Condominio parziale: ultime sentenze

Divisione delle spese tra condomini costituiti da più edifici o quando un’area serve solo alcuni condomini e non tutti.

Abbiamo più volte parlato, sulle pagine di questo giornale, del condominio parziale, spiegando come funziona, chi prende le decisioni e come si dividono le spese. 

Abbiamo così precisato che il condominio parziale si verifica tutte le volte in cui un’area o un servizio non serve tutti i condomini ma solo alcuni di questi (si pensi a un condominio con più edifici o costituito “a gradini”). In buona sostanza, si tratta di un condominio nel condominio, ossia di una situazione di contitolarità di determinati beni con riferimento solo ad alcuni condomini; i quali, pertanto, saranno chiamati a concorrere alle relative spese, con esclusione di tutti gli altri. 

Qui di seguito vedremo le ultime sentenze in tema di condominio parziale. Ecco cosa è stato detto di recente nelle aule di tribunale, compresa la Cassazione. 

Quando c’è condominio parziale

Sussiste condominio parziale “ex lege”, in base alla previsione di cui all’art. 1123, comma 3, c.c., ogni qualvolta un bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell’edificio condominiale; tale figura risponde alla “ratio” di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il “quorum”, costitutivo e deliberativo, dell’assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate.

Cassazione civile sez. II, 02/03/2016, n.4127 (Corte appello Genova sez. II, 05/10/2020, n.907)

Il bene destinato al servizio di una parte soltanto dell’edificio è condominio parziale.

Il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati.

Cassazione civile sez. II, 02/03/2016, n.4127

Condominio parziale e assemblea

La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell’art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, rimanendo, per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene; ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.

Cassazione civile sez. II, 16/01/2020, n.791

Ripartizione delle spese nel condominio parziale

Con specifico riguardo alla ripartizione delle spese nel caso di condominio parziale, è da considerare che il “quorum”, costitutivo e deliberativo, dell’assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate. Ne deriva che non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità.

Tribunale Roma sez. V, 17/06/2020, n.8715

I beni destinati ad un uso limitato ad alcuni dei condomini devono essere gestiti e manutenuti esclusivamente da questi (fattispecie relativa alla delibera dell’assemblea condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, era stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area).

Cassazione civile sez. II, 02/03/2016, n.4127

Condominio parziale: conseguenze sulle spese e sul diritto di voto

Le spese attinenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1123, comma 3, c.c. ove la destinazione oggettiva del bene non è funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari comprese nel condominio, ma solo ad alcune di esse si costituisce ex lege il cd. “condominio parziale” e da ciò derivano rilevanti implicazioni inerenti non solo l’imputazione delle spese, ma anche il diritto di voto (nella specie: un solaio di copertura è a servizio di un solo edificio ragion per cui i lavori interessano unicamente i proprietari delle unità immobiliari ubicate in tale stabile, pertanto i quorum costitutivi e deliberativi non si calcolano sul totale dei millesimi dell’intero condominio).

Tribunale Roma sez. V, 15/04/2020, n.6145

Condominio parziale per negozio e fabbricato che condividono solo alcune parti comuni

Qualora un immobile, nel caso di specie un negozio, condivida con il restante fabbricato alcune parti comuni, quali l’area di sedime, i muri maestri e le fondazioni, il tetto, con esclusione di altre parti del fabbricato, ad esempio le scale ed alcuni impianti, deve rilevarsi che il fabbricato ed il negozio costituiscono un condominio parziale e soggiacciono, relativamente a dette parti ed alla loro amministrazione e tutela, alla normativa che riguarda il condominio di edifici.

Corte appello Venezia sez. II, 08/07/2019, n.2826

È invalida la delibera adottata del condominio principale adottata con il voto dell’ amministratore delegato dal condominio parziale?

L’amministratore del condominio parziale non può esprimere un voto unico, per i condomini di quel condominio, all’assemblea del condominio principale. Difatti, in tale situazione, il voto dell’amministratore su una materia generale che interessa anche i condomini di quel condominio parziale, rende annullabile la delibera resa dal condominio principale.

Tribunale Roma sez. V, 22/01/2019, n.1446

La ripartizione delle spese di manutenzione di scale e androne nei confronti dei proprietari dei locali terranei dello stabile condominiale

I proprietari dei locali terranei, privi di ingresso nello stabile condominiale dall’androne o con altro accesso all’edificio, quali comproprietari, ai sensi dell’art. 1117 c.c., dell’androne e del vano scale, debbono contribuire, sia pure in misura minore, in rapporto all’utilità che possono trarne in concreto, alle spese di manutenzione (e, eventualmente, di ricostruzione) di predette parti comuni.

Va esclusa, nella fattispecie, la possibilità di applicazione dell’art. 1123, comma 3, c.c., relativo al c.d. condominio parziale, per il quale le spese di manutenzione riguardanti scale, cortili, lastrici solari o impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio non vanno ripartite secondo i millesimi di proprietà, ma vanno poste a carico dei soli condomini che ne traggono utilità. Il condominio parziale, infatti, assume rilievo non già in chiave “strutturale”, ma esclusivamente sotto un profilo meramente “funzionale” e non nell’ipotesi esaminata.

Cassazione civile sez. II, 20/04/2017, n.9986

Condominio parziale: limitata opponibilità ai terzi a tutela della buona fede

Ove il condominio, in persona dell’amministratore, sia stato unitariamente condannato al risarcimento del danno causato dalla inidonea manutenzione di un impianto comune, i singoli condòmini, in quanto parti originarie del giudizio pregresso, non sono legittimati ad esperire l’opposizione ordinaria di terzo per far valere la loro estraneità alla situazione di condominio parziale afferente a tale impianto.

Cassazione civile sez. II, 21/02/2017, n.4436