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Come verificare se un contratto di locazione è registrato?

12 Gennaio 2021 | Autore:
Come verificare se un contratto di locazione è registrato?

Il mancato deposito del documento che lega proprietario e inquilino comporta delle conseguenze civili e fiscali. Entrambi possono controllare?

Hai dato una casa in affitto e dopo aver firmato l’accordo con l’inquilino e provveduto alla registrazione vuoi sapere come verificare se il contratto di locazione è registrato? La procedura non è complicata e, oltretutto, puoi farlo anche online, senza doverti recare per forza all’Agenzia delle Entrate.

Va ricordato che la registrazione del contratto di locazione è a carico del proprietario e deve essere fatta per gli affitti che superano i 30 giorni complessivi nell’arco dell’anno. Sapere se il contratto è stato depositato o meno è anche nell’interesse dell’inquilino: in caso di mancata registrazione, il contratto sarebbe nullo e si perderebbero tutti i diritti che si presume di avere. Ecco perché diventa importante per entrambi sapere come verificare se un contratto di locazione è registrato.

Contratto di locazione: quando va registrato

Il contratto di locazione, ovvero il documento che lega a tutti gli effetti il proprietario dell’immobile ed il suo inquilino, deve essere depositato entro 30 giorni dalla firma presso l’Agenzia delle Entrate. L’obbligo di registrazione scatta quando l’affitto è di almeno 30 giorni complessivi nell’arco dell’anno.

L’onere della registrazione è a carico del proprietario. La registrazione può avvenire sia presso lo sportello dell’Agenzia sia utilizzando l’apposito servizio online.

Il contratto, inoltre, deve prevedere una clausola in cui l’inquilino dichiara di avere ricevuto tutte le informazioni e tutta la documentazione, incluso l’Ape, ovvero l’attestato di prestazione energetica che, obbligatoriamente, il padrone di casa deve consegnare al conduttore.

Il costo della registrazione del contratto è a carico sia del proprietario sia dell’inquilino e, complessivamente, equivale all’imposta di registro (variabile a seconda dell’immobile) più 16 euro di imposta di bollo ogni quattro facciate scritte oppure ogni 100 righe.

Contratto di locazione: il codice identificativo

Firmi il contratto di locazione, il tuo inquilino trasloca e tu, come proprietario, procedi nel frattempo alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Come detto, hai 30 giorni di tempo dalla data in cui il contratto è stato sottoscritto, quindi non c’è eccessiva fretta.

Tuttavia, conclusa la procedura di registrazione, vuoi essere sicuro che tutto sia andato effettivamente per il verso giusto, che non ci siano stati dei disguidi, che certamente il contratto di affitto del tuo appartamento risulti depositato. Un’informazione molto importante, come si diceva, per non correre il rischio di avere qualche brutta sorpresa in caso di bisogno.

Come ti devi muovere? Per prima cosa, devi sapere che ogni contratto di locazione registrato ha un numero di riferimento abbinato al documento depositato e rilasciato dall’Agenzia. Si tratta di un codice identificativo di sei cifre che corrisponde al numero di registrazione.

Questo codice è reperibile presso il sito delle Entrate, anche perché deve essere indicato tra gli elementi identificativi del modello F24 per eventuali adempimenti successivi alla prima registrazione, come una proroga del contratto di affitto o la risoluzione del rapporto. Per rintracciare il codice identificativo, si può accedere alla pagina agenziaentrate.gov.it/servizi/locazione e compilare due campi: quello a sinistra, dove va indicata la data di registrazione e quello a destra dove si può scegliere nel menù a tendina la provincia in cui è stato registrato il contratto.

Contratto di locazione: come verificare la registrazione?

La procedura da seguire per sapere se un contratto di affitto è stato depositato inizia con la registrazione dell’utente a Fisconline presso il portale dell’Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) tramite Spid. Fatto questo:

  • dovrai andare sulla home page del sito dell’Agenzia, cliccare a destra sull’icona blu «area riservata» ed inserire le tue credenziali per entrare nella pagina principale dei servizi online del Fisco;
  • in questa pagina, dovrai cliccare a sinistra sull’icona «Strumenti» e, successivamente, su «Contratti di locazione». A questo punto, ci saranno le opzioni «Locazioni web» e «Pagamenti registro web». Devi cliccare su quest’ultima;
  • dovrai cliccare sull’icona «Visualizza» accanto alla voce «Contratti presenti in A.T.».

Conclusi questi passaggi, ti troverai davanti la pagina con i contratti registrati presso l’Agenzia delle Entrate, tra cui – si spera – anche quello che hai firmato tu.

Contratto di locazione: l’inquilino può verificare la registrazione?

Quanto sopra esposto riguarda il proprietario della casa data in affitto. Ma anche l’inquilino può verificare la registrazione del contratto di locazione? Attraverso i sistemi telematici che abbiamo indicato, no. Ma un’alternativa, comunque c’è.

L’inquilino ha il diritto di chiedere al suo padrone di casa di avere non solo una copia del contratto di affitto (e ci mancherebbe altro) ma anche della ricevuta rilasciata dall’Agenzia delle Entrate che riporta i dati della registrazione. È importante che l’inquilino lo faccia per essere sicuro di poter portare in detrazione le spese dell’affitto nella dichiarazione dei redditi.

Contratto di locazione: che succede se non è stato registrato?

La mancata registrazione del contrato di locazione ha un duplice risvolto, civile e fiscale.

Dal punto di vista civile, il contratto non registrato non ha alcun valore, né per il proprietario né per l’inquilino. Significa che se quest’ultimo non paga i canoni pattuiti, il padrone di casa non potrà denunciarlo perché non c’è alcuna base giuridica per poterlo fare. Al limite, può agire nei confronti dell’inquilino denunciandolo per avere occupato il suo immobile senza alcun titolo.

Dal canto suo, l’inquilino può chiedere e ottenere la restituzione dei canoni versati durante il periodo della mancata registrazione del contratto e lasciare libero l’immobile senza pagare alcuna penale per non rispettare il preavviso. Può, inoltre, rivolgersi al giudice per ottenere la trasformazione del contratto di locazione non registrato in un regolare contratto con l’automatico rinnovo dello stesso per altri quattro anni dopo la scadenza del primo quadriennio. In questo caso, al contratto regolarizzato viene applicato un canone di affitto agevolato e molto più basso rispetto a quello originariamente concordato tra le parti.

Dal punto di vista fiscale, invece, la mancata registrazione del contratto di locazione comporta delle conseguenze sia per il proprietario sia per l’inquilino, nonostante l’onere della registrazione sia – come detto – a carico del primo. L’Agenzia delle Entrate può chiedere a entrambi i costi della registrazione. Per approfondire, leggi anche Denuncia per mancata registrazione contratto di locazione.



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