Assemblea condominiale in caso di proprietà indivisa

Come funziona l’assemblea in caso di proprietà in comunione? A chi va notificato l’avviso di convocazione? Come si nomina il rappresentante?

L’assemblea è l’organo decisionale del condominio, consesso nel quale si riuniscono tutti i proprietari delle unità immobiliari presenti nel fabbricato al fine di adottare le scelte più importanti riguardanti le parti comuni. In genere, è poi prevista la figura dell’amministratore, il quale è chiamato a dare esecuzione alle delibere assembleari. Secondo la legge, ogni proprietario di unità immobiliare presente nell’edificio condominiale ha diritto di partecipare all’assemblea, anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta. Cosa succede nell’ipotesi di comproprietà tra più persone? Come funziona l’assemblea condominiale in caso di proprietà indivisa?

Il problema che si pone nel caso di proprietà comune indivisa riguarda la legittimazione a partecipare all’assemblea e il conseguente potere decisionale. Mettiamo il caso che, all’interno di un condominio, un appartamento sia caduto in successione ai due figli del precedente proprietario. In assenza di divisione, entrambi risulteranno proprietari e, pertanto, condòmini astrattamente legittimati a partecipare all’assemblea. Lo stesso dicasi per i coniugi che hanno acquistato in comproprietà una casa in condominio. Come funziona l’assemblea condominiale in caso di comunione? Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme cosa c’è da sapere a proposito dell’assemblea condominiale in caso di proprietà indivisa.

Proprietà indivisa e avviso di convocazione

Il primo passo che conduce a una corretta formazione dell’assemblea è l’avviso di convocazione che l’amministratore deve aver cura di notificare a tutte le persone legittimate a prendervi parte.

Nel caso di unità immobiliare in comunione, l’avviso di convocazione contenente tutte le indicazioni utili per la partecipazione all’assemblea (data e orario, ordine del giorno, ecc.) deve essere comunicato a tutti i comproprietari.

Ciò significa che, se un appartamento è intestato a due o più persone (ad esempio, agli eredi dell’originario proprietario oppure ai coniugi), tutti coloro che risultano essere formali proprietari avranno diritto a partecipare all’assemblea e, quindi, a essere convocati.

Rappresentanza in assemblea in caso di proprietà indivisa

Poiché ogni comproprietario ha diritto all’avviso di convocazione, ognuno di essi ha diritto a prendere parte all’assemblea.

Come anticipato in premessa, ciascun condomino può farsi sostituire in assemblea da persona munita di delega.

Secondo la legge [1] ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati secondo le ordinarie norme sulla comunione dei beni.

In pratica, la legge dice che, nel caso di proprietà indivisa, i comproprietari possono farsi rappresentare da una sola persona delegata. Ciò significa che non possono esserci più rappresentanti per la stessa unità immobiliare in comunione.

La scelta del rappresentante è fatta a maggioranza, in base al valore della proprietà posseduta. Ciò significa che se un proprietario possiede i 2/3 di proprietà e l’altro solo 1/3, prevarrà la volontà del primo.

Il rappresentante in assemblea così scelto esprime la volontà della comunione con diritto di voto vincolante per gli altri, nel senso che, una volta conferita la delega, il rappresentante si fa portavoce della volontà unitaria dei comproprietari.

Ciò non significa, ovviamente, che sussiste un divieto di presenziare personalmente all’assemblea da parte degli altri comproprietari, magari per assistere ai lavori.

In altre parole, nonostante l’immobile in condominio sia cointestato, vi sia rapporto di coniugio, parentela ecc., in assemblea ha diritto a presenziare solo un rappresentante che parla, agisce e vota a nome di tutti.

Se l’appartamento appartiene ai coniugi Tizio e Caia, in assemblea condominiale il rappresentante per l’immobile potrà essere alternativamente o l’uno o l’altra e non entrambi. Chi si presenta funge da portavoce della volontà unitaria dei comproprietari.

Ove le quote dei comproprietari siano di pari valore e vi sia disaccordo nella designazione dell’unico rappresentante che manifesterà la volontà unitaria di tutti i comproprietari, la scelta dovrà essere rimessa all’autorità giudiziaria.

Verbale assemblea: a chi va notificato?

Quanto detto sinora rende semplice rispondere alla seguente domanda: in caso di proprietà indivisa, il verbale assembleare a chi va notificato? Se i comproprietari sono assenti, il verbale dell’assemblea svoltasi andrà notificato a tutti i contitolari dell’immobile in comunione, esattamente come è avvenuto per l’avviso di convocazione. Se sono assenti solo alcuni comproprietari, allora la notifica andrà fatta solamente a costoro, cioè solo a chi non ha preso parte nemmeno tramite rappresentante munito di delega.