritenersi oggetto di proprietà comune perché ben visibili dall’esterno, simmetriche e omogenee per forme e materiali [2]. In tale pronuncia, la Corte ha stabilito che: «Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (nella specie, la Corte ha ritenuto che l’accertamento del giudice del merito secondo cui le ringhiere costituenti il parapetto del fronte dei balconi ed i divisori degli stessi, giacché “ben visibili all’esterno”, “disposti simmetricamente”, “omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale” assolvessero in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità)».